Эксперты назвали основные тенденции развития рынка недвижимости Сочи
В Сочи прошел пресс-тур по знаковым инвестиционно привлекательным объектам черноморского побережья — участникам и победителям самой авторитетной премии рынка недвижимости Urban Awards. Собравшиеся посетили комплекс de luxe-класса MANTERA Seaview residence, жилой комплекс бизнес-класса «Кислород», комплекс премиум-класса «Поляна Пик» и курортную резиденцию Grand Cascade. Организатором тура выступило ведущее сообщество девелоперов и застройщиков России Urban Community.
Экскурсия началась с делового мероприятия, на котором консультанты и девелоперы рассказали об основных тенденциях рынка курортной недвижимости и перспективах развития сегмента.
По словам Ольги Широковой, регионального директора департамента консалтинга и аналитики, Knight Frank Russia, становление рынка курортной недвижимости Сочи началось в 2004-2007 годах, когда вышли элитные объекты: «Александрийский маяк», «Волна», «Катерина Альпик».
А уже с 2007 года, добавляет Этери Потеряева, руководитель офиса продаж ГК «Метрополис», когда город был объявлен столицей Зимних Олимпийских игр, рынок Сочи рос в геометрической прогрессии, пусть он был еще сырой и без должного количества премиальных объектов, но раз в год стабильно появлялся новый объект, который реализовывался достаточно быстро. На рынок не повлиял даже первый мораторий – те, кто получил разрешения, продолжали строить. К началу игр появились первые сервисные апартаменты – в Красной Поляне и центре Сочи. В 2012 - 2014 годах новостройки начинают конкурировать в предложениях – уже мало просто вида на море – появляются спа, бассейны, дворовые территории, сервис. Кризис 2014 вывел продажи в Сочи на невиданный до сих пор уровень – интерес к курорту вырос до пиковой точки, новые объекты инвесторы раскупали этажами для дальнейшей перепродажи, несмотря на высокие уже тогда цены. И это оправдало себя очень скоро – к началу пандемии Сочи вышел во всей своей красе с отличной инфраструктурой и пулом объектов – от бизнес- до премиум-класса. Все, кто продавал медленно, перестроились на низкий старт высоких скоростей.
В 2020 году на фоне пандемии и закрытия границ возник высокий интерес к курортной недвижимости Черного моря, продолжила Ольга Широкова. Поэтому 2021-2022 годы можно назвать расцветом рынка Сочи. Отмечается рост цен и объемов спроса, появляются новые проекты (комплекс de luxe класса MANTERA Seaview residence (прибрежный кластер), «Поляна Пик» (горный кластер), ведется реконструкция старых объектов. На сегодня, по данным Knight Frank Russia, средняя стоимость квадратного метра недвижимости в элитном сегменте составляет 2 450 000 рублей, в бизнес-классе - 565 000 рублей, в массовом сегменте - 315 000 рублей, тем самым Сочи существенно обогнал по ценнику Москву: 1 367 000 рублей, 472 000 рублей и 294 000 рублей соотвественно. Но объем предложения в столице России намного выше: в элитном классе в девять раз, в бизнес-классе - в четыре раза.
Среди основных тенденций рынка недвижимости Сочи Ольга Широкова отметила:
- рост доли предложения с отделкой, в том числе с финишной, а также с частичной меблировкой;
- концентрацию внимания девелоперов на экологичности и устойчивом развитии, получении эко-сертификатов, использовании эффективных технологий, технологий защиты от вирусов и бактерий и т.д. Sustainability – набирающий популярность тренд, акцент на максимально бережном отношении к природе;
- обширный набор предоставляемых сервисов в разных классах недвижимости. Доверительное управление. Клубная система «только для своих». Брендированные апартаменты под управлением известных гостиничных брендов – в т.ч. привилегии по всему миру;
- несколько типов недвижимости в рамках курорта: гостиничная, коммерческая и жилая. Инфраструктурный «якорь» формирует добавленную стоимость объектам недвижимости. Ориентация на зарубежный опыт. Комьюнити (здоровье, искусство, спорт) – создание системы ценностей, формирование среды.;
- распространение таких форматов, как пентхаусы, квартиры с патио, квартиры с каминами, таунхаусы (city houses), виллы и особняки в составе комплексных жилых проектов. Формат workation: появление зон для работы в рамках дома/комплекса;
- ожидается пополнение пула девелоперов элитной недвижимости: сразу несколько компаний, работающих в более бюджетных классах, сейчас стремятся выйти в дорогой сегмент, в том числе, в ИЖС.
Елена Кабешева, коммерческий директор FIVE рассказала о собственной разработке компании - «Индексе витальности», благодаря которому застройщики могут оценить курортный потенциал территории России, чтобы принять правильное решение о развитии в том или ином регионе.
