КРТ в столице: как согласовать интересы москвичей и мэрии

Комплексное развитие территорий (КРТ) в Москве направлено на преобразование городских пространств, цель - повысить качество жизни горожан и стимулировать экономический рост. На месте устаревших, неблагоустроенных, заброшенных объектов, неэффективно используемых территорий должны появляться современные жилые кварталы с необходимой инфраструктурой, общественные зоны, офисные пространства.

Так в 2026 году в Москве начнут реализовывать еще 52 проекта комплексного развития территорий – редевелопментом будет охвачено примерно 490 гектаров. Реорганизация затронет участки в 40 районах столицы, расположенных во всех административных округах, за исключением Троицкого и Зеленоградского. Предстоит построить около 7,8 миллиона квадратных метров недвижимости. Более 5,4 миллиона квадратных метров придется на жилье, в том числе дома для программы реновации.

«В новых городских кварталах также возведут объекты общественно-деловой и производственной инфраструктуры площадью более 2,3 миллиона квадратных метров, что позволит создать свыше 62 тысяч рабочих мест», – цитирует пресс-служба московского градкомплекса слова его руководителя Владимира Ефимова.

Однако, на практике же схема реализации некоторых проектов сталкивается с трудностями, так как не все жители согласны на компенсацию, а механизм отказа собственников недвижимости от КРТ законом не предусмотрен. Власти города сами решают, какие территории необходимо развивать, вносят изменения в правила землепользования и застройки, затем участки включают в зоны, в которых предусматривается комплексное развитие. Зачастую участки включаются по формальным признакам, что и становится предметом споров.

Одним из таких случаев стал спор жильцов дома №48 по улице Вавилова в Гагаринском районе с правительством Москвы. По мнению истцов, правительство незаконно включило часть их придомовой территории в границы территории комплексного развития, где планируется построить высотку. Также они не согласны, что при этом сносят их капитальные гаражи на участке под домом. Новое строительство является «точечным», уменьшает норматив обеспеченности местами для хранения авто для существующих и новых домов, считают истцы.

В чем суть спора жителей с городом?

Московский городской суд принял к производству иск жителей дома №48 на улице Вавилова к правительству Москвы о признании недействующим постановления о комплексном развитии территории нежилой застройки и проекта планировки. Истцы являются собственниками гаражей, которые расположены на том же участке, где стоит их дом. В августе 2025 года правительство Москвы утвердило проект планировки территории вблизи владений 48В, 66, 68 по улице Вавилова общей площадью около одного гектара. Согласно проекту, на месте более 100 существующих гаражей планируется строительство дома площадью квартир 4,7 тыс. кв. метров с нежилыми помещениями и торгового центра площадью 210 кв. метров.

В границы территории КРТ вошли два контура, расположенные далеко друг от друга. При этом участок под домом истцов там вообще не упоминается, однако его территория затрагивается графическим изображением границ КРТ. В план включена его часть с дорогой к шлагбауму площадью 0,65 гектаров, которая названа «общественной территорией».

В то же время весь участок площадью 4,68 гектаров, согласно постановлению Высшего Арбитражного суда РФ № 14971/09 от 02.03.2010 года, находится в бессрочном пользовании жилищно-строительного кооператива «РАН СССР». Его границы не установлены. Дело в том, что для этого нужно провести дорогие геодезические работы, на которые жители просто не собрали денег. При этом в какдастре есть запись о площади участка, как ранее учтенного. И согласно утвержденному еще в 2015 году проекту планировки правительство Москвы признавала, что площадь участка истцов меньше нормативно необходимой территории (от 6 га до 8 гектаров) для обслуживания дома.

Истцы указывают, что уменьшение участка само по себе незаконно и приведет к занижению норматива обеспеченности местами для хранения автомобилей для существующих и для новых домов.

Гаражи являются неотъемлемой частью инфраструктуры жилого комплекса и построены на основании соответствующей разрешительной документации, подчеркивают жители. «Строительство нового паркинга не предусмотрено, площади земельного участка явно недостаточно, и, совершенно очевидно, что речь не идет о восполнении снесенных гаражей для существующих домов. По сути, новое строительство является точечной застройкой», — отмечается в иске.

По мнению заявителей, еще одним нарушением является объединение двух разных типов и порядков КРТ: нежилой и жилой застройки, что не предусмотрено Градостроительным кодексом. Включение территории многоквартирного дома требовало проведения общего собрания его жильцов, чего сделано не было.

Позиция города

В ответ на коллективные обращения членов ЖСК «Работники Академии наук СССР» Департамент городского планирования и Департамент городского имущества Москвы сообщали, что решение о КРТ принято с соблюдением закона, нормативная потребность в машиноместах и благоустройстве будет проработана и предусмотрена в документации по планировке территории, а правообладателям изымаемых объектов выплатят возмещение. «Решение о КРТ обеспечивает необходимую потребность в жилых объектах Гагаринского района города Москвы и направлено на устойчивое градостроительное развитие и улучшение жилищных условий граждан города Москвы», — говорится в ответе Департамента городского имущества.

В 2024 году заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Владимир Ефимов оценивал вложения в проект более чем в 3 млрд руб. При этом изначально определенный городской оператор Московский фонд реновации жилой застройки в мае 2025 г. через торги привлек в качестве подрядчика ООО «Генподрядчик – МФС» (принадлежит ООО «ПИК-генподряд»). Получилось, что расходы на подготовку территорию понес город, а финальную стадию реализации отдали частному бизнесу.

Взгляд юриста

Как прокомментировал представитель истцов, руководитель юридического агентства «Кучембаев и партнеры» Алмаз Кучембаев, действительно, границы спорного участка под домом на кадастровой карте не были установлены, что и позволило городским властям включить его в проект КРТ. «В проекте межевания территории 2015 года уже было указано, что площадь территории под домом меньше нормативной, и сейчас этот спорный участок еще хотят уменьшить», — отметил юрист. По его словам, если спорную часть территории КРТ (часть участка под домом истцов) исключить из границ КРТ, реализовать планируемый проект в текущем виде станет невозможно. Кроме того, нормативы градостроительного проектирования прямо запрещают снижать обеспеченность местами для хранения авто для уже существующей застройки.

Первое заседание по делу назначено на 24 марта в Мосгорсуде. Однако, жители уверены, что процесс будет идти долго и придется дойти до dвысших судебных инстанций. «Дела по КРТ настолько сложны для суда, и важны для города, что нам в свое время пришлось дойти до Верховного суда только для того, чтобы Мосгорсуд вообще начал принимать такие дела к рассмотрению», прокомментировал Алмаз Кучембаев.