Строительство объектов социальной инфраструктуры при реализации жилищных проектов требует законодательного регулирования
По инициативе комиссий Мосгордумы по градостроительству, государственной собственности и землепользованию и по межпарламентскому сотрудничеству в Московской торгово-промышленной палате (МТПП) состоялось заседание круглого стола «Своевременное строительство социальных объектов как необходимый фактор реализации проектов жилищного строительства в городе Москве».
Председатель комиссии МГД по градостроительству, государственной собственности и землепользованию, руководитель постоянного депутатского объединения «Моя Москва» в Мосгордуме Елена Николаева:
«В адрес депутатов Московской городской Думы поступают обращения жителей города об озабоченности реализацией инвестиционных проектов жилищного строительства с социальной нагрузкой, в которых соцобъекты создаются значительно позже реализации квартир или вовсе не создаются застройщиками жилья. При этом особо хотелось бы отметить отсутствие достаточных правовых механизмов для понуждения застройщиков к своевременному строительству социальных объектов. Поэтому требуется выработка обязывающих требований, неисполнение которых приводило бы, например, к приостановке реализации данных жилищных проектов, не обеспеченных социальной инфраструктурой.
Напомню, что еще в 2014 году Правительство Москвы выпустило постановление, в соответствии с которым в случаях, если бюджетом не предусмотрено создание объектов транспортной или социальной инфраструктуры там, где застройщик возводит жилье, он делает это за счет собственных средств.
В настоящее время в столице уже запущен механизм обеспечения горожан объектами социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры. Он предусматривает заключение с девелоперами договоров участия в развитии и благоустройстве территории столицы. В рамках таких соглашений в ближайшие годы город получит 7 новых школ и 10 детских садов, а также благоустроенный участок улично-дорожной сети. Все объекты инвесторы построят и передадут Москве безвозмездно.
Такие решения, как мы считаем, необходимо закрепить в отношении всех жилищных проектов с социальной нагрузкой, по поводу которых к депутатам Московской городской Думы обращаются жители. Причем застройщик должен синхронно строить само жилье, дороги, детские сады и школы. Пожаловаться на отсутствие финансовых механизмов нельзя, поскольку создана система стимулов: для застройщиков, осуществляющих создание объектов социальной инфраструктуры в целях строительства стандартного жилья в рамках договора о комплексном освоении территории, предусмотрен инвестиционный налоговый вычет на соответствующие расходы (до 80% суммы таких расходов).
Мы считаем, что нужно жестко прописать в федеральных и региональных законодательных нормах необходимость заключения договоров участия в развитии социальной, инженерной и дорожной инфраструктуры города как механизма обеспечения своевременного строительства необходимых жителям объектов».
Председатель комиссии МГД по межпарламентскому сотрудничеству Людмила Стебенкова, фракция партии «Единая Россия»:
«Мы не случайно организовали это обсуждение в рамках работы двух комиссий Мосгордумы: ко мне тоже обращаются коллеги из других регионов с аналогичными проблемами. Я помню, сколько было дискуссий во время введения эскроу-счетов! В результате у нас нет теперь обманутых дольщиков и деньги сохранны. Сегодня люди не боятся вкладывать в стройку – средства за жилье им вернут! Это жесткая позиция федерального законодательства.
Что касается строительства социальных объектов в рамках жилищного, приведу пример: ЖК «Среда» в Рязанском районе города Москвы построен почти наполовину, но обещанных школы и детского сада так и нет. Там уже несколько раз поменялись инвесторы, и всех мы уговариваем, потому что закон их не обязывает, неотвратимых норм нет. Застройщик может захотеть заключить договор, а может и не захотеть. Потому что закон разрешает, но не обязывает.
У Мосгордумы есть прекрасный опыт внесения законодательных инициатив, которые принимаются на федеральном уровне. И сегодня мы вполне можем предложить еще одну нужную инициативу о неотвратимости обязательств инвесторов по строительству объектов социальной инфраструктуры при реализации жилищных проектов. Это нужно попытаться решить законодательно на федеральном уровне».