«Индекс витальности» - это показатель качества природно-климатической среды и жизненного потенциала конкретной локации. Любая территория может быть оценена по 10-балльной системе с определением коэффициента значимости по каждому из пунктов. Так эксперты смотрят на озеленение (наличие парков, скверов, бульваров), среднегодовую температуру, длительность сезона, особенности ландшафта, отсутствие промышленных предприятий и т.д.
Чем выше индекс витальности (vi), тем комфортнее природно-климатические и экологические условия для жизни и отдыха, а потенциал территории для реализации проектов курортной недвижимости премиального уровня гораздо больше. Оценочная шкала Индекса витальности (Vi) ориентирована на следующие цифры: 0-6 баллов – локация под проекты не рассматривается, 7 – локация подходит под проекты бизнес-класса. 8 и более – локация подходит под проекты премиум-, де-люкс-классов.
Кроме того, компания оценивает социально-экономическое состояние территорий по следующим параметрам: объем вводимого в эксплуатацию жилья, средняя стоимость квадратного метра жилья на первичном рынке, средняя заработная плата, инвестиции в основной капитал, туристический поток, численность населения, наличие аэропорта.
По итогам анализа индекса витальности (Vi) и индекса социально-экономического состояния территорий девелопер FIVE определил наиболее перспективные направления: Сочи (8,85) и Ялта (7,6), а в следующий блок выделены Горно-Алтайск (6,64), Петропавловск-Камчатский (6,64), Южно-Сахалинск (5,59), Петрозаводск (4,98), Якутск (5, 81) и Иркутск (5, 62).
Этери Потеряева в процессе бизнес-завтрака также затронула тему репутации застройщика и того, как она помогает в продажах на примере своей компании. Эксперт считает, если застройщик думает не только о возведении и реализации квадратных метров, но и помогает развиваться родному городу, благоустраивает общественные пространства и берет на себя определенную социальную нагрузку, то у целевой аудитории не будет сомнений в его надежности и порядочности. Например, 30% клиентов ГК «Метрополис» являются постоянными и покупают недвижимость в каждом новом проекте девелопера. Компания начала свою деятельность в 2007 году, как строительная организация, а в 2015 году уже вышла на рынок в качестве серьезного девелопера с жилым комплексом бизнес-класса «Сокол», который до сих пор очень востребован среди покупателей, несмотря на то, что за это время квадратный метр жилья вырос с 80 тыс. до 600 тыс. рублей. Следующим популярным объектом девелопера стал ЖК «Метрополь», его раскупили полностью еще до окончания строительства. А вот апартаментный комплексом «Моравия» даже стал победителем престижной премии Urban Awards в 2020 году. Выводя в текущем году новый объект на рынок, застройщик увидел результат своей социальной деятельности: ожидание нового объекта превзошли прогнозы – план продаж на старте был превышен в пять раз. Девелопер известен на рынке недвижимости громкими проектами реконструкции знаменитых набережных Сочи: Ривьера и центральный «Маяк».
Опытом по организации курортного строительства поделилась вице-президент по коммерции и цифровизации AVA Group Татьяна Фоменко: «В Сочи мы реализуем философию «Горы – это застывшие волны, вода – это льющиеся горы», это значит, что каждый элемент концепции проекта отображает лучшие видовые характеристики на Кавказские горы и Черное море. Балконы и лоджии остаются без остекления, где каждый житель может наслаждается морем кислорода, который дает дышать полной грудью. При разработке фасадных и архитектурных решений учитываются особенности субтропического климата. ЖК «Кислород» в Сочи, поддерживая «морскую» тематику, имеет бело-голубую цветовую гамму фасадов. К тому же, светлые тона отражают солнечные лучи и сохраняют более комфортную, прохладную температуру. Большинство реализуемых проектов холдинга предусматривает оснащение системой «Умный дом», современное и функциональное благоустройство территории, стильное концептуальное оформление мест общего пользования. В своих домах мы развиваем среду добрососедства, организуя для жителей праздники и досуг. Строго следуя концепции социальной ответственности и экологичности, AVA Group прививает принципы бережного отношения к природе и много лет проводит мероприятия по посадке семейных деревьев и сбору мусора на прилегающих к ЖК территориях. Иными словами, цели современного застройщика уже не ограничиваются лишь обеспечением покупателя квадратными метрами. Современный девелопер стремится менять жизнь людей к лучшему, создавая комфортную среду проживания, соответствующую их требованиям и мечтам».
