Права на долю. Почему земельные отношения становятся камнем преткновения
«АиФ»-НП» пообщался с почётным землеустроителем РФ, почётным профессором ВолГАУ Александром Воробьёвым на тему земельных отношений в регионе.
Грамотное распоряжение земельными ресурсами становится вопросом национальной значимости. Что нужно предпринять, чтобы завязанные на земельные ресурсы отрасли экономики спокойно развивались, а интересы не только бизнеса, но и рядовых граждан не нарушались? Об этом мы говорили с почётным землеустроителем РФ, почётным профессором ВолГАУ Александром Воробьёвым. На днях вышла книга-исследование эксперта «Земельные ресурсы Волгоградской области».
Право на долю
– Александр Васильевич, земельная реформа в стране и регионе стартовала около 30 лет назад. Каковы её основные итоги и уроки?
– Земельная реформа, начатая в 1990 годах, по своей глубине и масштабу сравнима с национализацией земли и «Декретом о земле» 1917 года и коллективизацией в 1927-1930 годы. За период её проведения более 80% землепользователей в регионе поменяли форму собственности или хозяйствования, а перераспределение земель осуществлено на площади более 3 млн га. В итоге только по Волгоградской области 318 тыс. граждан получили право на земельную долю. Однако есть и минусы – российская модель земельных преобразований изначально исходила из принципа социальной справедливости, а не экономической эффективности и поэтому имела массу, так сказать, побочно-отрицательных последствий.
– Например?
– Судите сами. Согласно официальной статистике, из 11,3 млн га территории региона порядка 6 млн га сельскохозяйственных земель переданы в частную собственность граждан. Неизбежно возникает вопрос: а кто управляет-то остальной площадью? Если с областной собственностью более или менее всё понятно, здесь наведён порядок, практически все земельные участки и объекты недвижимости поставлены на учёт, то с государственной неразграниченной собственностью, которой в основном управляют муниципалитеты, есть проблемы. Работы по инвентаризации и установлению границ этих земель на площади в сотни тысяч гектаров пока не завершены. Одной из причин такого положения является недостаточная активность и отсутствие знаний в области землеустройства у глав сельских поселений.
Недавно на заседании апелляционной комиссии управления Росреестра по Волгоградской области рассматривался такой случай. В границах поселения площадью 40 тыс. га, в том числе 20 тыс. га пашни, 14 тыс. га пастбищ, был составлен проект межевания по заявке физического лица. Заказчик явно руководствовался принципом «это моё, и эта пашня тоже моя, а пастбища, балки и всё остальное мне не надо». Глава поселения, к сожалению, даже не поинтересовался, почему на картографической подоснове в проекте межевания отсутствуют лесные полосы, пруды, дороги, овраги, остальные угодья.
– Тем не менее, по выводам Минсельхоза РФ, наш регион в 2021 г. в передовиках по приросту пашенных угодий, вводимых в оборот. Но не означает ли это, что мы опять наступим на грабли экстенсивного развития АПК?
– Вопрос сложный и поэтому однозначного ответа на него быть не может. Начнём от обратного: зачем обрабатывать бесплодные земли и солонцы, если на них получают мизерные урожаи? Экономисты подсчитали, что урожайность зерновых менее 15 ц/га в условиях рыночной экономики является убыточной.
Другое дело, когда из оборота выходят и уже многие годы не распахиваются высокопродуктивные земли, конечно, их надо вновь вводить в оборот. Таких земель в области порядка 700 тыс. га. В моей книге «Земельные ресурсы Волгоградской области» (2021 г.) приводятся данные Росреестра, по которым площадь пашни в регионе составляет 5,8 млн га, в то же время статистическая форма 29-сх говорит, что средняя многолетняя площадь в обработке – 4,4 млн га; по природной классификации сельскохозяйственных угодий пашни у нас – 5,1 млн га. Как устранить такие разночтения? Самое простое решение – начать правильно вести учёт земель, называть виды сельскохозяйственных угодий по их фактическому использованию, как того требуют действующие методики и стандарты.
