Лидеры по спросу. В каких городах востребованы квартиры старше 100 лет

Рынок исторической недвижимости — это ниша для терпеливых инвесторов с глубоким пониманием местной специфики и юридической экспертизой. При этом потенциалом обладают не только столичные города, но и центры внутреннего туризма с низким порогом входа.

На витрине Домклик представлено более 4 тысяч квартир, построенных 100 лет назад и старше. Более половины (53,6%) таких квартир сосредоточены в Санкт-Петербурге, около 9% — в Москве, а замыкает тройку Ростов-на-Дону с долей 4,5%.

Почему квартиры с историей продаются дольше

Несмотря на специфику, связанную с состоянием объекта, возможностями для реставрации и расположением, квартиры с историей приобретают для проживания и в качестве инвестиций. Однако продаются они обычно дольше, минимум на 25-30 дней дольше, чем стандартная «вторичка».

Срок продажи типичной однокомнатной квартиры на вторичном рынке (в эту категорию относятся т. н. «сталинки», «хрущевки», «брежневки», квартиры 1990-2000-х годов, а также современное готовое жилье) в России в среднем составляет более 60 дней. Средний срок продажи однокомнатной квартиры возрастом более 100 лет оказался выше — около 90 дней.

Причины более долгих сроков продажи исторических квартир преимущественно связаны с состоянием объекта, возможными обременениями в виде долевой собственности и необходимости получить одобрение на перепланировку, реставрацию и другие работы.

Стоимость квадратного метра исторической недвижимости

Самая дорогая историческая недвижимость расположена в Москве — более 690 тысяч рублей за квадратный метр, что почти на 240 тысяч больше, чем стоимость кв. м на первичном рынке. Московская историческая недвижимость обычно относится к премиум или элитному сегменту, чем и объясняются такие высокие цены.

На втором месте, но со сравнительно большим отставанием находится Санкт-Петербург с медианной ценой 243,7 тысячи за кв. м. В Северной столице исторического жилья значительно больше, чем в Москве, а главное, что оно представлено не только квартирами премиального сегмента, но и квартирами, требующими реставрации, капитального ремонта и обновления коммуникаций.

Самое доступное историческое жилье находится в городах Золотого кольца и Поволжья. Так, во Владимире и Костроме квадратный метр в квартирах старше 100 лет обойдется в 78,8 и 78 тысяч рублей соответственно, а в Саратове и Астрахани — в 76 и 74 тысячи рублей за «квадрат».

В Петербурге берут для сдачи, в Москве — для себя

По данным сделок на покупку исторического жилья, наибольшей востребованностью пользуются однокомнатные квартиры. В 2023-2024 годах их доля от общего количества сделок с исторической недвижимостью составляла около 60%. В лидерах по спросу на квартиры с историей находятся Санкт-Петербург (47%) и Москва (8%).

В Санкт-Петербурге квартиры старше 100 лет чаще покупают в качестве инвестиции — это объекты площадью до 50 кв. м, без ремонта, расположенные на 1-3 этажах в туристических районах: Центральном, Петроградском и Василеостровском. В последнее время это актуально, так как удорожание гостиниц создает дополнительный спрос на посуточную аренду. Ставки посуточной аренды в курортных городах в среднем на 50-60% ниже, чем проживание в гостинице. В Санкт-Петербурге эта разница приближается к 90%: ставка посуточной аренды в среднем составит 6 тысяч против 11 тысяч рублей и более — в гостинице 3*.

В Москве историческое жилье более склонны приобретать для последующего проживания. На историческом рынке москвичи покупают квартиры площадью от 60 кв. м со средней стоимостью 25 млн рублей, находящиеся в отреставрированных домах в центральных районах города.

Перспективные города для инвестиций

Историческая недвижимость обладает инвестиционным потенциалом, в первую очередь, из-за расположения в центральных районах городов, архитектурной ценности исторических зданий, а также возможности приспособить эти здания для культурно-туристических целей с помощью редевелопмента.

Одним из городов с богатым архитектурным наследием, привлекательным для вложений в историческое жилье, можно назвать Кострому — старинный город России, включённый в Золотое кольцо. Там хорошо сохранились купеческие терема, доходные дома и деревянные особняки конца XVIII — нач. XX вв., а цены на недвижимость невысокие (около 79 тысяч рублей за кв. м). На потенциальные перспективы Костромы влияет и относительная близость к Москве — из Москвы до Костромы можно доехать на поезде (чуть более 4 часов) или на автомобиле. Растёт и популярность города у туристов — в прошлом году Кострому посетили более 1 млн туристов.

Среди городов Золотого кольца выделяется и Владимир (около 79 тысяч рублей за кв. м). Город находится недалеко от Москвы (около двух часов на поезде) и примечателен богатой древнерусской архитектурой. Рост интереса к внутреннему туризму позитивно сказался и на этом городе — в последние два года туда стали приезжать платежеспособные туристы из Москвы и Московской области. Во Владимире, как и в Костроме наибольший интерес представляют 1-2 этажные объекты в историческом центре города, которые можно использовать в качестве гостиниц, апартаментов или кафе. Похожими характеристиками обладает ещё один город Золотого кольца — Переславль-Залесский.

В Ставропольском крае потенциально привлекательным городом для приобретения исторической недвижимости может стать Пятигорск (от 153 тысяч рублей за кв. м). В число преимуществ и сильных сторон Пятигорска входит транспортная доступность (в 25 км располагается аэропорт в Минеральных Водах), разнообразие эклектичной архитектуры — потенциал для культурного туризма, а главное, относительно ровный спрос: в Пятигорск приезжают на лечение и в холодное время года.

Стратегия для несезона

Владельцам исторической недвижимости в курортных городах городов стоит обратить внимание на возможности использовать недвижимость и в условный «несезон». Так, с ростом удалённой работы в ИТ-сфере и не только, в осенне-зимний период можно сделать ставку на удалённых работников, желающих перезимовать в более тёплых условиях. Здесь перспективны города Ставропольского края, которые за счет мягкого климата и оздоровительной инфраструктуры востребованы для отдыха и лечения не только летом и весной.