Обойти запрет. Почему не всегда нужно согласие супруга на продажу жилья
Имущество в браке по закону считается совместно нажитым. А значит, распоряжаться им нужно по взаимному согласию. Эксперты aif.ru разъяснили, когда это согласие обязательно требуется, а когда можно обойтись и без него.
Когда нужно согласие мужа или жены на продажу жилья?
Перед тем, как продавать квартиру или дом, нужно заручиться согласием супруга. Это правило работает в трех случаях:
супруги приобрели объект, находясь в браке;
жилье совместно приватизировано;
супруги вместе делали капремонт или реконструкцию объекта.
В каких случаях согласие супруга не требуется?
По закону, есть шесть основных ситуаций, при которых муж или жена может самостоятельно распорядиться квартирой или домом:
квартира была куплена еще до заключения брака;
один из супругов получил квартиру в подарок;
квартира была унаследована;
объект куплен в браке, но на личные средства одного из супругов, которые принадлежали ему до вступления в брак;
жилье было приватизировано в браке одним из супругов;
объект принадлежит только одному супругу на основании брачного договора.
Что будет, если согласие не брали, а квартиру продали?
У несогласного супруга есть год, чтобы подать в суд на оспаривание такой сделки. Раньше отсутствие нотариального согласия супруга приводило сразу к тому, что сделка признавалась недействительной, и жилье возвращалось продавцу. Но судебная практика изменилась.
«Сейчас покупатели больше защищены, и претензии адресуются продавцу, — говорит адвокат Анна Аржанникова. — Чаще всего по суду взыскивают с продавца половину от стоимости объекта, а квартира или дом остаются у приобретателя. Но могут быть и неожиданности, ведь каждый случай индивидуальный. И вряд ли добросовестному покупателю понравится перспектива застрять в судах на год-два. Во время разбирательств на квартиру может быть наложен арест. Пока идут суды, он не сможет ею распоряжаться в полной мере — например, продать или подарить».
Суд встанет на сторону покупателя, если он действительно не знал о том, что продавец не согласовал сделку со своей второй половиной. Но есть примеры, когда суд сразу же расторгает сделку и возвращает объект продавцу. Например, когда объект продавался близким родственникам, которые могли знать об умысле продавца.
Если жилье продано с разрешения, как делить деньги?
«Даже если есть согласие супруга на сделку, это не значит, что продавец может забрать все деньги, — поясняет адвокат Александр Щербинин. — Скажем, жена продала квартиру за 10 млн рублей. Но ведь объект был общий, совместно нажитый. А значит, и деньги тоже общие. Второй супруг вполне может претендовать на половину от того, что получено при продаже».
Согласие на сделку можно написать от руки?
Согласие должно быть заверено нотариально. Для этого нужно обратиться в нотариальную контору и оплатить госпошлину. Понадобятся паспорт соглашающегося, правоустанавливающие документы на объект, свидетельство о браке или разводе, а также брачный контракт, если он имеется. Все документы нужно принести в оригинале.
Специалисты подготовят документ, после чего останется проверить все данные и поставить подпись на нем. Заверенная справка передается супругу-продавцу. Документ можно потом предъявлять покупателям, чтобы подтвердить намерения на сделку и от мужа, и от жены.
Можно ли согласиться на продажу, а потом передумать?
Да, такое допускается. Согласие на продажу объекта можно отозвать в любой момент у того нотариуса, у которого оно оформлялось. Только нужно уведомить супруга об отзыве согласия.