Меняем дворцы на хижины: загородные дома в Подмосковье переживают шринкфляцию
По данным риэлтеров, средняя площадь продаваемых объектов на загородном рынке Московского региона в 2024 году сократилась на 60% с 2020 года, а весь рынок переживает процесс шринкфляции. Покупателям новых домов больше не нужны особняки и дворцы на участках в десятки, а то и сотни соток. Почему так? Виктор Левин «ТЫ ПОМНИШЬ, КАК ВСЕ НАЧИНАЛОСЬ…» В большом и дорогом коттеджном поселении на юго-западе от Москвы есть самая дорогая улица из 10 домов со своим забором и своим КПП. Эдакий эксклюзивный квартал в лесу, где ни один сосед почти не видит особняк другого, — участки по 50 соток располагают к приватности. Несложный поиск на ЦИАНе показал, что из 10 домов выставлены на продажу 4, или 40 процентов всего квартала! Цены — от 80 до 200 млн рублей. Однако сроки экспозиции объектов говорят об отсутствии ажиотажного спроса. Два дома продаются уже третий год, а еще два — около года. Владелец одного из домов — Александр Петрович. 69 лет. Бывший буровой мастер сделал хороший бизнес на поставке оборудования нефтяным компаниям. 20 лет назад Петрович решил, что пора «перейти в высшую лигу общества». Продал старый коттедж за миллион долларов и построил за два с половиной миллиона новый дом — такой, чтобы «в нем всё было». «Всё» — это гостиная с итальянской кухней метров на сто, 4 огромных спальни с гардеробами и отдельными санузлами у каждой, лестницы из мореного дуба, биллиардная на половину второго этажа, а еще винотека, кальянная, спортзал в мансарде с теннисом и тренажерами на любой вкус, домашний кинотеатр с проекционным экраном на всю стену и массажными креслами, ну и само собой — сауна и бассейн на 12 метров. Надо ли говорить, что на участке есть еще и теплый гараж на 4 машины, и гостевой дом на 200 кв метров, и капитальная беседка с печами и мангалами, и претенциозный фонтан… — И не жалко продавать вам за миллион евро? — спрашиваю Петровича. — Жалко… Но вся эта фигня никому не нужна… И в самом деле, к 70 годам Петрович остался вдвоем с часто болеющий женой. Она предпочитает московскую квартиру загородной жизни. Хотя бы потому что случись что — скорая помощь прибудет в считанные минуты. Оба ребенка у Петровича выросли, обзавелись своими семьями, а в родительский дом приезжают раз в год аки американцы на День благодарения. В биллиард играть не с кем, а спортивные увлечения и сауна с бассейном противопоказана гипертонику. Большие кампании остались в прошлом, поэтому гостевой дом годами пустует. Да и на участке в полгектара делать совершенно нечего. Ну прошел ты от гаража до дома 15 метров, ну пожарил шашлыки в беседке, а дальше — что? Дальше надо чистить снег с дорожек, по которым никто не ходит, убирать и вывозить тонны листьев со середины августа до начала ноября, звать садовника для ухода цветниками и уборщицу, которая каждый раз будет жаловаться на то, что ТАКОЙ большой дом прибрать за 10 тысяч — это «бесплатная» услуга. Впрочем, и все прочие расходы на содержание и ремонт дома, сложной инженерной техники, охрану начинаются с пятизначных сумм. В целом стоимость владения особняком на большом участке сегодня начинается от 100 тысяч рублей в месяц. И это — без затрат на постоянную прислугу. Для успешных бизнесменов суммы вроде бы небольшие. Но отошедшим от бизнеса пенсионерам платить за то, чем никто не пользуется, кажется расточительством. Время здорового прагматизма Знакомый риэлтор, которая специализируется на продажах загородных домов, говорит, что ситуация с Петровичем вполне типична. 20-30 лет назад многие люди с деньгами допустили стратегический просчет, представляя неверную картину будущего. — В нашем общем советско-крестьянском сознании как считалось? — риторически вопрошает риэлтер. — Вот построим большой дом, вот заживем в нем тремя поколениями одной семьи. Тут тебе и бабушка с дедушкой, и вы сами с женой, и взрослые дети с внуками. Однако на самом деле все прямо наоборот получается. Вначале умирают бабушка с дедушкой, потом подросшие дети отказываются жить с родителями (где вы видели нежную дружбу свекрови с невесткой, тестя с зятем???), а далее и внуки предпочитают соблазны большого города «скучному» существованию в лесу или на дачных грядках. Тенденция стала настолько очевидной, что новое поколение покупателей загородных домов даже и не смотрят в сторону старых построек. «Эта тенденция имеет термин — шринкфляция. Например, в премиум-классе спрос на дома площадью 1 000 — 2000 кв. м с участками от 50 до 150 соток сменились на дома от 350 до 500 кв. м с участками от 10 до 30 соток, а в бизнес-классе дома от 600 кв. м с участками 15-20 соток сменились на дома от 200 до 300 кв. м с участками от 10 до 16 соток», — отметил коммерческий директор КП «Павловы озера» Валерий Лукинов, выступая на конференции «Весна-2024 на загородном рынке: что выбрать для жизни и инвестиций». Более того, по оценкам директора департамента маркетинга ФСКFamily Екатерины Коган, «сейчас все большую популярность приобретают одноэтажные дома 80-120 кв. м». При этом, по ее словам, застройщики не успевают менять свои проекты в соответствии со спросом. 80-120 кв метров в одноэтажном доме — это по сути трех-четырехкомнатная квартира, но не многоэтажном человейнике, а на своей земле. Требования к размеру этой земли так же резко снизились. Это в 90-е новые русские могли снисходительно ухмыляться: — У тебя всего шесть соток? Как у советского дачника!.. Теперь не зазорно строиться и на 4, и на 5 сотках, где помимо дома есть навес (гараж) для машины и задний дворик для детской площади и шашлыков. «Сейчас на загородном рынке можно наблюдать уникальный момент, когда квартиру в 9-15-этажном многоквартирном доме, расположенном примерно в 20 км от МКАД, можно купить по цене 220 тыс. руб. за кв. м, и в этой же локации дом с собственным участком 5-6 соток продается по цене 165 000/м. А таунхаус с собственным входом и небольшим участочком 1-2 сотки реализуется по цене 112 000/м. ИЖС и таунхаусы очень недооценены, в ближайшее время цены на них будут догонять цены на квартиры», — считает Екатерина Коган. По общероссйиской статистике, ввод в строй загородных домов для постоянного проживания в 2023 году достиг уже 50 процентов от общего ввода жилья в России.