Сервисные апартаменты: потенциал роста на фоне общего охлаждения рынка

Алексей Бравин - Генеральный директор G5 Architects. Российский рынок недвижимости демонстрирует сложную динамику. В первом полугодии 2025 года общий спрос на апартаменты снизился примерно на 15%. Однако внутри этого тренда отчётливо выделяется растущий сегмент — сервисные апартаменты. Именно здесь зафиксирован прирост продаж, а доля в общем объеме спроса превысила 65% и продолжает расти.

Инвестиционный формат нового поколения Устойчивый спрос подпитывается различными факторами: инвестиционной привлекательностью, бумом внутреннего туризма и дефицитом качественного гостиничного фонда. Пока предложение классических апартаментов сокращается на 16%, сервисные демонстрируют большую устойчивость, сократившись лишь на 5%. Как следствие, их доля в общем объеме предложения становится все более значимой. Особенно востребован формат в Москве, где ожидается ввод множества сервисных лотов. Анализ продаж в строящихся объектах показывает, что сервисные апартаменты отличаются от жилых комплексов высоким уровнем распроданности. Доходность как ключевой драйвер Главная причина такой популярности — очевидная экономическая выгода. Сервисные апартаменты показывают себя как один из самых привлекательных инструментов для инвесторов. Их средняя операционная доходность составляет 8–15% годовых, что выгодно отличает их от традиционных квартир и обычных апартаментов. В премиальных локациях, таких как центры мегаполисов или курорты, этот показатель может достигать 15% и даже выше. Срок окупаемости инвестиций составляет в среднем 6–8 лет, а при удачном выборе проекта на этапе строительства — сокращается до 4–6 лет, что несопоставимо с 12–15 годами окупаемости квартиры. Локация и управление: критичные факторы успеха Успех инвестиций определяется двумя ключевыми компонентами. Первый — это выбор локации. Наибольшую доходность генерируют объекты в центрах городов, туристических кластерах и курортных зонах с развитой транспортной доступностью и инфраструктурой. Например, апартаменты в пяти минутах от метро обеспечивают стабильную загрузку на уровне 85–90%. Второй, не менее важный компонент — профессиональная управляющая компания. Сетевые операторы, такие как VALO или InREIT, благодаря системному маркетингу и сервису способны увеличивать доходность на 20–25%. Новые гибридные форматы, сочетающие проживание с коворкингом (Bleisure — business + leisure), показывают прирост доходности на 10–15%, нивелируя сезонные риски. Сбалансированность рисков и перспективы роста Несмотря на преимущества, инвесторам следует учитывать и риски. Юридический статус апартаментов как нежилых помещений влечет за собой более высокие коммунальные платежи (на 10–30%) и налог на имущество по ставке 0,5%. Кроме того, доходность напрямую зависит от качества управления: неквалифицированная УК может обрушить ее на 30%. Сдерживающим фактором для всего рынка остаётся высокая стоимость кредитования. Тем не менее стимулировать рынок продолжит рост внутреннего туризма. Ожидается, что к 2027 году российский рынок сервисных апартаментов перейдёт от точечных проектов к системным решениям с долей сетевых операторов более 60%. Ужесточение стандартов и появление единых требований к безопасности, дизайну и экологичности, включая PET-friendly концепции, повысит прозрачность и надежность сегмента, делая его ещё более привлекательным для консервативных инвесторов, ищущих стабильный пассивный доход в условиях турбулентности.