Immobilier : les prix en baisse à Paris, le moment de vérité ?

Par Sébastien Laye.

S’il est un secteur que les citoyens français et les prévisionnistes économiques scrutent avec anxiété depuis la pandémie, c’est celui de l’immobilier résidentiel : la crise pérenne du logement en France, l’envolée des prix à des niveaux stratosphériques (qu’aucuns fondamentaux ne sauraient justifier quand par exemple on compare le prix des logements aux revenus annuels), l’attachement affectif des Français à la propriété foncière et le rôle de l’immobilier dans l’épargne (encore plus massive après la pandémie) expliquent cette attention portée au prix des actifs résidentiels.

Et force est de constater qu’à l’inverse d’autres pays (à Manhattan, les loyers ont déjà diminué de 11 % et le prix des appartements de 6 %), l’immobilier résidentiel ne s’est pas pour l’instant effondré en France malgré les prédictions de ceux qui, comme moi, annonçaient dès le printemps dernier une correction de 5-10 % en 2020-2021.

Prix de l’immobilier en baisse à Paris, pourquoi ?

Or, une toute récente statistique fait état d’un frémissement, un recul de 0,4 % du prix affichés des petites annonces, principalement en juillet.

Au-delà de l’anecdote, cette statistique permet de comprendre ce qui est en jeu. Certainement pas, en premier lieu, un mouvement de désaffection des Parisiens pour la capitale et qui seraient retournés à la campagne.

Par exemple, si on regarde l’Île-de-France, sur le même mois les petites annonces montrent un fléchissement plus important à Rambouillet ou Chantilly qu’à Paris : ce thème très médiatique a peut-être joué sur les achats au moment du déconfinement en mai-juin, mais il est loin d’être une tendance lourde…

En réalité, il faut prendre en compte les spécificités de l’achat d’immobilier résidentiel en France : entre les premières visites, la signature d’un compromis, les trois mois pour solliciter sa banque et signer l’acte final (avec des notaires souvent débordés à mobiliser deux fois), un achat prend au minimum de trois à quatre mois.

Or, le marché a été gelé de la mi-mars à la fin mai. Les ventes pléthoriques réalisées fin mai et juin n’ont vu aucune renégociation de prix, ce furent des achats pré-Covid. Depuis, le nouveau marché a repris sur un rythme lent ; les ventes fondées sur des visites en mai-juin se réaliseront en septembre.

Au déconfinement, les vendeurs n’ont pas revu à la baisse leurs prétentions, même si un certain nombre d’acheteurs opportunistes ou réalistes ont pu en situation leur imposer une décote en situation d’urgence (divorce, mutation).

Ainsi, les premières vraies annonces post-covid datent de cet été, période la plus basse pour le marché résidentiel. Il est donc normal de voir une première diminution du prix des annonces en juillet.

Or on ne parle ici que de la proposition du vendeur : quand ces transactions se déboucleront en octobre au plus tôt, le prix final sera probablement beaucoup plus bas que ces -0,4 % : et encore, nous parlons ici du marché parisien, qui contrairement aux idées reçues, est justement celui qui résiste le mieux !

On sait aussi que le marché ne s’effondre pas car les taux restent bas, consacrant un pouvoir d’achat immobilier élevé pour les ménages qui le peuvent.

Mais la grande inconnue reste la question du chômage : anesthésié pour l’instant par les déboires statistiques de l’INSEE, ce taux devrait rapidement dépasser les 10 % : cela veut dire 700 000 personnes sans emploi, et autant de ménages incapables d’emprunter pour acheter, sans compter les craintes pour l’avenir : le vivier des acheteurs devrait se tarir dès la fin de l’année.

Si on analyse froidement le marché résidentiel français, il est porté par des taux d’intérêts qui resteront bas et l’engouement parfois irrationnel des Français pour la pierre, ce qui lui évitera la débâcle constatée dans d’autres pays.

Mais le niveau des prix excluant de facto de plus en plus de ménages, car tout le monde n’a pas accès au crédit immobilier, notamment chez certains indépendants, la montée du chômage, l’incertitude économique avec cette crise qui arrive, sans même évoquer les incertitudes politiques (délires fiscaux de la majorité actuelle dans le monde « d’après », montée des populismes, changements importants des législations (fiscalité, Scellier, Pinel, sous location etc.) sont de puissants contre- courants qui justifieront une baisse modérée des prix dans les douze prochains mois, notamment en France périphérique.