Итоги 2020 года на рынке долгосрочной и краткосрочной аренды
Рынок аренды первым реагирует на происходящие изменения в отрасли. Аналитики Циан проанализировали, как изменился сегмент в 2020 году, и какие факторы оказывали влияние на краткосрочную и долгосрочную аренду. Москва и Санкт-Петербург не смогли вернуться к докризисным показателям, в отличие от регионов. В отсутствии туристов доля квартир в краткосрочную аренду снизилась в самоизоляцию в два раза.
В выборку вошли города с численностью населения от миллиона человек, в том числе – Краснодар.
Краткосрочная аренда:
Средняя ставка посуточной аренды в городах-миллионниках во время весеннего локдауна снизилась на 17%, по итогам всего года падение составило 11%.
От краткосрочной аренды к долгосрочной: в декабре 2019 года 24% квартир на рынке аренды предлагались посуточно. Весной из-за отсутствия туристов доля снизилась до 12%: рантье стали сдавать квартиры на долгий срок.
Долгосрочная аренда:
Новые квартиры во время самоизоляции выходили на рынок с демпингом: В Москве – на 6,3%, в Санкт-Петербурге – на 3,8%.
Объем предложения долгосрочной аренды в городах-миллионниках вырос во время локдауна на 13%. В сравнении с весенним «карантином» текущий объем квартир в долгосрочную аренду снизился на 9%.
Новые квартиры во время самоизоляции выходили на рынок с демпингом в Москве (-6,3% от ставки в марте) и Санкт-Петербурге (-3,8%).
Во время самоизоляции средние ставки аренды 1-к квартир просели в Москве на 10%, В Санкт-Петербурге – на 11,6%, в остальных городах-миллионниках – на 2,6%
Рынок аренды в регионах восстанавливается быстрее, чем в Москве и Санкт-Петербурге.
В столице ставка аренды однокомнатных квартир ниже на 0,5%, чем год назад в Санкт-Петербурге – ниже на 3,5%. В других городах-миллионниках ставка выше, чем год назад на 4,1%.
Краткосрочная аренда
Ставки посуточной аренды потеряли 17% во время самоизоляции
Закрытие границ с другими странами и введенный режим самоизоляции – оказались серьезным испытанием в первую очередь для бизнеса краткосрочной аренды. В отсутствии туристов и на фоне снижения деловой активности (и вместе с тем – количества командировок в другие города) собственники, сдающие квартиры посуточно, были вынуждены снижать ставки для привлечения спроса и конкуренции с отелями, которые также остались без клиентов.
По подсчетам Циан, средняя ставка аренды посуточной в период самоизоляции в городах-миллионниках РФ (включая Краснодар), снизилась в локдаун на 17%: с 2,48 тыс. рублей в докризисном декабре 2019 года до 2,07 тыс. рублей в апреле-мае 2020 года. После снятия ограничительных мер средняя ставка планомерно восстанавливалась, практически достигнув значений начала года (2,42 тыс.) в августе (2,37 тыс.) – самый разгар отпусков. Вместо заграничных поездок многие россияне путешествовали по России, что повысило спрос на посуточную аренду. Однако с ухудшением эпидемиологической обстановки в сентябре и новыми ограничениями, ставка снова показывает снижение. Сегодня она составляет 2,2 тыс. рублей – это на 11% ниже, чем в декабре 2019 года. Таким образом, рынок посуточной аренды не смог восстановиться и вернуться к прошлогодним докризисным значениям.
