Коворкинги Петербурга
Формат коворкингов в Петербурге развивается, но, по мнению экспертов, пока довольно медленно – до угрозы офисному рынку, который почувствовали в столице, еще далеко.
Коворкинги сплетают сети осторожно
К началу апреля 2018 года в Петербурге, по данным NAI Becar, работали 30 классических коворкингов совокупной площадью 11,2 тыс. кв. м и 15 специализированных (3,2 тыс. кв. м).
Коворкинги расположены в разных местах – встроенных помещениях жилых домов, кафе, офисах, нередко – в креативных пространствах, торговых центрах. По словам Елены Тищенко, заместителя руководителя отдела исследований рынка недвижимости компании Maris в ассоциации с CBRE, специализированные коворкинги в основном оборудуются в бывших производственных помещениях.
Для коворкинга широкого профиля при грамотном проекте реконцепции подойдет абсолютно любое здание – вокзала, арт-музея, лофта, котельной и проч., лишь бы была возможность провести туда интернет, свет и воду, - утверждает Мария Казина, руководитель коворкинга «GrowUp».
По информации Colliers International, 84% общей площади коворкингов в Петербурге приходится на офисные помещения, они располагаются в основном в исторической части города. Лидеры – Центральный, Адмиралтейский и Петроградский районы. Однако, отмечает Регина Волошенко, руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL в Санкт-Петербурге, в бизнес-центрах класса А формат коворкингов – в отличие от Москвы, пока не представлен.
«Нового девелопмента в этом сегменте практически нет», - подчеркивает Марина Пузанова, руководитель отдела коммерческой недвижимости Knight Frank St Petersburg.
Цена индивидуального комфорта
Создание коворкинга не требует больших усилий и непомерных инвестиций. По оценке Валерия Трушиа, руководителя отдела исследований и консалтинга компании IPG.Estate, при создании коворкинга в готовом здании необходимо 20-25 тыс. рублей на кв. м с учетом комплектации, но без учета расходов на инженерию.
«Для работы коворкинга нужны стабильный интернет и укомплектованная команда, - поясняет Казина. - Тем, кто придет работать в коворкинг, не так важна стоимость мебели, которой вы обставите помещения, – важен комфорт, оптимальная рассадка, возможность концентрации».
Сейчас на петербургском рынке представлены коворкинги разных площадей, от 100 кв. м до 2 тыс. кв. м. В среднем - 350-400 кв. м. Средняя площадь рабочего места – 5 кв. м. По данным Knight Frank St Petersburg, ставки на аренду варьируются от 500 руб. в день до 10 тыс. руб. в месяц за закрепленное рабочее место. «Наряду с рабочим местом в стоимость аренды для конечного пользователя, как правило, входит и сервис: оргтехника, литература, шкафчик для хранения личных вещей», - уточняет Пузанова.
Шаг за шагом
«Спрос на коворкинги растет и с каждым годом будет только увеличиваться. Формат коворкингов станет неотъемлемой частью рынка, заняв свою долю. В данном случае рынок идет по европейскому пути, например, в Лондоне доля коворкинговых площадей от общего стока офисной недвижимости составляет 5%», - полагает Трушин.
Пока, по словам Волошенко, рынок развивают локальные игроки, готовые работать с отдельными проектами на небольших площадях: в рамках креативных пространств, в особняках и т.д. Крупным федеральным сетям, специализирующимся на развитии коворкингов, интересен преимущественно total open space – свободные планировки.
Однако, отмечает Василий Довбня, директор департамента консалтинга Colliers International, в городе постепенно расширяются проекты, переходя в статус сетевых. В частности, сеть «Практик» уже с начала года открыла два новых пространства. Крупными операторами в городе выступают также международная сеть Regus и местный «Офис- М».
В свою очередь Пузанова сообщает о запросах от международных компаний, которые выходят в Петербург и ищут помещения для создания коворкингов серьезного по местным меркам масштаба. «Поскольку модель у таких компаний уже отработана, они составят серьезную конкуренцию существующим операторам как по уровню сервиса, так и по ценам», - говорит она.
Многие представители поколения Y (это уже установлено) предпочитают работу на удаленном доступе, свободный график, мобильность, а также совместную работу. Для этого коворкинги подходят как нельзя кстати. Их выбирают фри-лансеры, старт-аперы, новые на рынке маленькие компании, консультанты, переводчики. «Поэтому спрос растет заметными темпами на коворкинги широкого использования», - объясняет Казина. Пока, по ее словам, спрос меньше, чем предложение, «но динамика не дает почвы для опасений».
На подступах к конкурентам
Некоторые московские эксперты полагают, что в скором времени коворкинги составят серьезную конкуренцию классическим офисам. По мнению петербургских экспертов, Северной столице это пока не грозит. В первую очередь потому, что аудитории у офисов и коворкингов разные.
«Преувеличивать перспективы развития данного сегмента не стоит, так как такой формат рабочего места необходим далеко не всем отраслям экономики. Компаниям, у которых нет необходимости держать сотрудников в офисе, коворкинг вполне может стать альтернативой классическому офисному пространству и поможет сэкономить на аренде. Но для крупных компаний данный формат размещения офисов вряд ли приемлем», - полагает Тищенко.
Кроме того, отмечает Пузанова, такие площадки предполагают низкий уровень конфиденциальности. В то время как помещения в бизнес-центрах арендуют уже состоявшиеся компании, которые привыкли к полноценным офисам в высококлассных объектах и нуждаются в представительском качестве помещений.
«На мой взгляд, говорить о жесткой конкуренции преждевременно. К тому же сегодня операторы коворкинга наравне с остальным бизнесом сами выступают арендаторами офисных центров», - подчеркивает Довбня.
Также, по мнению Волошенко, развитие сегмента сдерживается недоверием девелоперов к этому формату – на фоне хорошей заполняемости классических офисных площадей.
Однако есть нюанс в виде возможной выгоды владельца объекта. «Более удобное расположение, принципиально клиентоориентированная команда, лояльное ценообразование позволит конкурировать коворкингам с офисными центрами. Более того, я уверена, что многие офисные центры переквалифицируются полностью или частично в коворкинг-центры, так как это, в первую очередь, выгоднее для собственника объекта», - резюмирует Казина.