«Квартира не должна вам нравиться»: правила инвестиций в жилье от гендиректора агентства недвижимости Ирины Малыгиной

Нестабильная экономическая ситуация невольно заставляет людей задуматься о выгодном вложении сбережений. С возможностью оформить ипотеку с господдержкой нижегородцы часто рассматривали вариант инвестиции в недвижимость. На сколько это вложение выгодное в 2024 году, чего стоит остерегаться, почему нельзя выбирать квартиру для инвестиции на свой вкус, с какими рисками может столкнуться инвестор и какие перспективы у инвест-отелей и доходных домов в Нижнем Новгороде проекту ДОМОСТРОЙНН.РУ рассказала генеральный директор агентства недвижимости «Самолет плюс Высота Нижний Новгород» Ирина Малыгина.

— Ирина Евгеньевна, расскажите, пожалуйста, какие типы недвижимости сегодня обладают наибольшей ликвидностью для инвестирования?

— Безусловно, это строящееся жилье, современные жилые комплексы. Да, они дороже, но это то, что потом будет пользоваться спросом. Также ликвидностью пользуется «молодая вторичка» — это новые ЖК, которые уже сданы в эксплуатацию.

Вторичное жилье в классическом понимании — хрущевки, панельки — я не могу назвать инвестиционно привлекательными. Потому что жизнь идет вперед, люди хотят жить в современных домах с парковками, камерами видеонаблюдения, новыми детскими и спортивными площадками.

К слову, за прошедший год в Нижнем Новгороде покупатель помолодел. Сегодня возраст среднестатистического клиента — 35 лет. Раньше это было 45−50 лет: люди в этом возрасте еще молодые, но уже платежеспособные, они покупают жилье и себе, и детям. Сейчас на первое место вышла молодежь, потому что у них есть господдержка, например, IT-ипотека или семейная ипотека. А у молодежи в приоритете современные жилые комплексы, они готовы переплачивать за кайф, за сервис. Они не хотят жить в старых хрущевках.

— Какие квартиры для инвестиций покупают чаще?

— Долгое время до ввода ограничения господдержки до 6 млн рублей и в столицах, и в городах-миллионниках трендом были маленькие двушки. Они хорошо продавались, потому что в них уже можно жить с детьми, это не однушка или студия, которые рассматриваются, как временное жилье для молодой семьи. Сейчас с ограничением льготной ипотеки на первый план опять вышли студии.

— Перечислите, пожалуйста, главные правила для инвестора, который хочет вложить в недвижимость?

— Для начала нужно понять, что вы считаете инвестицией в недвижимость. Например, у клиента есть 6 млн рублей, он спрашивает меня: «Ирина Евгеньевна, что купить? Мне нравится Мещера (микрорайон в Нижнем Новгороде — прим. ред.)». Нужно спросить: «А почему Мещера? Ты здесь будешь жить или твои дети будут жить в этой квартире, когда подрастут?». Он мне отвечает: «Нет, я хочу сдавать в аренду, просто вложить деньги». Возникает вопрос: а причем тут инвестиции? Первое правило: жилье не должно нравиться вам, оно должно иметь хорошую покупательскую способность в будущем. А для этого нужно хорошо изучить, чего хотят люди, что пользуется спросом.

Квартира должна быть тем товаром, на который обязательно в будущем должен найтись покупатель. Даже если у клиента много денег, и он готов вложиться в любую недвижимость, об этом нельзя забывать. В противном случае потом будет очень сложно продать эту инвестицию, заработав на ней.

Поэтому могу уверенно сказать, что этим должны заниматься профессионалы. В инвестировании надо знать все нюансы. Некоторые клиенты мне говорят: «Мне нравится этот жилой комплекс, это у меня инвестиция». Но зачастую они забывают, что еще долгие годы они будут конкурировать с застройщиками, которые тоже предлагают современное жилье на выгодных условиях. Кроме того, там действуют госпрограммы. Не факт, что у вас получится перепродать эту квартиру дороже, потому что периодически у каждого застройщика будут выходить квартиры лучше: с видом на парки, ближе к транспортным развязкам.

