Евгений Доможиров, К вопросу о продаже и прибыльности Вологодского городского рынка
вышел сюжет на нашем городском телевидении.
Возникло такое чувство, что все узнали о продаже рынка из моего поста. Что, кстати, заметно по комментариям людей в ролике.
Но, мы не об этом. Мы решили немного шире взглянуть на проблему городского рынка и его доходности. Ведь не смотря на то, что Администрация отказывается от комментариев, хотя кулуарно говорят о двух вещах:
Первое - о его низкой ликвидности и малой доходности.
Второе - о том, что мэр города давно обещал его одному из вологодских предпринимателей.
Если второй вопрос пока остается на уровне слухов, и причастность одного водочного "короля" пока не доказуема. То первый мы вполне можем попробовать оценить.
Итак, давайте начнем с выяснения вопроса прибыльности рынка. Вот цифры заявленные официально.
Как следует из них, валовая выручка составила за полгода без малого 31 миллион рублей, правда с учетом неких 26 миллионов рублей коммерческих расходов эта прибыль превратилась в убыток. В чем заключается смысл этих коммерческих расходов мы еще попытаемся разобраться. Несмотря на это получена дополнительная прибыль в виде 9,5 миллионов рублей и несмотря на уплату налогов, осталась чистая прибыль 4,3 миллиона рублей.
Не очень много за полгода использования 6,5 тысяч квадратных метров помещений и 1,2 Га земельных участков.
Не будем обвинять руководство рынка в наличии "левых" касс и наличии "левых" оборотов. Давайте просто оценим возможности рынка по среднерыночной цене.
Для оценки мы берем газету "Городок" и оцениваем квадрат улиц Батюшкова-Проспект Победы-Мира-Благовещенская, внутри которого и расположен рынок. Аренда помещений в "золотом" центре Вологды стоит от 1000 до 3000 рублей за квадратный метр в месяц. Можно сказать, что в среднем это 1500 рублей за кв.м.. Но, мы все-таки посчитаем по минимуму и получаем, что площади рынка могут приносить доход около 6,5 миллионов рублей в месяц.
Это практически без учета второго этажа, так как на нем, несмотря на наличие более сотни павильонов, всего 146 кв.м. принадлежащих нам с вами.
И это, кстати, отдельный вопрос к качеству управления муниципальной собственностью.
Идем далее, на улице существует еще более двухсот торговых мест.
Не считая нескольких десятков торговцев шапками.
А также несколько десятков павильонов и ларьков, от овощей до надгробных памятников
По нашей информации стоимость аренды составляет от 10 до 20 тысяч рублей за торговое место в месяц.
А валовая выручка по средним оценкам составляет 4,5 миллиона рублей в месяц.
В целом мы получаем оценку дохода от сдачи в аренду около 11 миллионов рублей в месяц. Мы понимаем, что 11 миллионов это валовая выручка и есть еще коммунальные расходы, хозяйственные расходы, заработная плата персонала, налоги и т.д. По обычной практике эти расходы не превышают 20-25% валовой выручки от суммы аренды в центральной части города. Подводя промежуточный итог можно сказать, что рынок может приносить не менее 8 миллионов рублей прибыли в месяц или около 100 миллионов в год.
Готовы поспорить о наших оценках и будем рады если предприниматели работающие на рынке покажут нам официальные расходы, которые они несут. И раскроют нам реальные, если они отличаются от формально звучащих в отчетах. Естественно, что мы готовы работать на условиях полной анонимности. Пишите нам на почту -vologdavybory@gmail.com или звоните +7921-238-5100
Ах да, еще, небольшой пример оценки, для желающих поспорить, готов привести сразу же
Теперь перейдем к оценке недвижимого имущества. Баланс у Вологодского городского рынка следующий.
Давайте посмотрим, сколько стоит недвижимость в центре города. Прибегнем к помощи сайта купи.ру
Для начала мы находим ближайший центр города по улице Мира и обнаруживаем цену в 83.000 и 57.000 рублей за кв.м.
Теперь посмотрим на Проспект Победы и увидим цену в 76.000 рублей за кв.м.
Ну и давайте посмотрим на цену квадратных метров на самом Вологодском городском рынке
Не правда ли, замечатальная цена в 100.000 (сто тысяч) рублей за квадратный метр.
Попробуем прикинуть сколько стоит 6,5 тысяч квадратных метров? Мне одному кажется, что они стоят от 350 до 650 миллионов рублей?
При этом, у нас ведь еще есть земельный участок. В собственности и пользовании у ООО "Вологодский городской рынок" находится 13842 кв.м. или 138 соток.
Мы нашли одну продажу в центре Вологды, стоимостью 1 миллион рублей за сотку.
Это конечно не "золотой" центр, но все же позволяет нам дать минимальную оценку стоимости земли в 138 миллионов рублей.
В целом же, весь объект можно оценить в 500-800 миллионов рублей. То есть, объявленная цена в 250 миллионов явно занижена. Также, как занижены, по нашим оценкам, доходы от рынка.
В конце, хотелось бы поставить еще одно видео. Специально для Администрации города Вологды. В качестве простого урока для перенятия опыта успешного пополнения бюджета.
Ведь продают они явно не худший из активов
оригинал