«Не квартиры становятся дороже, а рубль обесценивается»
Купить квартиру в Москве — это мечта любого человека в нашей стране. Но вся Россия переехать в Москву не может. Однако некоторым людям из регионов удается и то и другое. Лада Ковалевич, частный агент по недвижимости, член Гильдии риелторов Москвы, родившись в Партизанске и отучившись во Владивостоке, 10 лет назад переехала в Москву. Теперь говорит, что радуется жизни в лучшем городе мира.
— Лада, оцените ситуацию на московском рынке недвижимости? Кто вообще покупает сегодня квартиры по таким ценам?
— Да, реальных покупателей стало меньше, и они более вдумчиво подходят к выбору недвижимости. Пропали «инвесторы», которые зарабатывали на льготных ипотеках и быстрых перепродажах. Но люди продолжают рождаться, умирать, жениться, разводиться, продавать и покупать квартиры для жизни. У кого однушка — рано или поздно захочет двушку. Семья в трехкомнатной решит разменять ее на две квартиры. Где–где, а в Москве спрос на недвижимость будет всегда. Люди со всей страны едут в столицу в поисках лучшей жизни для себя и своих детей. Более половины просмотров объявлений о продажах в новостройках в Москве совершается из регионов.
— По последним данным, спрос на новостройки в Москве по итогам первого квартала снизился на 37% в сравнении с прошлым годом.
— Причин тому много, и высокая ставка по ипотеке лишь одна из них. В Москве сегодня вообще трудно получить ипотечное одобрение. Банки больше не принимают справки с места работы с нарисованной зарплатой. Банк запрашивает официальные данные и на основе этого принимает решение о выдаче кредита. Но далеко не все граждане у нас официально трудоустроены и получают зарплату «в белую», потому что малый и средний бизнес не могут себе позволить платить все налоги. Такова реальность.
Однако рынок в этом 15-миллионном городе скорее жив, чем мертв. Среди покупателей и те, у кого закончились сроки депозитных вкладов в банках под 16–18%, и они ищут, куда переложить свои денежные средства. Кто-то называет это инвестициями, я же называю это сохранением.
— Меньше покупателей — ниже цены. Так?
— Так-то оно так. Но! Цена — это не единственный критерий при выборе недвижимости. Вряд ли ваша цель купить что угодно, лишь бы подешевле. Правда еще и в том, что лишь на первый взгляд количество предложений кажется огромным. На самом-то деле ликвидных, хороших объектов совсем не много.
Не забывайте и про инфляцию. Это не квартиры становятся дороже, это рубль обесценивается. И если вы находите объект, который вам подходит, то не ждите наступления «лучших времен». Возможно, средние цены завтра станут даже ниже, чем сегодня, но понравившуюся вам квартиру уже продадут. Да, появится другая, но когда? Всегда есть риск «проесть» деньги в ожидании «той самой». В своей практике я наблюдала такое не раз.
— А вы-то свой личный квартирный вопрос в Москве решили?
— Да, в 2021 г. В новостройке по госпрограмме под 6% годовых. Сейчас эти условия кажутся просто сказочными, но многие ли из моих знакомых пять лет назад купили квартиру в ипотеку? Единицы. Потому что было «дорого», «в стране не стабильно», «скоро цены упадут» и, наконец, мое любимое — «аренда выгоднее, лучше вложусь в крипту».
В большинстве люди боятся рисковать, выходить из пресловутой зоны комфорта. Слушают советы тех, у кого нет своей недвижимости.
Новостные сводки никогда не радуют и не добавляют оптимизма, но ваша жизнь зависит исключительно от вас, чужие страхи не должны цеплять вас. Если вы чего-то действительно хотите, то вы должны двигаться в этом направлении. Банальные рассуждения? Но зато правильные.
Современный тренд: молодые люди отказываются даже от идеи иметь собственную квартиру. И не только в Москве. Только идея эта работает, пока вы, без семьи, мечетесь в поисках себя и своего места в жизни.
Аренда — это вечно подвешенное состояние. Тут взрослому человеку и объяснять нечего.
— С запросами к вам обращаются клиенты, например, с Дальнего Востока?
— Тут все как под копирку. Вложить деньги, чтобы сдавать в аренду, пока дети не вырастут и не уедут в Москву учиться, — раз. Продаем жилье на ДВ и переезжаем в Москву, поэтому нужна квартира для семьи — два. Есть свободные средства и желание инвестировать в недвижимость — три. Что касается последнего, то хотелось бы сказать: сегодня уже нельзя купить новостройку и перепродать ее через год на 15% дороже, сейчас недвижимость — это про сохранение денег, это вложение лет на пять. Важно понимать.
— С чего начать и что принять во внимание человеку в регионе, который хочет купить квартиру в Москве?
— Смотрите объявления на ЦИАНе. В регионах, возможно, «Авито» пользуется большим спросом, но в Москве большая часть предложений там — фейковые.
Вам следует быть готовым к тому, что почти все свежие дома в Москве находятся у железнодорожных путей, у шумных автомагистралей, на месте бывших промзон. В столице это норма.
И не звоните напрямую застройщикам! Ваш номер тут же попадет в списки прозвонов всех агентств недвижимости, а их тысяча в Москве. Вас просто замучают звонками, в том числе среди ночи.
Если вы водитель и покупаете квартиру в новом доме для собственного проживания, то нужно купить еще и машино-место в подземном паркинге. Цена от 3,5–5 млн рублей.
Если вы смотрите квартиру на вторичном рынке, то планируйте приезд в Москву для просмотра объектов не раньше, чем за месяц до того, как будете готовы выходить на сделку. Рынок постоянно меняется, хорошие варианты уходят, смотреть заранее конкретные квартиры без денег в ближайшей перспективе — в этом смысла нет.