Средняя ставка посуточной аренды в городах-миллионниках и доля квартир в посуточную аренду
Источник: Аналитический центр Циан
Среди всех городов-миллионников только в трех – Краснодаре, Челябинске и Казани – текущая ставка посуточной аренды выше прошлогодней. Краснодарский край в 2020 году в целом бьет все рекорды по спросу и активности на рынке – в период удаленной работы многие переехали «поближе к морю». Краснодар находится в нескольких часах езды на машине от российских курортов, а средняя ставка аренды – ниже, чем, например, в Сочи – на 56%. Поэтому Краснодар в 2020 году пользуется спросом – как среди туристов, так и сотрудников «на удаленке». Поэтому ставка посуточной аренды выросла в сравнении с прошлым годом на 5%. Аналогичная ситуация и в Казани – город также интересен туристам. Челябинск – нетуристический город, ставка посуточной аренды в котором просела незначительно во время самоизоляции – на уровне 2%. Среди всех городов-миллионников именно Челябинск самый доступный по ставке посуточной аренды, даже с учетом годового роста на 5%. Все остальные города не восстановились по ставке краткосрочной аренды: В Москве показатель ниже прошлогоднего на 7%. В Санкт-Петербурге – на 2%.
Во время локдауна падение ставок было отмечено абсолютно по всем городам. Наибольшее снижение было отмечено в Москве (-25%) и Нижнем Новгороде (-11%). Минимальное – в Омске (-1%), Перми, Волгограде, Челябинске (-2%). Санкт-Петербург просел на 8%. Таким образом, в большей мере пострадал рынок посуточной аренды в туристических городах и центрах притяжения рабочей силы.
Динамика средней ставки посуточной аренды в городах-миллионниках
декабрь 2020, ставка аренды, тыс. р.
Динамика за год (декабрь 2020/декабрь 2019)
Падение в период локдауна
Москва
3,17
-7%
-25%
Санкт-Петербург
2,29
-2%
-8%
Ростов-на-Дону
2,16
0%
-4%
Казань
2
4%
-5%
Нижний Новгород
1,87
-6%
-11%
Самара
1,87
-7%
-6%
Красноярск
1,82
-5%
-7%
Екатеринбург
1,82
-7%
-8%
Новосибирск
1,8
-3%
-7%
Пермь
1,77
-2%
-2%
Краснодар
1,74
5%
-6%
Уфа
1,74
-2%
-8%
Волгоград
1,68
-5%
-2%
Челябинск
1,56
5%
-2%
Воронеж
1,56
-2%
-5%
Омск
1,53
0%
-1%
Источник: Аналитический центр Циан
От краткосрочной аренды к долгосрочной и обратно
Альтернативной стратегией для рантье, сдающих квартиры краткосрочно, стало «перепрофилирование» бизнеса: вместо сдачи квартир посуточно собственники решили предлагать объекты на долгий срок, что привело к росту конкуренции на рынке долгосрочной аренды. После снятия самоизоляции рантье стали возвращаться обратно на рынок краткосрочной аренды, как более доходного инструмента.
В декабре 2019 года 24% всех квартир в городах-миллионниках в аренду предлагались краткосрочно (см. график в 1 пункте). Во время самоизоляции доля снизилась до 12-13% - рантье сдавали жилье долгосрочно. Минимальная доля квартир в краткосрочную аренду была зафиксирована в июне – всего 10%. Далее показатель пошел вверх, достигнув локального максимума в октябре-ноябре (19%), после чего в конце года доля предложения в краткосрочную аренду стала снижаться – в том числе за счет вымывания объема из-за новогодних праздников, когда многие поехали путешествовать по стране. На сегодняшний день в городах-миллионниках доля квартир в краткосрочную аренду – 16% против 24% год назад в это же время.
Отчасти компенсировали отсутствие туристов в крупных городах – сотрудники, работающие удаленно. Не все имели возможность организовать кабинет, особенно если речь шла о семье с детьми. Выходом стала аренда «домашнего офиса» - квартиры снимались посуточно для работы.
Долгосрочная аренда
Новые квартиры во время самоизоляции выходили на рынок с демпингом
После объявленного режима самоизоляции многие лишились своего привычного уровня дохода, что привело к отказу от дальнейшего проживания в съемных квартирах и поиску более подходящего по бюджету варианта. Одни наниматели во время самоизоляции уехали из Москвы (обычно речь шла о приезжих в столичный регион). Другие – временно переехали к родственникам или стали снимать жилье с кем-то еще, чтобы сократить расходы на одного человека.
