Правило «второй руки». Как пресечь мошенничество с недвижимостью
По статистике, от 5 до 7% сделок с недвижимостью в России сопровождаются нарушениями закона. После резонансного дела «Долина — Лурье» стало очевидно, что с этим надо что-то делать. Что именно — разбирается учёный из Президентской академии.
Нехорошая квартира
Собственно говоря, работа доктора юридических наук, заведующей кафедрой гражданского права и процесса Института права и национальной безопасности Академии Ирины Емелькиной так и называется: «Назрела необходимость процедурного совершенствования законодательства о купле-продаже недвижимости».
Напомним, однако, суть того дела.
Дело Ларисы Долиной и Полины Лурье — это громкий судебный спор из-за элитной квартиры в Москве стоимостью 112 миллионов рублей. Певица продала жилье под влиянием телефонных мошенников, но Хамовнический суд Москвы признал сделку недействительной, сославшись на то, что Долина не осознавала свох действий. Однако 16 декабря 2025 года Верховный суд РФ встал на сторону добросовестной покупательницы Полины Лурье, оставив право собственности за ней.
Схема, когда собственник недвижимости продаёт её, а затем пытается оспорить сделку, ссылаясь на действия третьих лиц, получила неофициальное название «схема Долиной».
«Вторая рука»
«Анализ типичных кейсов электронного и кибермошенничества в указанной сфере показывает, — утверждает автор, — что даже заключение сделки в письменной форме с личными подписями сторон сделки и даже ее нотариальное удостоверение не являются абсолютной гарантией того, что впоследствии она не будет оспорена в суде».
Что же предлагается этому противопоставить?
Например, «вторую руку» — уполномоченного помощника (друга или родственника), который хорошо знает человека и может с высокой степенью вероятности определить, находится тот в адекватном психологическом состоянии или попал в сети мошенников. С 1 сентября сервис «вторая рука» заработает в банковской сфере. Почему бы не использовать его в сфере сделок с недвижимостью?
Кроме того, предлагается ввести обязательную видеофиксацию нотариусами всех сделок с жилыми помещениями. Такое свидетельство может впоследствии послужить доказательством при судебном оспаривании сделки.
Наконец, следует ввести самозапрет на заключение сделок с недвижимостью по аналогии с самозапретом на заключение кредитного договора (пока предусмотрено лишь право собственника недвижимости о внесении записи в ЕГРН о невозможности государственной регистрации права без его личного участия).
Помимо конкретных предложений по совершенствованию законодательства, работа ценна также точностью юридических формулировок. Вот, например, как автор излагает цель всех антимошеннических действий. «Необходимы меры защиты интересов сторон договора, в том числе для воспрепятствования совершению сделок, заключаемых под влиянием заблуждения, обмана, манипуляций, в рамках злонамеренного (притворного) соглашения одной стороны с другой, а также в таком психоэмоциональном состоянии одной их сторон, когда указанное лицо не способно адекватно контролировать свои действия».
Электронная сделка
Однако это не единственный подводный камень.
В аналитической записке Президентской академии названы и другие потенциальные причины проблем. Так, нормы Гражданского кодекса о продаже недвижимости были приняты еще в 1995-1996 годах и с тех пор почти не менялись. Жизнь же ушла далеко вперёд.
«В частности, — сказано в работе, — актуализировалась проблема формы договора о продаже недвижимости. С одной стороны, ГК РФ предусматривает обязательную письменную форму договора; с другой стороны, разрешена электронная форма сделок с недвижимостью».
Как соотнести одно с другим? Автор работы предлагает сохранить ныне действующие строгие правила, согласно которым договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного обеими сторонами. Однако, чтобы совсем не «убить» возможность дистанционной сделки, из этого правила необходимо сделать исключение. Например, чтобы стороны, находясь в разных местах, одновременно могли читать единый электронный документ и подписать его электронной подписью через личные кабинеты. Аутентичность электронной подписи при этом в обязательном порядке удостоверяется двумя и более нотариусами. Просто одна сторона сделки идёт к нотариусу в своём городе, а вторая — в своём. Автор акцентирует внимание на том, что в настоящее время уже имеется возможность заключения дистанционной сделки, удостоверяемой двумя и более нотариусами (она предусмотрена ст. 53.1 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате).
Автор работы, однако, отмечает, что возможность заключения сделки о приобретении недвижимости с использованием современных электронных и цифровых технологий до сих пор составляет предмет дискуссии в среде правоведов. Ряд экспертов придерживается мнения о том, что при покупке недвижимого имущества такие сделки недопустимы. Основание: гражданское законодательство на сегодняшний день устанавливает ряд жестких императивных требований к форме и содержанию договора о его купле-продаже.
Кроме того, чтобы ввести институт электронной сделки в разряд обычной практики, необходимо унифицировать нормы нотариального удостоверения договоров о продаже недвижимости. В настоящее время они закреплены в различных нормативных актах.