Размер первоначального взноса по программе «Семейная ипотека» в ряде российских банков в сентябре повысился с 20 до 50%, а некоторые флагманы финансового рынка и вовсе объявили о приостановке программы. Чем это грозит россиянам, рассказали эксперты. Алина Шувалова Придется подкопить С середины сентября ведущие российские банки начали поднимать первоначальный взнос по семейной ипотеке. Наиболее существенным рост оказался в ВТБ: обязательная минимальная доля собственных средств заемщика, необходимая для одобрения ипотечного кредита, выросла с 20 до 50%. Как следует из стандартных коммерческих предложений, размещенных на сайте кредитной организации, при покупке квартиры стоимостью 6 миллионов рублей семьям с детьми, рассчитывающим на предоставление льготных условий кредитования (заем под 7% годовых вместо 21,5% сроком на 20 лет), отныне необходимо вложить не 1,9 млн, а 3,006 млн рублей. Таким образом, при сохранении прочих базовых условий банк автоматически снизил доступную для семей с детьми сумму кредита с 4,1 млн до 2,994 млн. При базовых условиях (ставка 21,5% годовых, кредит на 20 лет) покупка квартиры стоимостью 6 млн рублей выльется заемщикам в ежемесячный платеж в 74 509 рублей. А при льготной семейной ипотеке платеж составил бы 23 212 рублей. Как говорится, почувствуйте разницу. Вот только много ли россиян, тем более с детьми, смогут позволить себе выполнить изменившиеся условия кредиторов? Маткапитал не спасет В «Сбере» ипотека также стала менее доступной для заемщиков. В то время как обычным клиентам при покупке квартиры за 6 млн рублей кредитный калькулятор предлагает сделать первоначальный взнос от 20,7% от стоимости недвижимости (1,246 млн рублей), по семейным программам требование в автоматических программах расчета нагрузки выросло до 40,2% (2,412 млн). Таким образом, при обычных условиях при базовой ставке от 21% семья, вложившая 1,246 млн, в течение 20 лет за кредит в 4,794 млн рублей должна будет ежемесячно платить по 93 тыс. рублей. Чтобы получить одобрение такой заявки, зарплата заемщика должна быть не менее 120,206 тыс. рублей в месяц. Много ли россиян имеют сегодня такой доход? По льготной программе семейной ипотеки гражданам на ту же квартиру одобрят кредит уже не более 3,584 млн рублей. Однако при ставке 7% годовых и сроке в 20 лет ежемесячные платежи будут более чем комфортными: 27,787 тыс. рублей, а минимальный доход заемщика допускается в сумме 45,9 тыс. рублей в месяц. Однако подвох состоит в том, что рассчитывать на получение льготной ипотеки в новых условиях сможет далеко не каждая российская семья. Даже если у молодых родителей есть максимальный маткапитал на двоих детей (в 2024 году его размер составляет 833,024 тыс. рублей), его никак не хватит на то, чтобы покрыть взлетевший до небес первоначальный взнос по ипотеке. Если у семьи нет сбережений или богатых родственников, готовых субсидировать им покупку отдельного жилья, то выход остается один — покрывать недостающую сумму дорогим потребительским кредитом. При минимальном взносе в 3 млн рублей за минусом маткапитала потребкредитом придется покрывать почти 2,2 млн рублей. Если взять эту сумму в банке на максимально возможные 5 лет, то дополнительный ежемесячный платеж составит еще 62,3 тыс. рублей — плюсом к льготному ипотечному в 23,2 тыс. Итого получается 85,5 тыс. рублей в месяц. Такая кредитная нагрузка большинству среднестатистических россиян не по плечу: жить после выплаты обязательных платежей будет уже попросту не на что. Что же получается? С одной стороны, государство из всех утюгов кричит: «Рожайте, граждане!», а с другой — создает абсолютно невыполнимые условия для семей с детьми. Куда податься из роддома молодым родителям с младенцами? На ближайшую теплотрассу? «Лимит исчерпан, ждите!» На прошлой неделе ТАСС приоткрыл завесу над тайной банковских потрясений с взрывным ростом первоначального взноса по ипотеке. «Сбербанк с 18 сентября приостанавливает запись на сделку по льготной программе „Семейная ипотека“ в связи с исчерпанием лимита денежных средств, выделенных правительством РФ», — заявили репортерам информагентства в «Сбере». В пресс-службе кредитной организации уточнили, что у тех, кто уже записался на сделку до исчерпания лимитов, шансы на получение денег есть. А будущее остальных туманно. «Запись на сделки будет возобновлена после выделения дополнительного лимита», — говорится в сообщении. Как прокомментировал произошедшее руководитель Комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов Михаил Хорьков, отсутствие стабильных правил игры стало серьезной проблемой рынка новостроек последних лет. Это не позволяет выстраивать развитие бизнеса и планы даже на 3 года, хотя лозунгов и обещаний всегда в избытке. «Последние новости про исчерпание лимитов по семейной ипотеке у крупнейшего банка, с одной стороны, ожидаемое