– Почему в вопросе учёта каждого гектара земель пока слабо помогает давно введённая система публичной кадастровой карты?
– Публичная кадастровая карта, её информация не панацея. Заложенная в неё информация – это результат проведения кадастровых работ, поэтому учёт земель по ней вести нельзя. Составляют эти документы и представляют в Кадастровую палату кадастровые инженеры, работающие на условиях подряда. К сожалению, зарабатывание денег у кадастровых инженеров сегодня стоит на первом месте. Не столь давно спрашиваю кадастрового инженера: вы зачем отмежевали фермеру второй земельный участок за 5 км от первого, когда никаких препятствий для правового оформления и предоставления участка в одном массиве не было? Ответ получил стандартный – местоположение и границы отвода по законодательству показывает заказчик. К сожалению, это повседневная практика, когда кадастровый инженер ограничивается определением координат поворотных точек границ земельных участков, не понимая сути земельных преобразований, не зная основ землеустроительного проектирования.
Почём нынче гектар пашни?
– Земля стала сегодня реальным рыночным товаром, о чём мечтали многие политики и экономисты из 90-х?
– Эксперты-аналитики периодически публикуют «земельный прейскурант». По нему в 2020 г. в Ставропольском и Краснодарском крае стоимость пашни доходила до 150 тысячи рублей, в Ростовской области – 70 тысяч, в Волгоградской – до 35 тысяч рублей за гектар. По таким расценкам, скажем, нехаевскому фермеру, чтобы прикупить 300 га пашни, надо заплатить 10 млн рублей!
В подобных условиях цены на землю в стране диктуют несколько человек, иногда их называют земельными баронами. В Интернете чаще мелькают 15 фамилий, за каждой из них от 300 до 800 тыс. гектаров сельхозземель в собственности или аренде.
Но есть и выгодная сторона подобной ситуации. В нашей области более 700 тыс. га не обрабатываемой более трёх лет продуктивной пашни. Сама процедура прекращения права собственности на земельные участки осуществляется поэтапно и может длиться до нескольких месяцев. Но в итоге изъятие и передача этих земель в региональную или муниципальную собственность с последующей продажей может принести в бюджеты разных уровней миллиарды рублей. Пока такие расценки на землю существуют, текущая ситуация как минимум выгодна и для бюджетов и для экономики.
Гигантомания убила глубинку?
– Вы признанный эксперт не только в сфере земельно-имущественных отношений, но в плане перспектив малых поселений. По какой причине количество малых поселений неуклонно сокращается, несмотря на все комплексные программы возрождения села?
– 20 лет назад, когда я издавал книгу «Поселения Волгоградской области», старался как можно глубже и всесторонне изучить проблемы малых поселений. В то время было больше оптимизма относительно перспектив развития сельских населённых пунктов. Многие надеялись, что с улучшением производственной и социальной инфраструктуры, газификации на селе будет оставаться больше молодёжи, но этого не происходит. Анализируем причины и делаем вывод: данный процесс не остановить, а начался он не в 1991 году, а гораздо раньше, в период правления Хрущёва, когда в формировании сельскохозяйственного землепользования стала процветать гигантомания. Хозяйства укрупнялись до ничем не обоснованных размеров.
Скажем, площадь совхоза «Трёхостровской» в Иловлинском районе составляла в те годы 47,2 тыс. га, совхоза «Голубинский» в Калачёвском районе – 60,4 тыс. га, совхоза «Эльтонский» в Палласовском районе – 66,9 тыс. га и т. д. Жители ликвидируемых сельхозпредприятий начали постепенно переезжать на центральную усадьбу или в райцентр. В итоге необходимость существования малых поселений непременно ставилась под вопрос.
Сегодня, по данным статистики, в 150 населённых пунктах региона уже никого нет или проживает две-три семьи. Вдохнуть новую жизнь в глубинку невозможно, пока условия жизни сельской молодёжи по всем направлениям ничем не будут отличаться от городских, а преимуществом селянина станет работа по душе, свой дом, свежий воздух и материальный достаток.