В Севастополе упали цены на «вторичку». Это ценовое дно?
В марте 2023 года средняя стоимость квадратного метра вторичного жилья снизилась в 11 крупных городах России, включая Москву и Санкт-Петербург. Средняя стоимость квадратного метра жилья в 50 крупных городах по итогам марта составила 102,75 тысячи ₽ — на 4,6% выше, чем год назад, подсчитали аналитики SRG. Статистика включает цены, указанные в объявлениях на сайтах и региональных базах, передаёт РБК.
[/image]Как видим, статистика утверждает, что в Севастополе вторичное жильё подешевело, что, впрочем, не является такой уж новостью, так как севастопольские аналитики эту тенденцию обозначили ещё в 2022 году.
Тем не менее, также, по мнению экспертов в сфере недвижимости Севастополя, это обосновано, прежде всего, близостью военных действий и отсутствием авиасообщения. А ещё есть мнение, что стоимость севастопольской недвижимости переоценена изначально, и в действительности она гораздо дешевле.
Но! Мнение и статистика – это разные вещи. Цена на квадратные метры в Севастополе зависит от наличия покупательского спроса, а он никуда не делся. Действует и психологический аспект, который подразумевает, что жить в Севастополе престижно, поэтому внимание к недвижимости самое пристальное.
Продавцы знают об этом и сознательно ставят высокую продажную цену в надежде, что покупатель клюнет, а там уж можно и поторговаться.
По остальным параметрам спрос не падает, а незначительное снижение цен на квартиры вторичного сегмента связан с общим замиранием российского рынка недвижимости.
Так, аналитики рассказали, что рынок вторичного жилья был в стагнации примерно до конца лета 2022 года, но по мере снижения ключевой ставки, а значит, и стоимости ипотеки, стал снова привлекать внимание покупателей.
«С мая по октябрь 2022 года мы фиксировали стабильное увеличение доли сделок со вторичным жильем», — делится наблюдениями эксперт из «Этажей». — Если в мае 29,3% покупателей интересовались загородной недвижимостью, 29,5% — новостройками и только 41,2% — вторичной недвижимостью, то к октябрю соотношение было 21,3%, 18,8% и 59,9% соответственно».
«Причина в росте числа сделок, обусловленных сменой места жительства, а также в увеличении доли срочных продаж», — уточняет специалист из «Циан.Аналитики».
Таким образом, вторичка была и будет обладать высоким конкурентным потенциалом на рынке недвижимости. В отличие от продавцов вторичного рынка девелоперы новостроек не могут так играть ценой, поскольку она зависит от себестоимости строительства, ставок по проектному финансированию и обязательств перед банками.
Реновация – сдерживающий фактор в спросе на покупку вторичного жилья?
Есть мнение, что в Севастополе микрорайоны, застроенные в прошлом веке, автоматически подпадают под реновацию. Этот является сдерживающим фактором в покупке вторичной недвижимости, и в любом случае покупатель эти риски учитывает.
Некоторые жители так и вовсе напуганы, наблюдая, как интенсивно строится Москва, избавляясь от хрущёвок.
Район проживания – чуть ли не главный фактор в удовлетворенности местом жительства, так как горожане прекрасно осведомлены о плюсах и минусах районов города. Соответственно, реновация не предполагает сохранение координат проживания, и, если мероприятия начнутся, можно из бухты Стрелецкая уехать куда-нибудь в Инкерман. Это весьма условное сравнение, но оно имеет место быть.
Однако на данном этапе таких планов нет, слишком дорогое удовольствие. Но утвержденные городским правительством критерии реновации жилья существуют. Одно из условий — отсутствие в доме одной из систем обеспечения. Например, теплоснабжения или водоотведения. Но и с этим вопросом разобрались, власти активно восстанавливают инженерные сети.
Новые микрорайоны вплотную подступают к старым, но их активно приводят в порядок.
«Сталинки», «хрущёвки», «брежневки» пока никто сносить не собирается. Более того, они тотально подвергаются ремонтам – как инженерных сетей, так крыш и фасадов. Улучшается также инфраструктура общественных пространств, что автоматически повышает стоимость квадратных метров на вторичку, или держит планку.