В конце бизнес-завтрака участники мероприятия узнали неожиданную новость. Представитель екатеринбургской ГК «Атлас Девелопмент» сообщил о том, что девелопер рассматривает рынок Сочи для реализации нового объекта, название и концепция которого пока сохраняется в тайне. Однако известно, что это будет кулуарный формат клубного дома, рассчитанный на 35 номеров.
После обсуждений тенденций рынка участники тура отправились на осмотр объектов курортной недвижимости Сочи, которые как раз и задают тренды для всех игроков рынка черноморского побережья.
В целом объекты в Сочи пользуются спросом, а цены на недвижимость только растут. На сегодня в Сочи зафиксирована самая высокая стоимость квадратного метра в России - 3,3 млн рублей. Здесь действительно строят современные комплексы, которые сочетают в себе жилую недвижимость и гостиничные кластеры со всеми сопутствующими услугами и инфраструктурой - такой российский вариант Дубая.
Большая часть покупателей приходится на жителей Москвы, Санкт-Петербурга и обеспеченных сибирских городов. Вложиться в строительство таких объектов не просто выгодно, но и престижно.
Комплекс de luxe класса MANTERA Seaview residence
Расположен на первой береговой линии Черного моря.
Включает: 5* отель на 400 номеров и 319 сервисных апартаментов с видом на горные вершины и бескрайние водные просторы.
В проекте двухэтажные приватные виллы с террасами.
Инфраструктура: 11 бассейнов, среди которых два детских с морской водой и один бассейн с островом посередине, с горками и фонтанами, искусственным течением и водопадами, а в каждом крупном бассейне есть зоны для малышей. Водную тему продолжают фонтаны-шутихи, создающие прохладу в жаркое время дня.
Будет создано первое в России детское пространство, специально адаптированное под субтропический климат: функциональные холмы высотой 3 метра с элементами скалолазания, ветроустойчивые субтропические растения (пальмы, бамбуковый лес, апельсиновый сад и оливковая роща), навесы, тенты и фонтаны.
ЖК бизнес-класса «Кислород»
Расположен на северном склоне горы Бытха.
На территория жилого комплекса площадью 6,7 га расположатся 15 литеров с видовыми характеристиками на море и горы. Площади квартир от 16 кв. метров до 66,1 кв. метров.
Кавказский хребет защищает от ветра, а Черное море насыщает воздух приятным бризом.
Предусмотрены подземный и наземный паркинг (основные парковочные места вынесены за пределы жилой территории).
Собственный экологический парк «Бытха» площадью 4,5 га с реликтовыми и красно-книжными растениями. Здесь запроектированы спортивные, образовательные, экстремальные, прогулочные тропы, детские, спортивные площадки и заповедная зона.
Круглосуточная система охраны, умный дом.
Собственные общеобразовательная школа, детская поликлиника и детский сад.
Гостиничный комплекс премиум-класса «Поляна Пик»
Вписан в рельеф горных вершин в самом центре Красной поляны.
Территория комплекса – 4,5 га. Два корпуса.
В комплексе находится 4* отель Double Tree by Hilton (146 номеров). Площадь номеров от 43 кв. метров до 142 кв. метров. Отельная инфраструктура включает спа-комплекс с плавательным бассейном, фитнес-зал, спортивные тренажеры, ски-рум, магазины, ресторан известной сети и аптеку.
Все номера с широкими и просторными террасами и сдаются «под ключ» в премиальной отделке в лаконичной нордической стилистике в сочетании с альпийским уютом и применением элементов из натурального дерева и деталей из меди.
Открытый 25-метровый плавательный бассейн с подогревом.
В каждой секции комплекса есть подземные парковки, оснащенные питанием для электрокаров.
Предусмотрена беспроцентная рассрочка до конца строительства. Минимальная стоимость лота с отделкой — 40 млн рублей.
Курортная резиденция в центре Сочи Grand Cascade
Расположена на небольшой возвышенности Курортного проспекта в историческом центре города Сочи, в «нулевой» точке начала истории курорта.
Внутренний двор комплекса будет оформлен как итальянское патио с субтропическими вечнозелеными растениями и фонтанами.
Комплекс состоит всего из 142 номеров, которые сдаются с премиальной отделкой «под ключ» и встроенной мебелью.
Благодаря грамотному архитектурному решению из номеров открывается потрясающий обзорный вид на море.
Здесь же будет построен просторный люксовый СПА с современными методиками оздоровления и релакса: бассейны, парные, хамам, услуги по уходу.
В фитнес-центре предусмотрены спортивный зал, тренажеры, занятия с персональными тренерами.
Предусмотрен люксовый ресторан, кафе-кондитерская, лобби-бар и деловой лаунж.
Сервисные номера владельцев будут обслуживаться в формате «комплекс 5*».
Для владельцев будет предусмотрена своя лаунж-зона на пляже «Маяк».