Почему больше нет смысла брать квартиры-студии: ловушка, в которую попали США - такое ждёт и российских покупателей
Ещё каких-то десять лет назад обладание собственной квартирой-студией в новостройке казалось билетом в самостоятельную жизнь. Крошечное гнёздышко, свой угол, пусть даже с кухней, совмещённой со спальней в одном флаконе. Риелторы пели дифирамбы: ликвидность, инвестиции, стартовый уровень. Но сегодня всё чаще проскальзывает мысль: а туда ли мы движемся? Кажется, шоу с продажей «воздуха» в бетонных сотах подходит к финалу. И чтобы понять, почему больше нет смысла брать квартиры-студии, достаточно взглянуть на ту самую ловушку, в которую уже угодили Соединённые Штаты. Спойлер: наступая на те же грабли, российский рынок получит ровно тот же синяк.
Американские горки квадратных метров
Ситуация за океаном развивалась по сценарию, который сейчас пугающе точно копируется у нас. После Второй мировой, в 50-х, Америку накрыло волной урбанизации. Все рвались в города-миллионники: Нью-Йорк, Чикаго, Лос-Анджелес. Ипотека была доступной, спрос бешеным, а земли в центре — кот наплакал. Застройщики, потирая руки, начали лепить высотки с микроквартирами. Спрос на студии рос как на дрожжах — все хотели жить «на огоньке». Казалось, вот оно, счастье.
И вот тут началось то самое, что сейчас происходит в Москве и других крупных городах России. Цены на эту «микроскопическую свободу» взлетели до небес. Люди, чтобы быть ближе к центру, соглашались на 20-метровые коробки. Рынок грелся, пузырь надувался. Инвесторы скупали такие лотки оптом, сдавали их и считали прибыль. Знакомо, правда?
Но маятник качнулся обратно. В какой-то момент американцы, славящиеся своим прагматизмом, сели и посчитали. Выяснилась занятная арифметика: крошечная студия в не самом престижном районе Нью-Йорка стоила ровно столько же, сколько просторный дом с лужайкой в пригороде, например, в Нью-Джерси или Коннектикуте. Или даже дешевле! Возник когнитивный диссонанс: платить одинаковые деньги за бетонный пенал и за нормальное жильё с участком? Рынок дрогнул.
Именно тогда американцы и поняли, почему больше нет смысла брать квартиры-студии. Спрос на них рухнул. Они перестали быть покупкой, превратившись в товар для краткосрочной аренды. Студии остались уделом студентов, временных жильцов и заезжих фрилансеров, которые завтра уедут. Жить там постоянно? Увольте. Сегодня в США купить такую квартиру — моветон. Их практически перестали возводить в прежних объёмах, потому что та самая ловушка захлопнулась: инвесторы, вложившиеся в студии под сдачу, оказались заложниками ситуации, когда продать актив стало гораздо сложнее, чем купить.
Российские реалии: человек в кубе
А теперь перенесёмся в наши широты. История с ВДНХ, Лобней и 300 километрами — это не анекдот, а суровая реальность столичного региона. Или взять провинцию, где за цену двухкомнатной «хрущёвки» можно взять готовый коттедж. Казалось бы, выбор очевиден. Но маркетинг и вера в «столичный шик» творят чудеса.
В России ловушка, в которую попали США, уже маячит на горизонте. Только у нас она усугубляется климатом и менталитетом. Люди готовы влезать в кабалу на 30 лет, лишь бы поставить галочку «квартира в Москве». И застройщики этим пользуются, уменьшая метры до размеров обувной коробки. 16-18 квадратов на человека — сейчас это норма? Вспоминается небезызвестный Воланд: москвичей испортил квартирный вопрос. Но он испортил всех. Просто одни готовы жить в шкафу ради прописки, а другие — нет.
И вот тут в игру вступает банальная математика. Если трезво оценить ситуацию, становится ясно: почему больше нет смысла брать квартиры-студии, особенно по текущим ценам? Потому что за те же деньги (или даже меньше) можно получить принципиально иное качество жизни за городом. Да, транспортная доступность — это боль. Но удалёнка, развивающиеся пригороды и тот самый американский опыт субурбии постепенно меняют сознание.
Что нас ждёт завтра?
Судя по всему, Россию ждёт тот же путь, что и США. Уже сейчас на Урале, в Сибири, да и в Подмосковье активно строятся коттеджные посёлки с нормальной инфраструктурой. Люди устают от давок в лифтах, шума соседей сверху и вида на помойку из окна. Происходит медленный, но верный разворот в сторону частного дома.
Цены на студии в новостройках продолжат расти, пока есть ажиотаж. Но как только критическая масса людей поймет, что ловушка захлопнулась, и спрос сместится в сторону ИЖС, эти микролоты превратятся в головную боль для владельцев. Продать их будет можно только с дисконтом. Потому что новое поколение покупателей, наглядевшись на опыт старших и насмотревшись американских фильмов про жизнь в своих домах, просто откажется платить миллионы за квартиру, где негде развернуться.
Ловушка, в которую попали США, научила их одному: дом должен быть домом, а не ячейкой в муравейнике. И российскому покупателю стоит задуматься об этом уже сегодня, а не тогда, когда цена на студию сравняется с ценой особняка, и сделанный выбор начнёт откровенно бесить.
Источник: Дзен