Ценовой разрыв. «Токсичные» тренды рынка загородной недвижимости Владивостока
Спрос на загородную недвижимость сегодня имеет нарастающий характер: фиксируется прирост обращений плюс 30–40% по разным проектам по сравнению с прошлым годом. При этом, несмотря на отсутствие дефицита покупателей, выходить непосредственно на сделку стало труднее. Об этом деловому еженедельнику «Конкурент» рассказал Алексей Дормидонтов, директор компании «Моя земля».
Это связано с рыночной ипотекой, ставки по которой перешли в область «запретительных». У людей в настоящее время практически отсутствует возможность использовать этот инструмент для покупки или строительства объектов на загородном рынке.
«Однако мы рассчитываем, что уже в этом году появится специализированная ипотечная программа для строительства ИЖС, для обсуждения которой в правительстве привлекаются профессиональные сообщества со всей России», – сообщает эксперт.
Однако стоимость земли в последнее время сильно выросла, поэтому люди предпочитают покупать земельные участки небольшой площади – 6–10 соток. Чемпион по спросу – Надеждинский район: здесь покупают участки для строительства домовладений с постоянным дальнейшим проживанием. На данной территории достаточно много свободных участков, на которых мы и наши коллеги реализуем проекты в рамках коттеджных поселков.
«Если говорить про тренды рынка ИЖС, на мой взгляд, самых главных два. Первый достаточно токсичный. Речь идет о снижении себестоимости лота за счет ухудшения качества домостроения либо упрощении его комплектации. Такие объекты могут продаваться без подведенных коммуникаций или без выстроенных внутренних перегородок. Лично я считаю, что это просто недостроенные дома, которые выставляются на рынок с единственной целью: убедить покупателя в возможности зайти в бюджетную загородную застройку. Часто этот «недострой» покупается человеком в ипотеку, которая обрекает его не только на выплату кредитных обязательств, но и поиск дополнительных средств, чтобы достроить купленное сооружение», – говорит Дормидонтов.
Второй тренд – полярный первому. На рынок выводятся полностью готовые объекты, с коммуникациями, предчистовой внутренней отделкой, а также внешней – так называемый тепловой контур. Такой дом, конечно, не может стоить 3 млн руб.
На рынке присутствуют оба предложения одновременно, создавая эдакий яркий ценовой разрыв. Многие потенциальные покупатели не понимают, с чем связана разница стоимости, и предполагают обман, который транслируют в сторону застройщика, предлагающего качественное жилье. Но, уверен Дормидонтов, загородный дом за 3 млн руб. – это утопия.
Еще один интересный момент связан со строительством коттеджных поселков. Это даже не тренд, а отдельное направление на рынке ИЖС, которое активно осваивается и развивается.
Речь идет о благоустроенных пространствах с разведенными коммуникациями, местами общего пользования, с единой архитектурой и общей системой управления. На западе такие поселки – нормальная практика. В Приморье данный формат только осваивается, но думаю, с такими темпами строительства через пару лет коттеджных поселков в регионе станет значительно больше.
Что касается ценообразования в сегменте ИЖС — оно схоже с городской застройкой и складывается из многих факторов. Но верхнюю ценовую планку формирует все-таки рынок.
Бюджет, на который может ориентироваться покупатель, в большей степени формируется не столько за счет его собственных средств, сколько за счет лимитов ипотечного финансирования, которые доступны заемщику. Вот под эти лимиты все продукты сейчас и подгоняются.
«Безусловно, стоимость недвижимости растет. Сегмент, в котором мы работаем, не исключение. Причем цена на рынке ИЖС опережает инфляцию. С увеличением готовности поселка увеличивается и капитализация всех объектов. Однако коттеджный поселок проектируется под понятную определенную целевую аудиторию с предварительным четким анализом среза покупательских потребностей и возможностей. В этой связи дефицита в покупателях мы не испытываем», – сказал Дормидонтов.
Более того, с известием об отмене ипотеки с господдержкой люди, которые действительно заинтересованы в приобретении загородного домовладения, торопятся реализовать эту возможность. Спрос приобретает ажиотажный характер.
Один из главных моментов, который хотелось бы отметить, – внимание власти, обращенное на нашу отрасль. На ранее никак не регулируемом рынке ИЖС вводятся понятные инструменты регулировки и контроля, в том числе через введение проектного финансирования и выдачу льготных ипотек только через механизм эскроу-счетов.
«Эта история может сильно изменить рынок. Перспективы следующие: строить на свои средства девелопер все равно не сможет. Следовательно, будет привлекаться банковское финансирование. Речь идет о крупных суммах, и банковский сектор подходит к одобрению таких займов очень ответственно. У банков не принято выдавать кредиты на строительство всем подряд. Таким образом, думаю, что на рынке останутся только опытные застройщики, те, кого банки сами аккредитуют, а недобросовестные и слабые игроки уйдут», – считает эксперт
Правда, строительство на заемные средства повысит его стоимость, а следовательно, и цену на конечный продукт. Но, с другой стороны, качество объектов тоже должно вырасти, ведь подрядчику будет невыгодно затягивать процессы, так как это отдаляет его от получения прибыли. Кстати, нововведение может спровоцировать еще один новый «тренд» – волну потребительских атак, когда клиент начнет шантажировать застройщика, указывая на несуществующие «недочеты» и отказываясь подписывать акты.