Оплатные ожидания: продавцы жилья начали сами выдавать рассрочку на вторичку
Продавцы квартир на вторичном рынка начали массово предоставлять возможность рассрочки для покупателей, сообщили «Известиям» риелторы. Доля таких сделок достигла 10%, а их число выросло в два-три раза. Таким образом продавцы могут зарабатывать дополнительно до 25% от стоимости квартиры. Тренд связан со сложностями приобретения жилья в стандартную ипотеку, отмечают эксперты. Однако в подобной схеме есть значительные риски как для продавца, так и для покупателя — чтобы их избежать, необходимо прописать все условия в договоре купли-продажи. Подробнее о рынке рассрочек на вторичку — в материале «Известий».
Как продать квартиру в рассрочку
В ряде российских городов на вторичном рынке около 7–10% объектов реализуется с использованием рассрочек от собственников объектов, рассказали «Известиям» эксперты. При этом предоставлять такой способ оплаты готовы от 40 до 50% собственников.
Рассрочка — это форма оплаты, при которой покупатель выплачивает стоимость недвижимости частями в течение установленного периода, пояснил директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин. В отличие от ипотеки, право собственности на жилье обычно переходит к покупателю лишь после полной оплаты, а в период рассрочки объект может оставаться в собственности застройщика или продавца.
В большинстве случаев такие предложения менее выгодны для покупателя, чем оплата за наличные сразу, отметил основатель Vorobev realty Group Марат Воробьев. Для продавца такая схема — возможность быстрее продать квартиру по более высокой цене, чем при обычной сделке, а для покупателя — шанс приобрести жилье без ипотеки, особенно если у него есть проблемы с подтверждением дохода или плохая кредитная история.
В последнее время многие продавцы начинают предлагать рассрочку в ответ на высокие ставки по ипотечным кредитам, добавил Валерий Тумин.
— Тренд подтверждается. Такой метод делает жилье более доступным для покупателей, — сказал эксперт.
В среднем продажа в рассрочку позволяет заработать на квартиры до 25% больше, чем при единовременной оплате, рассказала «Известиям» исполнительный директор федеральной компании «Этажи» Регина Дыдалина.
— Затяжной период высокой ключевой ставки привел к тому, что продавцы недвижимости стали чаще предлагать рассрочки при продаже своих квартир, причем как на безвозмездной основе, так и с начислением процентов за ее предоставление, — указала она. — Особо интересен такой инструмент продажи стал для тех, кто продает инвестиционные квартиры, а также для покупателей, которые находятся на этапе реализации своей недвижимости, но уже хотят переехать в новое жилье.
Для сравнения, при сумме ипотеки 4 млн рублей сроком на 3 года, при ставке 28%, ежемесячный платеж составляет 165,5 тыс. руб., а переплата за весь срок пользования кредитом — 1,956 млн рублей. В случае, если продавец готов предоставить рассрочку на эти же сумму и срок, под 15% годовых, то ежемесячный платеж составит уже 138,6 тыс. рублей, а переплата не превысит миллиона рублей.
— Популярность рассрочек связана не только с высокой ипотечной ставкой, — добавила эксперт. — Некоторые продавцы готовы предоставлять рассрочку на срок более года, чтобы сократить свою налогооблагаемую базу в текущем периоде, чтобы не платить налоги по повышенной ставке. Часть суммы они получают в первый год совершения сделки, другую часть — в последующие годы, и таким образом уровень годового дохода остается на приемлемом для продавца уровне.
Однако желающих идти на подобные условия пока все же немного, полагает директор компании «Жилфонд» Александр Чернокульский. Основная масса сделок на вторичном рынке связана с переездами: люди разменивают жилье, чтобы разъехаться с детьми, или покупают более просторную квартиру для семьи, обратил внимание эксперт.
— Тренд такой действительно есть, но я бы не сказал, что это массовое явление. Сделки с рассрочкой на вторичном рынке были и раньше, до заградительной ключевой ставки, стимулирующей теперь людей, которым нужно жилье, искать разные сложные схемы, — отметил он.
Подобного рода расчеты случаются и на сделках с использованием материнского капитала или различного рода сертификатов, которых сейчас на рынке достаточно много, добавила директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
— Также сделки в рассрочку встречаются при покупке недвижимости флипперами (один из видов инвестирования и владения недвижимостью в краткосрочный период времени), но в таком случае заключается предварительный договор купли-продажи, а сам ДКП оформляется только при условии наличия у покупателя полной суммы для оплаты, — пояснила эксперт.
Какие риски есть в рассрочке на жилье
Основную часть продаж на вторичном рынке занимают так называемые альтернативные сделки, отметил вице-президент Российской гильдии риэлторов (РГР) Ирина Зырянова. То есть когда один объект продается, чтобы приобрести другой. В таких цепочках сделок рассрочку применить, скорее всего, не получится, поскольку новый объект тогда тоже нужно будет оплачивать в рассрочку.
Риски в такой сделке есть для обеих сторон, добавил Марат Воробьев. Для покупателя, если он не уверен в своем финансовом положении в перспективе одного-двух лет, возникает опасность попасть на штрафные санкции и лишиться жилья. И для продавца, который рискует не получить оплаты за квартиру.
— Поэтому обеим сторонам следует внимательно отнестись к документам по сделке, обратившись к юристам и риелторам, которые помогут минимизировать риски и защитить интересы обеих сторон, — отметил эксперт.
Такие сделки достаточно уязвимы для продавца, поскольку нужно обезопасить себя от покупателя, если тот не справится со взятыми на себя обязательствами или окажется попросту недобросовестным, подчеркнул Александр Чернокульский.
— Что, к примеру, его остановит от того, чтобы перепродать объект и скрыться с деньгами в неизвестном направлении? — предположил эксперт. — Взыскивать задолженность с такого покупателя будет большой проблемой. Чтобы безопасно провести сделку с рассрочкой платежа, нужна тонкая работа и сопровождение юристов на всей протяженности — от сделки до полного расчета. А если покупатель все-таки не рассчитается полностью, нужно будет инициировать небыструю процедуру реализации залога.
Риски кроются непосредственно в том, что в случае неисполнения покупателем либо продавцом все вопросы будут решаться только в судебном порядке, сказала Юлия Дымова. Внесудебный порядок решения подобного рода вопросов в 95% случаев невозможен.
С ней согласилась и вице-президент РГР Ольга Пискаева.
— Если правильно оформить договор купли-продажи с четкими датами, обременениями, то это работающий способ оплаты, — добавила эксперт. — Но есть опасность и для покупателя, и для продавца. Если покупатель потеряет свою платежеспособность? Если умрет продавец или покупатель? Как будет решен вопрос с наследниками? Только судом.
Остается вопрос, какие меры ответственности с точки зрения суда будут допустимыми и соразмерными, сказала Ирина Зырянова.
— Каков будет размер штрафа или процента за просрочку, будут ли продавцы привязываться к ключевой ставке либо практика выработает какой-либо другой механизм, — отметила она.
Впрочем, сделки с рассрочкой вполне легальны и регулируются гражданским законодательством России, напомнил Вадим Тумин. Важно, чтобы в договоре были четко прописаны все условия, такие как цена недвижимости, график платежей и последствия за нарушение условий. При этом недвижимость остается в залоге у продавца до полной выплаты.
По его словам, рассрочка не может полностью заменить ипотеку. Это скорее краткосрочное решение, которое подходит не всем покупателям. Ипотека остается более выгодным вариантом для долгосрочного финансирования покупки жилья, особенно с учетом различных госпрограмм и более выгодных условий на длинные сроки.