«Пузырь» на рынке недвижимости. Почему тревога ЦБ преувеличена?
Банк России в своем обзоре финансовой стабильности за IV квартал 2024 — I квартал 2025 года указал на рост рисков образования «пузыря» на рынке недвижимости, объясняя это «опережающим ростом цен на недвижимость относительно доходов населения и стоимости аренды». Однако этот вывод у экспертов вызывает серьезные сомнения — как из-за спорной методологии расчетов, так и из-за противоречия данным других исследований.
Доходы растут быстрее цен
Как отмечают аналитики, при расчете индикатора образования «пузыря» на рынке недвижимости ЦБ использует методологию швейцарского банка UBS Global Real Estate Bubble Index, которая подходит для анализа элитного жилья. Но российский рынок демонстрирует принципиально иную конъюнктуру рынка: здесь велика доля вторичного жилья, значительную роль играют льготные ипотечные программы, к тому же региональная специфика сильно отличается от Москвы и Петербурга.
Это подтверждает и Андрей Емелин, председатель Национального совета финансового рынка.
«Ситуация на рынке недвижимости действительно непростая, но называть её "пузырем" оснований мы не видим. Да, цены на новостройки в некоторых сегментах растут, но это во многом связано с инфляцией издержек застройщиков и высоким спросом в конкретных локациях. При этом ключевой показатель — доля ипотечных сделок с высоким кредитным плечом — остается на умеренном уровне, а просрочка по жилищным кредитам даже снижается. Главный вопрос — в используемой методологии оценки. UBS, на которое опирается ЦБ, оценивает глобальные мегаполисы, где рынок недвижимости работает в совершенно иных условиях. В России же огромную роль играют госпрограммы, дифференциация между регионами и структурные особенности спроса. Например, вторичное жильё, которое составляет более половины рынка, демонстрирует куда более сдержанную динамику. Если и говорить о рисках, то не о "пузыре", а о возможном перегреве в отдельных сегментах первичного рынка. Но и здесь многочисленные и постоянно ужесточаемые регуляторные меры — такие как повышение риск-весов для банков по необеспеченным кредитам, ограничение комиссий по ипотечным договорам, сокращение госпрограмм — уже работают на охлаждение роста цен, порой даже в ущерб реальным потребительским потребностям граждан. Так что никаких поводов для алармизма нет», — считает Емелин.
При этом даже в самом обзоре регулятора есть данные, опровергающие тезис о снижении доступности жилья: цены на новостройки замедлились (годовой темп роста упал с 9,6% до 7,3%); финансовые активы заемщиков выросли на 14% (почти вдвое больше роста цен); доходы населения увеличиваются быстрее стоимости «квадрата» (по данным института экономики города).
Аренда не подтверждает «спекулятивный пузырь»
UBS использует разрыв между ценами на жилье и арендой как индикатор спекулятивного спроса. Но в России, по данным аналитиков, в 2024 году аренда росла быстрее цен на квартиры (17-30% против 9,6%), а в I квартале 2025-го и вовсе упала на 10%. К тому же, при ставках по вкладам выше 10% (при росте цен на жилье всего на 7-9%), вложения в недвижимость выглядят, скорее, консервативной стратегией, чем спекуляцией.
Кто заинтересован в «пузыре»?
Как отмечает эксперт Константин Барсуков, разговоры о «пузыре» — часть информационной кампании.
«ЦБ не говорит, что «пузырь» уже есть, — только о потенциальных рисках. Но застройщики активно используют эту риторику, чтобы добиться новых мер поддержки: рассрочек, субсидий, снижения ставок. При этом, если сравнивать жилье одного класса, разрыв между первичным и вторичным рынком — не такой драматичный, как пытаются представить», — подчеркивает Барсуков.
Как считать доступность правильно?
Как отмечают в аналитическом центре Домклик, для России более релевантна методология, учитывающая соотношение платежа по ипотеке к доходу. По этому критерию жилье остается доступным, особенно с учетом льготных программ.
Можно сделать вывод, что опасения ЦБ выглядят чрезмерными. Вместо заимствования западных индикаторов стоит разработать критерии, учитывающие реальные особенности российского рынка — иначе такие сигналы рискуют стать инструментом в руках лоббистов, а не защитой финансовой стабильности.