Председатель комиссии МГД по экономической и социальной политике Людмила Гусева, фракция партии «Единая Россия»:
«Главным итогом сегодняшнего разговора будут письменные предложения, которые мы направим в адрес Правительства города Москвы.
Что касается моего округа, интересов жителей районов Северное и Южное Бутово, то хотелось бы сказать о последствиях банкротства СУ-155. Брошено строительство загса, школы, подстанции скорой помощи, очистных сооружений и многое другое. Благодаря моим обращениям к исполнительной власти только-только начинаем решать эту проблему. Поэтому с застройщиками должны быть не просто договоры, а договоры с жесткими сроками. А исполнительная власть не должна годами тянуть с приемкой объектов социальной инфраструктуры, а принимать их по факту и дальше поддерживать бюджетными деньгами, если будут проблемы.
Но есть вопросы, которые нужно успевать решать при развитии уже существующих территорий. Например, речь идет о строительстве метро или школ искусств в районах, население которых из-за развития жилищного строительства выросло за несколько десятилетий в 3-4 раза.
Как орган государственной власти Московская городская Дума готова подключиться к решению перечисленных вопросов. В том числе проработать изменения в бюджетное финансирование Адресной инвестиционной программы».
Председатель комиссии МГД по государственному строительству и местному самоуправлению, заместитель руководителя фракции партии «Единая Россия» в Мосгордуме Александр Козлов:
«Тема социальной инфраструктуры касается Новой Москвы в первую очередь – территория активно развивается. В прошлом году было сдано 30 социальных объектов, это лучшие в городе детские сады и школы, построенные с учетом мирового опыта.
Поддерживаю инициативу прописать в законодательстве четко и жестко обязанности застройщика начать строительство социальных объектов одновременно вместе с жильем. Подчеркну, это должно быть не добровольное соглашение, а обязательное. В районе Южное Бутово, например, застройщик явно не собирается сдавать школу, затягивая приемку на десяток лет. Жителям это объяснять очень сложно, почему парты стоят, доски висят, а школа не работает? Поэтому я бы обратился здесь к профильным департаментам с просьбой исключить появление новых пожеланий к практически готовому объекту, влекущих за собой дополнительные затраты инвестора.
На сегодняшний день в Новой Москве восемь детских садов и школ ожидают финальной приемки. Нужно разобрать причины и понять, почему готовые учреждения не вводятся в эксплуатацию и как этот процесс ускорить в интересах жителей».
Председатель Комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства Анастасия Пятова:
«В 2019 году все застройщики, которые привлекают деньги дольщиков и работают по 214-ФЗ, должны были перейти на проектное финансирование и на систему эскроу-счетов. И у застройщиков возникла следующая дилемма: когда они приходят в банки за проектным финансированием, банки по документам видят, что у застройщика есть обязательства перед дольщиками, и охотно финансируют жилищные проекты. Что касается социальных объектов, то как таковых закрепленных в каком-то документе в обязательном порядке обязательств по их строительству у застройщика нет. Поэтому банки очень настороженно относятся к финансированию строительства социальных объектов.
Московский клуб инвесторов, Ассоциация инвесторов Москвы к нам обращались с вопросом, нельзя ли как-то городу подтвердить, что какой-либо объект (детский садик, школа, поликлиника либо инженерные сети) город возьмет на себя в эксплуатацию, то есть что у застройщика есть обязательства этот объект построить. Для города это важное направление, поскольку, если у нас есть соглашение, в рамках которого мы работаем, мы будем понимать, что у нас есть и определенные сроки, к которым этот социальный объект будет построен, и вообще, что мы его получим в итоге.