Как следствие – число квартир для долгосрочной аренды в городах-миллионниках увеличилось в мае 2020 года в сравнении с апрелем – на 13%. В апреле в качестве очередного платежа за квартиру можно было использовать депозит, в мае же наниматели стали активно съезжать, что стало причиной уменьшения ставок. В Москве количество квартир в долгосрочную аренду во время локдауна увеличилось на 9%, в Санкт-Петербурге – на 6%. Без учета данных городов в остальных миллионниках прирост составил 21%. Сегодня объем предложения на рынке долгосрочной аренды на 9% ниже, чем в локдаун – за счет роста активности арендаторов, а также возвращения части рантье на рынок краткосрочной аренды. То есть конкуренция снова снижается.
О кризисе на рынке аренды свидетельствует и снижение средней ставки по новым объявлениям. Возьмем в качестве примера Москву. В апреле и в мае новые однокомнатные квартиры в аренду выходили по ставке ниже, чем в предыдущие месяцы: в апреле относительно марта падение составило 6,3%. В мае относительно апреля – еще 4%. В Санкт-Петербурге также отмечено снижение на 3,8% в апреле и на 5,2% в мае. В других городах с численностью населения от миллиона человек подобной динамики не наблюдалось: новые квартиры в аренду выходили примерно по тем же ставкам, что и до самоизоляции.
Средние ставки аренды однокомнатных квартир по новым объявлениям в конкретном месяце
Москва
Санкт-Петербург
Остальные города-миллионники
2020
Средняя ставка аренды, тыс. р.
Динамика ставки новых квартир в сравнении с предыдущим месяцем
Средняя ставка аренды, тыс. р.
Динамика ставки новых квартир в сравнении с предыдущим месяцем
Средняя ставка аренды, тыс. р.
Динамика ставки новых квартир в сравнении с предыдущим месяцем
январь
38,8
24,5
15,7
февраль
38,5
-0,8%
24,4
-0,4%
15,6
-0,6%
март
39,6
2,9%
24
-1,6%
15,5
-0,6%
апрель
37,1
-6,3%
23,1
-3,8%
15,4
-0,6%
май
35,6
-4,0%
21,9
-5,2%
15,3
-0,6%
июнь
36,1
1,4%
22,3
1,8%
15,3
0,0%
июль
36,5
1,1%
22,3
0,0%
15,1
-1,3%
август
37,1
1,6%
22,8
2,2%
15
-0,7%
сентябрь
37,4
0,8%
23,5
3,1%
15,1
0,7%
октябрь
37,6
0,5%
23,7
0,9%
15,4
2,0%
ноябрь
38,2
1,6%
24,1
1,7%
15,2
-1,3%
декабрь
38,3
0,3%
24,3
0,8%
15,2
0,0%
Источник: Аналитический центр Циан
Рынок аренды в регионах восстанавливается быстрее, чем в Москве и Санкт-Петербурге
Основное падение спроса пришлось на май-июнь 2020 года. Причем Москва и Санкт-Петербург столкнулись с большим снижением ставок, чем другие города-миллионники. Во время самоизоляции многие арендаторы временно уехали в другие города, что вызвало резкое снижение ставок в сравнении с докризисным 2019 годом. В Москве падение в июне составило 10% для однокомнатных и 9,8% для двухкомнатных квартир. В Санкт-Петербурге рынок просел также равномерно: -11,6% и -11,3% соответственно.
В целом по другим регионам снижение из-за ограничения оказалось не столь существенным: -2,6% для однокомнатных квартир. Средняя ставка по двухкомнатным квартирам показала минимальный рост на уровне 2,4%.
