Zona 11 crece en altura sin soltar su identidad residencial
Las casas de Mariscal, Las Charcas, San Jorge y Carabanchel fueron, durante décadas, la imagen de lo que era zona 11. Casas familiares con jardín al frente, calles anchas, un colegio a tres cuadras, un hospital a cinco y el supermercado a la vuelta.
La gente que se mudó ahí en los años setenta y ochenta crió hijos, los vio irse y se quedó. Hoy muchos de ellos ya terminaron de pagar la hipoteca.
Esa última observación parece anecdótica, pero no lo es. Juan Escobedo, gerente general de VIVESA, explica que es una de las claves para entender por qué zona 11 está cambiando ahora y no antes.
La oferta de casas nuevas se acabó porque el suelo ya está ocupado, pero la demanda familiar por seguir viviendo en zona 11 no desaparece. A eso se suma que los mercados tradicionales de vivienda vertical —zonas 10, 14, 15— se encarecieron y empujaron a buscar alternativas. Pero la zona 11 es un mercado con lógica propia.
Zona 11 acelera su desarrollo vertical desde 2015
Alfredo Vila, CEO de Milésimo, ubica el cambio en 2015. Antes había proyectos verticales, pero eran casos aislados. Después aparecieron en serie. “Ya está en niveles en donde se levantan edificios parecidos a zona 15”, explica.
La comparación no es menor. Esa transformación, en zona 15, tomó una década y media. En lo inmediato, se sumarán al menos 10 proyectos más en zona 11, que ya tiene más edificios que zonas con más trayectoria en el imaginario inmobiliario, como la 13.
María Cristina Arriola, directora de nuevos proyectos de Impulsa Desarrollos, opina que la zona se densifica por una ventaja estratégica en conectividad geográfica y cercanía con servicios básicos. Las calles son anchas y las banquetas amplias. Sobre esa infraestructura previa se está apilando la nueva escala.
El arraigo familiar también impulsa la compra de vivienda
Vila señala que entre el 50 y el 60 % de sus compradores vienen de la misma zona y de zona 12, 7, Mixco y otras áreas cercanas. Escobedo agrega que muchos otros son de los municipios del sur que conectan con la zona a través del Periférico, Villa Nueva especialmente.
La motivación es doble. En la práctica, reducir tráfico, acercarse a zonas corporativas, vivir cerca de los hijos o de los padres. En el plano emocional: regresar a un barrio familiar que no se quiere soltar.
“Hay mucha gente que no necesariamente está buscando un tema aspiracional de cambiar de zona a 10, 14, 15. Les gusta su barrio. Estar cerca de su familia. Están ya muy acostumbrados al sector”, resume Arriola.
Por eso para Escobedo, zona 11 debe leerse como un mercado inmobiliario familiar antes que como una vitrina para inversionistas. En su segundo proyecto, VIVESA incorporó apartamentos de dos niveles —townhouses— inspirados en las casas de las colonias originales al formato vertical.
“El producto se vendió rápido. Nos quedamos arrepentidos de no haber hecho más unidades”, añade.
El precio de la tierra presiona el mercado inmobiliario
El crecimiento ya cobró un costo visible: la tierra. En 2015, se podía comprar una vara cuadrada por USD 295; dos años después, un terreno con características equivalentes costaba USD 460. Hoy esos mismos terrenos se comercializan por arriba de USD 900 la vara.
En diez años, el precio de la tierra en zona 11 prácticamente se triplicó. “El costo de la tierra de zona 11 cada vez está alcanzando a otras zonas que ya tienen mucha más trayectoria en el desarrollo vertical”, advierte Escobedo.
La consecuencia modificó ya el producto. Vila explica que la forma más común de sostener la cuota ha sido reducir metrajes. Donde antes había apartamentos de 80 metros, ahora aparecen unidades de 60. Algunas, de 50.
Aunque no todos los desarrollos responden igual. VIVESA optó por la dirección contraria: espacios amplios, terrazas, amenidades. “Somos la oferta con el precio más alto del rango”, dice su gerente general.
Su segundo proyecto tiene 190 apartamentos —casi un tercio menos que la competencia, que llega a 300 en proyectos comparables— y una fachada segmentada cada tres niveles para que un edificio de 25 pisos no se lea como un bloque masivo.
Acá aparece la tensión central del mercado. La compactación de apartamentos resuelve la cuota, pero choca con el argumento familiar de la zona.
Densificarse sin perder el barrio familiar
Lo que distingue a zona 11 de otros corredores verticales no es solo su escala, su precio o su ubicación, aunque las tres importen. Es que está intentando densificarse sin perder su identidad de barrio familiar.
A diferencia de los sectores diseñados para vida vertical desde el principio —donde las torres llegaron primero y la comunidad después—, en zona 11 pasa al revés. La comunidad ya estaba, pero las torres llegaron posteriormente.
Esa diferencia, que parece menor, probablemente defina cómo envejezca esta nueva ola de proyectos. Si las torres logran integrarse al barrio en lugar de imponerse sobre él, zona 11 puede terminar siendo un caso interesante: una que se modernizó sin perder a su gente.
La pregunta operativa, para el desarrollador que llega ahora, es si el precio de la tierra le va a permitir construir esa integración o si va a obligarlo a pelearla por metro cuadrado.