Конец кредитной истории. Как россияне теряют жильё, купленное в долг
«Вы — банкрот, а ваша квартира уйдёт с молотка» — когда жительница Москвы Елена Спицына услышала эту фразу, то решила, что всё это ей только снится. Но реальность оказалась страшнее кошмара.
«Тебя просто пугают»
Семья Елены уже успела обжиться в ипотечной квартире. Но доходы супругов стали резко падать, расходы же оставались прежними. Ежемесячные платежи они пропускали один за другим. Да, у заёмщика есть возможность попросить банк о кредитных каникулах, но на момент запроса не должно быть просрочек. Этот вариант никак не подходил.
Спицына поняла, что проблем не избежать, когда менеджер банка в красках обрисовала последствия расторжения ипотечного договора.
«Она расписала, как объявит меня банкротом и выставит на торги единственное жильё моей семьи. Но с аукциона залоговый объект продадут, конечно, с большой скидкой, — едва не плачет Елена. — Мне рассказали, что процедура банкротства стала использоваться банками очень часто, если просрочка затянулась на полгода, а сумма долга превышает 5% от рыночной цены квартиры».
«Тебя просто пугают», — успокаивали Спицыну друзья. Однако банк уже начал готовить документы для суда. Юрист подтвердил: это не шутки, нужно срочно искать всю сумму, чтобы погасить долг.
«Если речь идёт об ипотечной квартире или доме, то даже если это жильё является единственным, на него может быть обращено взыскание, — говорит председатель Ассоциации адвокатов России за права человека Мария Архипова. — Каждая история имеет свои нюансы, но в большинстве случаев так и происходит. Если со стороны кредитора не допущено грубых ошибок, то, как правило, вариантов два: либо отдавать залоговое имущество, либо продавать самостоятельно. Но сроки будут поджимать, что скажется на цене».
Ловушка в рассрочку
Просрочки по ипотечным кредитам по итогам прошлого года достигли 108 млрд рублей, сообщает Центробанк. Почти 5% покупателей жилья в III квартале прошлого года не смогли вовремя внести ипотечный платёж, подсчитали в Росстате.
Среди тех, кто не потянул долговое бремя, оказались не только ипотечники, но и покупатели квартир в рассрочку. По экспертным оценкам, в 2024 году около 20% сделок с новыми квартирами проходило именно так.
Рассрочка манит покупателей: первоначальный взнос небольшой, обычно от 5% (по ипотеке от 20%), к тому же покупатель сильно экономит на выплачиваемых процентах. Но срок погашения — 3–5 лет, а размеры платежей часто кусаются.
В феврале 2025 года ЦБ РФ забил тревогу: на рынке надувается «пузырь рассрочки». Чем опасен давно используемый метод покупки жилья?
Многие застройщики предлагали рассрочку дольщикам как вариант оплаты только на первое время — обычно это год. А потом обещали, что можно будет превратить рассрочку в ипотеку, в том числе «семейную» — всего под 6%. Тогда долг легко растянуть на десятилетия и не спешить с погашением всего займа. Правда, мало кто предупреждал, что эти обещания могут пойти прахом.
Есть договор — выполняй
Красноярец Евгенией Соловьёв год назад купил квартиру в строящемся доме в рассрочку и с нетерпением ждал окончания работ. Риелтор, продававшая жильё, подбадривала: мол, за год Центробанк наверняка снизит ключевую ставку — не всё же ей расти. Кредиты подешевеют, и даже ипотека по рыночным условиям уже не будет выглядеть такой пугающей. А если что, можно потом и перекредитоваться под более низкий процент.
Но 1 июля прошлого года неожиданно изменились условия по «Семейной ипотеке» — именно её хотел взять Евгений. Ключевая ставка ЦБ за год не только не упала, но и выросла до 21%.
«Оказалось, что, во-первых, под новые условия льготной ипотеки моя семья уже никак не проходит, — сетует мужчина. — А во-вторых, банку не понравилась моя кредитная история. Я и не думал, что нужно было её проверить до того, как вообще покупать квартиру в рассрочку. Льготную ипотеку нам не дали.
Но даже если бы нам одобрили обычный кредит, то ежемесячный платёж сразу вырос бы в разы при ставке даже 28% годовых! Конечно, я на такое не рассчитывал». Менеджеры застройщика церемониться с Евгением не стали: есть условия, есть договор — выполняй. Не получается? Будь любезен заплатить неустойку, а это почти всё то, что было вложено в первоначальный взнос. Чтобы не остаться без жилья, придётся где-то искать всю оставшуюся сумму.
У края долговой ямы
Так что делать, оказавшись у края долговой ямы?
«Как только начинаются трудности, заёмщики либо прячут голову в песок, либо пытаются набрать новых кредитов в попытке закрыть текущие, — говорит юрист Вячеслав Курилин. — Правильная позиция — это принятие проблемы и её последовательное решение. Ни один банк не бежит в суд на второй день просрочки платежа. У заёмщика по ипотеке есть до полугода на переговоры с банком».
Если заёмщика душат старые долги, а доход уменьшился, нужно сообщить кредитору об этом и предъявить доказательства. Например, документы, подтверждающие тяжёлую болезнь, потерю работы, уменьшение зарплаты или появление новых иждивенцев. Банку невыгодно, чтобы заёмщик оказался банкротом, поэтому есть шанс сообща решить вопрос. Кстати, в прошлом году приняты поправки, позволяющие заёмщику и банку заключить мировое соглашение даже в суде, не разрывая ипотечный договор. Также в процессе судебной тяжбы разрешается привлечь кого-нибудь для погашения полной суммы кредита.
P. S. Елене, в отличие от Евгения, из своей ситуации выкрутиться удалось — помогли друзья и знакомые, семья набрала недостающую сумму. Надеется, что новая крыша над головой придаст сил и она сможет понемногу со всеми расплатиться.
«Перспективы печальные»
— Отстоять жильё, купленное в рассрочку, сложнее, чем ипотечное, — говорит кредитный брокер Елена Молокова. — К сожалению, перспективы для большинства таких ситуаций печальные. Покупателю можно попробовать договориться с застройщиком, но очевидно, что не каждая компания согласится смягчить условия. И тогда человек потеряет квадратные метры, оставшись с долгами перед кредиторами, а также перед застройщиком, который на законных основаниях будет требовать уплаты неустоек.