Также мы не рекомендуем вкладывать все деньги, которые у вас есть. Надо инвестировать небольшими суммами, например, обязательным минимальным платежом. Потом использовать деньги, которые предоставляет государство на льготной основе. Не спешить вкладывать сразу много, свои деньги вы всегда успеете потратить.

К инвестиции в недвижимость нужно подходить с умом. Просто так купить, потому что нравится, — не сработает. Конечно, если вы больше не хотите инвестировать, не хотите путешествовать, у вас есть желание вложить все накопления в недвижимость, тогда это должна быть самая классная квартира в лучшей локации города.

— На каком этапе выгоднее покупать квартиру для инвестиций?

— Конечно, при старте продаж, когда застройщик аккуратно просчитывает спрос, предложение, целевую аудиторию. В этот момент застройщик предлагает так называемые исследовательские цены. Потом мгновенно они будут меняться, это называется динамическое ценообразование. К сожалению, сейчас, когда после 1 июля 2024 года изменятся условия кредитования с господдержкой, ничего конкретного про цены на новостройки сказать не могу.

— Инвестиция в недвижимость для сдачи в аренду. Что нужно учесть при покупке квартиры для сдачи на длительный срок, на короткий срок или посуточно?

— Самая безопасная аренда — это аренда на длительный срок. Это, скорее, не про бизнес, а про стабильность, потому что сдача на длительный срок — самый малодоходный вариант. Вы выбираете себе семью, не хотите на этом много зарабатывать, вы просто хотите быть спокойным за свою недвижимость, получая небольшой пассивных доход.

Что касается сдачи на короткий срок — до 11 месяцев, — то я могу сказать, что не люблю работать с такими запросами. В таком варианте нет постоянства, потому что перед заездом людей вам нужно вымыть и вычистить квартиру, новые арендаторы там пожили, уехали, потом начинается все заново, а ваша квартира убивается. Ломаются шкафы, мебель, техника, потому что, исходя из опыта, могу сказать, что люди не относятся к вашему имуществу, как к своему.

Когда человек живет длительный срок, он понимает, что у него уже наладились отношения с арендодателем, он заинтересован жить здесь долго, он поддерживает технику и мебель в надлежащем виде.

А посуточная аренда — это сейчас тренд. Никто не скрывает, что это самый выгодный вариант. Но нужно быть готовым к тому, что это не пассивный, а активный доход, этим надо заниматься. Сегодня Нижний Новгород стал местом притяжения туристов, но у нас мало гостиниц. Тогда на передний план выходят посуточные квартиры. Но чтобы зарабатывать на этом, нужно, как минимум, иметь управляющего администратора, который круглосуточно решает все вопросы с арендаторами, встречает, провожает, помогает, а также постоянную горничную.

Кроме того, нужно использовать современные методы коммуникации, бронирования, планирования: это и всевозможные приложения, онлайн-календари и так далее. Также нельзя забывать, что квартиры посуточно снимают не только туристы. Здесь нужно понимать, что могут возникать проблемы с соседями, с недвижимостью, с репутацией. Поэтому такой бизнес — это не только доход, но и риски, и ответственность.

— Если мы берем цифры, при каком виде сдачи в аренду квартира окупится быстрее?

— У меня нет такого кейса, на 100% сказать не могу, но я уверена, что те, кто сдают посуточно, быстрее окупаются.

— С какими рисками может столкнуться инвестор, когда вкладывается в недвижимость?

— Во-первых, быстрый износ квартиры. Невозможно залезть в голову к арендатору и знать на 100%, что он будет беречь ваше имущество. Во-вторых, воровство. У нас были такие кейсы, когда вывозили все, включая недорогую технику, купленную как раз для квартиры под сдачу. В-третьих, это налоги. Мы всех клиентов, которые хотят сдавать свою недвижимость, предупреждаем: платите налоги. Многие арендаторы хотят обойти это, а потом сталкиваются с проблемами. Нет никакой сложности в том, чтобы отдавать 13% прибыли государству, а 87% оставлять в семье.