событие, с другой — крайне странное. Девелоперы только начали адаптироваться под новые условия ипотечного рынка. Под семейную ипотеку корректировались маркетинговые планы и антикризисные стратегии. Но, как и в предыдущие годы, рынок сталкивается с отсутствием четких правил игры и последовательных действий», — отметил эксперт. По мнению экономиста, основателя ПИА «Недвижимость» Максима Ельцова, поднятие первоначального взноса по семейной ипотеке — «это продолжение действий, направленных на то, чтобы хоть как-то растянуть период выдачи семейной ипотеки». «Банк и раньше это делал. Теперь через поднятие первого взноса», — прокомментировал он. Эксперт добавил, что одновременное сокращение лимитов по льготной IT-ипотеке может привести к негативным последствиям на рынке. «Застройщики и покупатели в Петербурге и Москве были сразу вычеркнуты в новой версии IT-ипотеки. А теперь близка очередь и остальных регионов», — полагает Максим Ельцов. Эксперт по недвижимости Дмитрий Синочкин не исключает, что средства, запланированные на компенсации банкам, досрочно кончились еще и по причине повышения ключевой ставки. «Минфин с Минстроем считали по одной траектории, а получилась другая. И ЦБ грозится в октябре еще поднять ключевую ставку, то есть расходы казны опять вырастут», — пояснил он. По мнению аналитика, происходящие драматические изменения на рынке ипотечного кредитования в стране выглядят «несолидно». «Год рассуждали о вредности массовых льгот и важности адресных (социально ориентированных), еще полгода талдычили про семью, рождаемость и прочее. И вот — нате: семья, конечно, важна, особенно многодетная, н, будьте добры, плодитесь за свой счет. Деньги на „возрождение народа“ как-то вдруг кончились, не рассчитали мы, извините…» — раскритиковал он просчеты властей. Дмитрий Синочкин подчеркнул, что «нельзя одновременно с серьезным лицом говорить о значимости семьи и тут же о прекращении (да хоть и приостановке) самой популярной жилищной программы». Если же подобное происходит, то неизбежна естественная реакция: «срочно ухватить и использовать льготу, не разбираясь, нужна она или нет, пока не отменили. Потому что при госкапитализме льгота — это товар, к тому же дефицитный и, как выяснилось, скоропортящийся», — резюмировал эксперт. Встанут ли стройки после «обрезания» льготной ипотеки? Участники рынка полагают, что несбалансированность госполитики при реализации программ льготной ипотеки может негативно сказаться на перспективах строительного рынка в стране. Как отмечает Максим Ельцов, на «Сбер», объявивший об исчерпании лимитов по льготной ипотеке, в августе пришлось 70% семейных кредитов. «Весь поток заемщиков будет временно распределяться по остальным банкам. Справятся ли они с резко выросшим потоком — вопрос открытый. Будет сложно, нервно и для заемщиков, и для агентов с застройщиками. Хотя загрузка по рыночным и оставшимся льготным программам у банков минимальна», — прогнозирует эксперт. По его наблюдениям, сейчас, когда на «семейку» приходится львиная доля продаж, альтернативы в виде рыночных ставок просто нет. При этом резкое и внезапное прекращение финансирования «создает впечатление шараханья, а не продуманной госполитики». «Срок реализации строительного проекта составляет 3-5 лет, а у нас за несколько дней может прилететь серия новостей, меняющих спрос на десятки процентов», — поясняет эксперт. Он убежден, что непродуманная стратегия использования льготной ипотеки не просто повысила риски и дисбаланс в отрасли, но и негативно скажется на будущих объемах строительства. Эксперт: демпинга на квартиры не ждите По данным аналитиков «Авито недвижимости», спрос на квартиры в новостройках в августе вырос на 6% за месяц, а предложение по сравнению с августом 2023 года повысилось на 35%. «Стоимость жилья на первичном рынке в августе выросла на 0,4% — средняя цена по стране достигла 8,6 млн рублей. В пересчете на квадратный метр она составила 168 тыс. рублей [+1% за месяц]», — подсчитали эксперты. Самые доступные цены на квартиры зафиксированы в Ульяновске и Ижевске, самые высокие — в Москве и Сочи. «В августе наблюдалось оживление благодаря активности потенциальных покупателей, стремящихся решить жилищный вопрос, а также оставшимся льготным программам и инициативам застройщиков», — прокомментировал ситуацию управляющий директор направления первичной недвижимости «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев. Он подчеркнул, что, хотя драйверы роста рынка до масштабов времен льготной ипотеки пока не просматриваются, снижения цен на квартиры в новостройках в ближайшее эксперты не ожидают. «Застройщики имеют запас прочности, чтобы не прибегать к демпингу, и стоимость строительства продолжает расти», — убежден он. По мнению аналитика, реальные последствия завершения массовой ипотеки можно будет оценить только к концу года.
