Тест на профпригодность: сфера управления МКД будет заимствовать опыт саморегулирования у строительной отрасли
На мероприятии выступил председатель Комитета Государственной Думы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов. Он напомнил, что многоквартирные дома (МКД) составляют 71,4% от общего числа домохозяйств. Но в основном обслуживаются они не лучшим образом. Поэтому необходимо реализовать комплексную реформу системы управления МКД и, в частности, вернуть реальные контрольно-надзорные функции госорганам и муниципальной власти. «Существующее регулирование не выполняет главные цели управления МКД. В сфере ЖКХ необходимо решить несколько задач, и они касаются не только работы управляющих компаний», — сказал Сергей Пахомов. Одной из важнейших среди них является развитие института ответственного собственника, а это предполагает организацию просвещения людей в вопросах солидарной ответственности за имущество и внедрение цифровых продуктов, включая портал ГИС ЖКХ, которые делают взаимодействие с пользователями проще и понятнее.
По мнению законодателя, действующие механизмы лицензирования и контроля управляющих организаций (УО) больше не обеспечивают гарантированное получение жителями услуг надлежащего качества. Для решения проблем и развития сферы управления МКД в настоящее время к обсуждению подготовлены уже четыре возможных сценария: консервативный, прогрессивный, альтернативный и смешанный. Каждый из них имеет свои плюсы и минусы.
Как сообщил Сергей Пахомов, в нижней палате парламента ведется работа над новым законом, который будет регулировать контрольную деятельность ГЖИ аналогично ФАС России. Также депутаты намерены усилить борьбу с недобросовестными УО. Для этого планируется упростить процедуры исключения сведений о МКД из реестра лицензий. «Закон, регламентирующий такой порядок, уже подготовлен и в скором времени будет внесен для рассмотрения в Госдуме», — рассказал Сергей Пахомов.
Важным фактором также является возвращение системы учета техсостояния МКД, что позволит регионам строить реалистичные планы по капремонту. Эта функция должна существовать отдельно от реестра лицензий УО. Здесь потребуется прежде всего разработать общие стандарты управления и обслуживания МКД, а также отрегулировать правоотношения в работе гарантирующих управляющих организаций.
«Необходимо продолжить цифровизацию управления МКД для повышения прозрачности и выявления дисбалансов в капитальных вложениях и тарифах, выровнять налоговую нагрузку внутри отрасли и защитить капитальные вложения инвесторов, чтобы поддержать управляющие компании, вкладывающие средства в сохранение жилого фонда», — считает Сергей Пахомов.
Грамотный подход
Как заявил замдиректора Департамента развития ЖКХ Минстроя России Дмитрий Нифонтов, министерство разработает стандарты по управлению МКД. Их внедрение позволит установить перечень необходимых работ по дому в зависимости от состава общего имущества. А с 2026 года планируется ввести лицензионные требования к персоналу, материально-техническому обеспечению для «нулевых» компаний, у которых нет домов в управлении. «Я думаю, стандарты будут в это же время вводиться», — спрогнозировал Дмитрий Нифонтов.
Вице-президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Мороз акцентировал внимание участников сессии на том, что все объекты капитального строительства, включая МКД, рассматриваются как объекты полного жизненного цикла. Они должны максимально долго, комфортно и безопасно служить проживающим в них гражданам, а для этого необходим грамотный подход к системе эксплуатации зданий и сооружений, что подразумевает, в том числе, техническое обслуживание и капитальный ремонт.
Спикер солидаризировался с мнением Сергея Пахомова, что нынешняя система регулирования деятельности управления МКД не достигла своих целей. Что касается одного из вариантов реформы — так называемой «прогрессивной модели», которая рассматривается как возможный инструмент контроля за такими организациями, — то он предусматривает развитие системы саморегулирования. «Здесь мы готовы поделиться тем опытом и наработками, которые путем проб и ошибок достигнуты строительной отраслью за более чем пятнадцатилетний срок действия системы саморегулирования в ней», — сказал вице-президент НОСТРОЙ. Одновременно он подчеркнул, что деятельность УО должна быть стандартизирована, поэтому НОСТРОЙ полностью поддерживает принятие соответствующих стандартов, которые разрабатываются Минстроем России.
Председатель Комиссии по строительству, ЖКХ и дорогам Общественной палаты РФ Галина Дзюба в своем докладе подчеркнула, что введение саморегулирования для управляющих организаций потенциально поможет обеспечить более высокий уровень профессиональной ответственности и качества предоставляемых услуг в МКД. Заодно развитие данного института сделает деятельность УО прозрачнее для пользователей. «При саморегулировании будет понятно, за что платит собственник, и это будет проверяться как при внутреннем, так и при внешнем контроле качества работы компаний», — уверена Галина Дзюба. Однако готовность компаний к введению самоорганизации различается. Некоторые из них уже готовы к изменениям, в то время как другая часть работающих на рынке организаций относится к саморегулированию «с опаской»: их руководители боятся ужесточения требований к своей квалификации и работе. «Если мы принимаем путь реформирования рынка управления МКД, который предполагает внедрение саморегулирования, то к такому развитию ситуации должны быть готовы сами участники рынка, пользователи и органы власти. И нужен диалог, чтобы прорабатывать вопросы нормативно-правового регулирования и контроля качества. Только таким способом мы сможем улучшить управление МКД», — подытожила Галина Дзюба.
Устранение дисбалансов
В свою очередь, и. о. исполнительного директора Ассоциации предприятий сферы ЖКХ «Объединенный жилищно-коммунальный совет» Ольга Сердюк в своем выступлении сконцентрировалась на теме финансовой устойчивости сферы управления жилфондом. Проблема в том, что в то время как в отраслях, поставляющих коммунальные ресурсы, есть четкие правила ценообразования, в управлении МКД такие правила отсутствуют. И поэтому есть необходимость в разработке ясных и понятных стандартов оказания услуг, производства работ и оценки их качества.
Необходимо адаптировать к текущим нуждам и Жилищный кодекс. «Цены должны формироваться на основе понимания как собственниками, так и органами власти, какие именно услуги они хотят получить и сколько за них готовы платить», — подчеркнула Ольга Сердюк.
Эксперт Ассоциации управляющих организаций «Новое качество» Илья Чучман отметил, что проблемы, связанные с применением правовых норм в контексте договора управления МКД, проявляются на всех стадиях его «жизни». Например, УО вынуждены исполнять работы в соответствии с нормативами, даже если договор предусматривает иное. «Это приводит к конфликту между условиями договора и правовыми актами, что требует законодательного разрешения», — заявил эксперт. Он также высказался в пользу таких изменений в жилищном законодательстве, которые повысят значимость договора управления как правового института и устранят дисбаланс прав и обязанностей сторон.
Также на сессии со своим анализом сферы управления МКД и предложениями по ее реорганизации выступили замначальника управления регулирования ЖКХ ФАС России Сурен Оганисян, исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский и другие спикеры.
Сергей ПАХОМОВ, председатель Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ:
«Текущие тарифы за содержание жилья в большинстве случаев недостаточны для качественного обслуживания, а плата за текущий ремонт в настоящий момент включена в общую плату за содержание жилья. Такие расходы должны быть прозрачными и планируемыми. В связи с этим Комитетом внесен законопроект, который позволит выделить плату за текущий ремонт в отдельную категорию»
Антон МОРОЗ, вице-президент НОСТРОЙ:
«Если органами государственной власти будет принято решение о переходе сферы управления МКД к системе саморегулирования, то НОСТРОЙ готов консультировать коллег по всем возникающим вопросам»