Динамика ставок долгосрочной аренды во время самоизоляции и в годовой динамике
Падение во время самоизоляции
Динамика за год
1-к квартиры
2-к квартиры
1-к квартиры
2-к квартиры
Москва
-10,0%
-9,8%
-0,5%
-5,0%
Санкт-Петербург
-11,6%
-11,3%
-3,5%
-0,5%
Остальные города-миллионники
-2,6%
2,4%
0,7%
6,8%
Источник: Аналитический центр Циан
После снятия ограничительных мер идет восстановление рынка, однако вернуться к прошлогодним значениям декабря 2019 года не удалось ни в Москве, ни в Санкт-Петербурге. В столице текущая ставка аренды однокомнатных квартир ниже на 0,5%, чем год назад (38,7 тыс. рублей на декабрь 2020 года). В Санкт-Петербурге годовое падение составило 3,5% (25 тыс. рублей на декабрь 2020 года). Регионы восстанавливаются активнее: средняя ставка долгосрочной аренды в городах-миллионниках сегодня выше, чем в прошлом году, на 4,1% (15,4 тыс. рублей в месяц для однокомнатных квартир).
Средняя ставка долгосрочной аренды однокомнатных квартир в городах-миллионниках
Источник: Аналитический центр Циан
Средняя ставка аренды двухкомнатных квартир в Москве восстанавливается хуже, чем для более ликвидных за счет своей низкой стоимости «однушек». Ставка аренды ниже на 5%, чем год назад (53,5 тыс. рублей). В Санкт-Петербурге ставка практически вернулась к прошлогодним значениям: -0,5% за год (40,4 тыс.). В остальных городах ставка не только восстановилась после падения, но и выросла на 6,8%: до 21,9 тыс. рублей в месяц.
Средняя ставка долгосрочной аренды двухкомнатных квартир в городах-миллионниках
Источник: Аналитический центр Циан
Из-за удаленного режима работы рантье теряют потенциальных арендаторов, многие из них временно переехали в другой город с более низкой ставкой аренды. Рынок аренды показал рост в годовой динамике в Казани, Красноярске и Ростове-на-Дону и Омске.
Средняя ставка аренды в годовой динамике
Город
1-к квартиры
2-к квартиры
Средняя ставка аренды, тыс. р.
Динамика за год
Средняя ставка аренды, тыс. р.
Динамика за год
Москва
38,7
-0,5%
53,5
-5,0%
Санкт-Петербург
25
-3,5%
40,4
-0,5%
Краснодар
19,2
1,1%
26,7
-4,0%
Новосибирск
18,3
-0,5%
24,2
-6,6%
Казань
18,1
5,2%
25,2
16,1%
Екатеринбург
17,9
-5,3%
23,5
5,9%
Красноярск
16,2
12,5%
21
6,1%
Нижний Новгород
15,4
-0,6%
24,2
11,0%
Ростов-на-Дону
15,3
7,0%
21,2
2,9%
Уфа
15,2
2,0%
19,6
0,0%
Самара
14,8
-2,6%
20,5
0,0%
Пермь
14,3
-2,1%
20,3
-10,2%
Воронеж
13,9
-4,1%
17,7
-18,1%
Омск
13,9
5,3%
17,1
12,5%
Волгоград
12,6
-0,8%
15,5
7,6%
Челябинск
10,5
-12,5%
14,2
-8,4%
Источник: Аналитический центр Циан
«Сегмент долгосрочной аренды и его перспективы в 2021 году напрямую зависит от эпидемиологической ситуации и ограничительных мер, - отмечает Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Если эпидемиологическая ситуация улучшится (за счет коллективного иммунитета или вакцинации), то ставки постепенно продолжат восстанавливаться – мы прогнозируем рост ставок на уровне 6-7% к сегодняшним значениям по итогам следующего года. Меняются также стратегии арендаторов - очевидно, что пандемия активизировала процессы по межрегиональным миграциям. Срок проживания в квартире становится меньше, от этого число циклов публикации объявлений должно увеличиваться, что является фактором, сдерживающим рост ставок. Конкуренцию также усиливает сегмент купли-продажи – среди купивших новостройки было много тех, кто ранее арендовал квартиры. Это снижает объем потенциального спроса на рынке аренды».