Ипотека — пока в зоне отрицательного роста
Прошлый год был отмечен рекордным объемом выданной жилой ипотеки. Но в 2024 году эксперты прогнозируют 22-процентное падение этого показателя. Итоги января прогноз подтверждают
Рассказывая о показателях, с которыми ипотечный жилой сегмент завершил 2023 год, спикеры форсайт-сессии «Сценарии льготной ипотеки после 1 июля 2024 года. Тренды спроса и предложения», состоявшейся в рамках «Строительной недели», сделали акцент на нескольких моментах. Говорили о том, например, что во всех городах-миллионниках доля ипотеки в жилых сделках очень велика: по оценке директора платформы bnMAP.pro Сергея Лобжанидзе, самая низкая общерыночная планка — в Челябинске (64%), Новосибирске (73%) и Москве (77%), самая высокая — в Уфе (87%), Казани (88%) и Краснодаре (90%). При этом средний срок обременения в 2023 году колебался от 23 лет в Челябинске и Перми до 27 лет в Казани и 28 лет в Краснодаре.
Говорили о более чем заметном разрыве между первичным и вторичным рынком. По данным старшего проектного лидера компании Frank RG, руководителя проекта «Ипотека» Ольги Филипповой, если в первом квартале 2021 года в среднем на первичном рынке доля сделок с ипотекой составляла 74%, а на вторичном 41%, то к четвертому кварталу 2023 года первый показатель вырос до 85%, а второй упал до 29%. То есть разрыв между первичкой и вторичкой стал почти трехкратным.
Еще говорили о том, что по итогам прошлого года объем выдачи ипотечных кредитов в России достиг исторического максимума (7,9 трлн рублей, плюс 65% к показателям 2022 года). При этом, по оценкам Frank RG, роль ипотечных госпрограмм стала куда более заметной: если в 2020 году на них приходилось только 30% от общего объема выдач, то в 2023 году — уже 58% с подавляющим преобладанием семейной ипотеки и льготной ипотеки на новостройки.
Однако ипотечный прогноз на 2024 год — только 6,2 трлн рублей, минус 22% по отношению к 2023 году. И хотя на рынке недвижимости январь принято считать месяцем не показательным, все же январские итоги, подведенные Объединенным кредитным бюро (ОКБ)*, этот прогноз поддерживают.
В экспертных подсчетах учитываются ипотечные кредиты банков, передающих данные в ОКБ, по которым подписаны договоры и банком фактически перечислены средства на счета клиентов в этом месяце (в некоторых случаях расхождение даты подписания договора и зачисления средств может составлять до 180 дней). Так вот, согласно статистике января, количество новых ипотечных кредитов за месяц сократилось на 66%, а объемы — на 70%.
«В январе было выдано всего 80,18 тысячи ипотечных кредитов на 318,38 млрд рублей, в декабре прошлого года — 239,12 тысячи кредитов на 1,07 трлн рублей. С исторического максимума 4,46 млн рублей в декабре 2023 года январский средний чек по новым ипотечным кредитам опустился на уровень середины лета прошлого года и составил 3,97 млн рублей — минус 11% за месяц. В годовом отношении объемы ипотечного кредитования снизились на 12%, а количество выдач — на 18%», — делятся подробностями в ОКБ.
По данным бюро, в январскую пятерку регионов-лидеров по объемам ипотечного кредитования вошли Москва (5,82 тысячи кредитов на 40,54 млрд рублей), Московская область (4,56 тысячи кредитов на 24,82 млрд рублей), Санкт-Петербург (3,52 тысячи кредитов на 19,14 млрд рублей), Республика Татарстан (2,96 тысячи кредитов на 12,39 млрд рублей) и Краснодарский край (2,8 тысячи кредитов на 12,05 млрд рублей). При этом в большинстве регионов из числа топ-30 в январе 2024 года наблюдается снижение и количества, и денежных объемов ипотечного кредитования. Наибольшее сокращение по сравнению с декабрем прошлого года зафиксировано в Югре, где количество выдач новых ипотек сократилось на 44%, а объемы — на 42%.