Кроме того, в России создали прекрасный инструмент — самозанятость, где налог всего 4%. Отчетность можно сделать в телефоне — за 30 секунд скачать, заполнить и отправить. Давайте посчитаем: аренда квартиры стоит примерно 3 тысячи рублей в сутки, 4% — это 120 рублей. Стоят эти деньги того, что бы все время бояться, что вами заинтересуется налоговая? Меня иногда спрашивают: «А можно не платить?». Да, можно. Но рано или поздно найдутся недовольные соседи. Конечно, в высотных новостройках зачастую никто никого не знает, не обращают внимания, кто живет в той или иной квартире. А в жилых районах с видом на Волгу, набережные и прогулочные зоны, где выгоднее всего покупать квартиры для подобных инвестиций, ценится приватность. Поэтому мы всегда рекомендуем работать прозрачно.

— А если к вам обратились клиенты с просьбой помочь сдать жилье, вы несете ответственность за то, что квартиру обворовали?

— Мы как агентство недвижимости обещаем, что проверим потенциального арендатора по 16 параметрам. Мы обещаем, что после проверки дадим независимую рекомендацию, стоит или не стоит сдавать квартиру. Также мы страхуем имущество и гражданскую ответственность перед соседями.

Кстати, говоря о страховке. Сейчас одна из очень уважаемых страховых компаний провела акцию: за 3,5 тысячи рублей ваша квартира застрахована на год от действий третьих лиц, от протечек, проливов, пожаров и так далее.

Мы поможем сдать надежному арендатору, мы составим грамотный договор, возложим ответственность, чтобы страховая компания возмещала все убытки. Но, к сожалению, мы не можем проверить, стоит ли человек на учете, например, психоневрологическом или наркологическом диспансере. Эта информация закрыта. Поэтому 3,5 тысячи в год при ежемесячном доходе 30 тысяч — это не так много.

— Инвест-отели и доходные дома. Какие перспективы у инвестиций в такие объекты?

— Сейчас эта тема на слуху. Недавно мы с коллегами обсуждали, что в старой России в доходных домах жили все художники, композиторы, им это нравилось. Я считаю, что тема хорошая, но в ближайшем будущем реализована не будет.

— Почему?

— Потому что нужно иметь огромные денежные средства для того, чтобы это построить, а потом сдавать это в социальный найм. Здесь мы говорим не об одной квартире, а о здании, поэтому я считаю, что в таких проектах должно быть государственное участие.

А в то время, когда в стране недостаток предложений, жилье пользуется большим спросом, и люди готовы входить в программы и брать ипотеку, доходные дома могут стать хорошей альтернативой ипотечному кредитованию. Но я как эксперт повторюсь, что не вижу возможности быстрой реализации таких проектов в нынешней экономической ситуации.

— Можно ли начать инвестировать, если инвестировать нечего, особенно в условиях непростой экономической ситуации? С чего можно стартовать, чтобы в дальнейшем что-то заработать?

— Для этого тоже разработаны программы. Как правило, они действуют для определенных граждан, поэтому для начала нужно узнать, к какой категории вы относитесь. Возможно, для вашей компании, для вашего рода деятельности есть определенные льготы. Например, «нулевая ипотека» для ряда граждан. Также банки разрабатывают программы для зарплатных клиентов, например. Так, у нас в Нижнем существуют программы с нулевым первоначальным взносом. Естественно, там будут повышающие коэффициенты, например, 1,2% по ипотеке. Так или иначе, это реальный способ купить недвижимость без вложений.

Безусловно, здесь необходима консультация специалиста. Возможно, вам и не нужно инвестировать сейчас. Все семьи разные, кто-то понимает, что сможет найти средства для погашения, кто-то осознает, что это слишком большое обременение и выбирает дождаться лучших времен.

В России работают десятки программ от Калининграда до Дальнего Востока. Разработаны программы для новых регионов России, где можно взять ипотеку с господдержкой под 2% годовых. На днях один из ведущих девелоперов страны объявил акцию: ‑7% на жилые комплексы комфорт-класса во всех городах. Например, в Санкт-Петербурге и Ленинградской области стартовала траншевая ипотека за 1 рубль и снизились ставки на ряд популярных программ: ипотека с господдержкой, семейная ипотека, IT-ипотека.

Каждый субъект нашей страны отличается друг от друга разным положением дел на рынке недвижимости, поэтому я рекомендую обращаться к профессионалам, которые помогут разложить все по полкам и выгодно вложить свои средства.