Частные дома остаются самым устойчивым сегментом рынка жилья Германии

Что произошло

Первый квартал 2026 года продемонстрировал неоднородную динамику на немецком рынке жилья. Согласно данным индекса GREIX, опубликованного Кильским институтом мировой экономики (IfW), темпы роста цен на квартиры замедлились до минимальных значений за последние полтора года (+0,5%). В то же время сегмент частных домов сохраняет устойчивый восходящий тренд, демонстрируя рост на 3,2% в годовом исчислении.

Эксперты отмечают, что с учётом инфляции реальная стоимость квартир даже начала снижаться, что подтверждает общую тенденцию к охлаждению рыночного импульса, наметившуюся еще в середине 2025 года.

Квартиры против домов

Анализ сделок показывает значительную разницу в поведении различных типов недвижимости. В то время как индивидуальное жильё дорожает, многоквартирный сектор испытывает давление.

Динамика цен по сравнению с 4-м кварталом 2025 года:

• Частные дома: рост на 1,9% (номинально) и 1,4% (в реальном выражении).
• Кондоминиумы (квартиры): незначительный рост на 0,4% (номинально), при этом в реальном выражении цена снизилась на 0,2%.
• Многоквартирные инвестиционные дома: падение на 5,7%, однако специалисты советуют относиться к этой цифре с осторожностью из-за малого количества сделок в данном квартале.

Ситуация в крупнейших городах

Динамика цен на квартиры в мегаполисах Германии (Tоп-7) в первом квартале 2026 года была крайне неравномерной. Города разделились на зоны роста и заметной коррекции.

• Лейпциг: стал лидером роста с показателем +2,5%.
• Дюссельдорф и Кёльн: продемонстрировали околонулевую динамику (+0,3% и 0,0% соответственно).
• Берлин: зафиксировано символическое снижение на 0,3%.
• Франкфурт и Штутгарт: рынки столкнулись с ощутимым падением цен на 1,4% и 1,9% соответственно.

Сроки продажи начали расти

Впервые отчёт GREIX включает данные о ликвидности, которые служат опережающими индикаторами состояния рынка. Они показывают, как быстро объекты исчезают с онлайн-платформ.

В первом квартале 2026 года средний срок реализации объекта составил 90 дней для квартир и 91 день для частных домов. Это выше показателей предыдущего квартала, что свидетельствует о замедлении оборачиваемости. Для сравнения: на пике бума в 2021 году квартиры продавались в среднем за 76 дней. Увеличение времени экспозиции обычно предвещает дальнейшую корректировку цен, так как продавцы чаще вынуждены идти на уступки, если объект долго не находит покупателя.

Источник: Кильский институт мировой экономики