Средний размер кредитов в первом месяце этого года в большинстве регионов вырос. «Наибольший прирост отмечается в Омской области (плюс 23%). В Москве, Московской и Ленинградской областях средний размер ипотек не изменился, в Краснодарском крае незначительно снизился (минус 1%). Самые крупные ипотечные кредиты традиционно выдавали жителям Москвы (6,97 млн рублей), Московской области и Санкт-Петербурга (по 5,44 млн рублей). А самый длительный средний срок ипотечного кредитования отмечается сейчас в Тюменской области (293 месяца), Краснодарском крае (286 месяцев) и Ставропольском крае (281 месяц). Жителям обеих столиц выдавали ипотечные кредиты со средним сроком 277 месяцев», — резюмируют эксперты ОКБ.
Статистика ЦИАН*, даже если и не во всем аналогична статистике ОКБ, в основном совпадает с ней по настроениям. По оценкам аналитиков ЦИАН, в январе в России было выдано 75,9 тысячи ипотек — это сразу в 2,5 раза меньше, чем в декабре: в первый месяц года традиционно мало сделок из-за праздничных дней, а в 2024 году к этому добавился также фактор ужесточения условий кредитования. «Однако если сравнивать с январем 2023 года, спрос на ипотеку лишь на 1,8% меньше, что достаточно удивительно, учитывая, что год назад ипотечные условия были значительно лучше», — подчеркивают эксперты.
По их оценкам, по сравнению с концом прошлого года сильнее количество выдач сократилось на рынке новостроек (в 3,3 раза против двух раз на вторичном рынке). «Ужесточение условий кредитования (особенно повышение первоначального взноса) достаточно сильно ударило по рынку. Вторичный рынок не так зависим от ипотеки, кроме того, повышение ставок произошло раньше, чем изменение условий на рынке новостроек, и уже нашло свое отражение в предыдущие месяцы», — поясняют в ЦИАН.
Более резкое снижение числа сделок на первичном рынке привело к изменению соотношения между сегментами. Если в конце 2023 года доля вторичного рынка в общем числе выдач ипотек снижалась на фоне роста ипотечных ставок, достигнув в декабре 56%, то в январе 2024 года соотношение вернулось к более привычному: на вторичку пришлось 66% всех выданных кредитов.
«Сокращение числа выдач в январе было ожидаемым, в феврале и марте спрос и количество ипотек должно превысить январские показатели. Действие программы семейной ипотеки (на которую приходится около 40-45% всех льготных выдач) позволит рынку более комфортно пройти период снижения спроса. Быстро нарастить объемы выдач по этой программе не получится, ее следует рассматривать как долгосрочный фактор поддержки спроса», — уверена эксперт подразделения «ЦИАН. Аналитика» Елена Лапшина.
Отдельно стоит отметить, что, по наблюдениям ЦИАН, суммарный объем задолженности по ипотеке (на первичном и вторичном рынках) продолжает увеличиваться. На конец января 2024 года он составил 18,2 трлн рублей, из них 4,9 трлн рублей на первичном рынке и 13,3 трлн рублей — на вторичном. Как считают эксперты, рост вызван увеличением задолженности на вторичном рынке: за месяц показатель стал больше на 1,4% — месячный прирост долга ускорился, в декабре он составил плюс 0,3%. На рынке новостроек, напротив, объем задолженности немного снизился (минус 0,9%).
«В январе доля просрочки в общем объеме задолженности не снизилась или не осталась на прежнем уровне, как это было в предыдущие месяцы, а немного увеличилась — на 0,1 процентного пункта как в новостройках, так и на вторичке. Однако, несмотря на прирост «плохих» долгов, просроченная задолженность по кредитам на первичном рынке составляет лишь 0,12% от общего объема, на вторичном — 0,43%. По итогам января объем просроченной задолженности в целом по РФ составил 62,6 млрд рублей, из них 5,9 млрд на первичном рынке и 56,7 млрд — на вторичном», — отмечают аналитики ЦИАН.
*Есть в распоряжении BFM.ru