Основная масса застройщиков у нас крупные, и мы понимаем, что рано или поздно – на месяц раньше или позже – социальные объекты они строят. Но также у нас есть нерадивые застройщики, которые не всегда хотят строить соцобъекты для тех квадратных метров жилья, которые они вводят. Наличие соответствующего соглашения – выгодно для города. Если говорить по цифрам, то в прошлом году мы заключили пять таких соглашений – на 7 школ (почти на 6 тысяч мест) и 9 детских садов (почти на 2 тысячи мест). Любой договор, который мы заключаем с застройщиком, мы проводим через Градостроительно-земельную комиссию (ГЗК). На сегодняшний день прошли ГЗК еще 58 договоров на 123 социальных объекта (на 57,5 тысячи мест). В нынешней ситуации мы занимаемся тем, чтобы предусмотреть меры поддержки для застройщиков и в соответствии с поручением Сергея Собянина не прекращать стройку.
Конечно, наша цель – чтобы жилые комплексы не стояли без социальных объектов. И главная заминка в данном вопросе состоит в том, что те соглашения и договоры, которые мы заключаем по социальным объектам, не являются обязательными. Это добрая воля застройщика, который может подписать данное соглашение и построить социальные объекты, может этого и не сделать. И не во всех случаях такое соглашение подписывается».
Президент Московской торгово-промышленной палаты Владимир Платонов:
«Для меня важно, что обсуждение озвученных проблем ведется вместе с предпринимательским сообществом, а это значит, его голос будет услышан.
Нет сомнения, что в конце 80-х власти Москвы спасли строительный комплекс, а он спас экономику столицы, которая начала активно развиваться. За эти годы много чего произошло, в том числе возникли договоренности о строительстве инвесторами социальных объектов, которые повышают привлекательность жилищных.
Считаю, что у города должно быть право останавливать строительство жилья, если отстает строительство социальной составляющей. Люди все равно будут спрашивать не с инвестора, а с города, и у власти должны быть реальные рычаги общения с застройщиками. Но им нужно создавать и льготы. Поэтому сотрудничество должно быть взаимовыгодным».
Исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский:
«Напомню, было две проблемы: первая – инвесторы годами пытались передать построенные объекты из-за того, что у исполнительной власти менялись требования и нормативы. Второе – налоги. У нас до сих пор в Налоговом кодексе передача в собственность государству или муниципальным образованиям социальных объектов ничем не урегулирована. Мы передаем «из прибыли» и получается бесплатно. Существующие формы договоров пока никаким законодательным актом не утверждены.
На сегодняшний день ситуация такова: проектное финансирование стало стоить 24% и выше. Банки и раньше не очень-то хотели финансировать строительство социальных объектов, передаваемых безвозмездно в госсобственность, а теперь такие объекты и вовсе не будут кредитовать. Социальная инфраструктура попала под угрозу, потому что банкиры не понимают, как им будут возвращать деньги.
Наше предложение по мерам поддержки бизнеса: предусмотреть до 31 декабря 2023 года по всем новым проектам вычет в рамках платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка (ВРИ ЗУ) в размере 30%. А мы, в свою очередь, заранее будем заключать соглашения о строительстве социальных объектов с обязанностью их передать».
Итог обсуждения подвела председатель комиссии МГД по градостроительству, государственной собственности и землепользованию, руководитель постоянного депутатского объединения «Моя Москва» в Мосгордуме Елена Николаева:
«В предложенном нами проекте резолюции пока нет прозвучавших сегодня предложений, мы их обязательно доработаем и внесем. По некоторым недостроенным социальным объектам, адреса которых прозвучали сегодня, мы подготовим письма в адрес Правительства города Москвы. Также мы собираемся проработать законодательное закрепление на федеральном и московском уровне необходимости заключения договоров участия застройщиков жилья в развитии социальной, инженерной и дорожной инфраструктуры».
На эту тему в СМИ:
В МГД выступили за обязательные соглашения между застройщиком и городом о строительстве соцобъектов
Ранее на эту тему:
Мосгордума приняла закон, необходимый для стимулирования строительства объектов образования