Что важно проверить при покупке земли?
С марта текущего года межевание участка земли стало обязательным условием для постановки его на кадастровый учет и регистрации перехода права собственности на землю. Если в ЕГРН не внесены границы земельного участка, то ни его, ни расположенные на нем здания нельзя зарегистрировать, продать, подарить, обменять или сдать в аренду. Это поможет избежать рисков покупки земли с неопределенными или спорными границами. При этом потенциальных проблем в сделках купли-продажи такой недвижимости остается немало.
Что важно проверить при покупке земли, чтобы не потерять время, деньги и нервы aif.ru рассказала нотариус г. Омска, Ольга Фрик.
— При покупке земельного участка важно учитывать его категорию и вид разрешенного использования. Нельзя, например, возводить жилой или садовый дом на землях, которые отводятся под огородничество. Запрещено строить дома в зонах, где проходят сети канализации, газопроводы и водопроводы, магистральные трубопроводы и высоковольтные линии электропередачи. Свои ограничения существуют и для участков, которые относятся к археологическим памятникам или территориям культурного слоя.
Не исключены проблемы, если дом не принадлежит собственнику выставленной на продажу земли. А также, если строение «не привязано» к участку, вместе с которым продается.
Важно убедиться, что продавец участка является его реальным владельцем и его права распоряжаться недвижимостью не ограничены. Например, он не находится в статусе банкрота, на имущество не наложен арест, оно не находится в залоге, на него не претендуют другие наследники и тому подобное. Если участок приобретен в браке, потребуется согласие супруга или супруги, даже бывших. Есть в семье есть несовершеннолетние дети, могут потребоваться разрешения органов опеки. Если у продавца ограничена дееспособность по суду или в моменте он находится в стрессе, под давлением или просто не до конца осознает условия и последствия сделки, в дальнейшем сделка может быть признана недействительной.
Избежать различных правовых рисков поможет визит к нотариусу. При удостоверении сделки он запрашивает в ЕГРН расширенную выписку. В документе указано назначение земли, зоны и такие обременения, как наличие газопровода и другие. В выписке также содержатся персональные данные собственника недвижимости, на каком основании у него возникло право собственности и прочее. Если потребуется, у нотариуса есть возможность запросить дополнительные документы, чтобы проанализировать историю переходов права собственности на объект.
Нотариус также делает электронные запросы в ЗАГС. Таким образом он может узнать, есть ли у продавца или покупателя действующий или бывший супруг, жив ли доверитель и так далее. Проверит полномочия продавца, есть ли у мужа и жены брачный договор, не находится ли недвижимость под арестом или в залоге, не нарушены ли права третьих лиц, в порядке ли другие документы.
При удостоверении сделки нотариус проверяет все документы, объясняет сторонам юридические детали и последствия договора, который они заключают. Важный фактор состоит в том, что за результаты своей работы нотариус несет имущественную ответственность. Если допустит профессиональную ошибку, возместит пострадавшим 100% ущерба за счет страховки и личных средств.