Получили ключи от квартиры в новостройке: что делать дальше?
Когда девелопер завершает строительство дома и вводит его в эксплуатацию, дольщики начинают получать ключи от долгожданных квартир. На этом этапе важно сделать все правильно: от приемки квартиры у застройщика до регистрации права собственности и решения вопросов с банком, выдавшим ипотечный кредит.После ввода дома в эксплуатацию и проведения застройщиком работ, оговоренных в ДДУ, дольщика уведомляют о необходимости принять объект. На приемку должны явиться все участники долевого строительства по конкретной квартире, которые указаны в договоре.
При осмотре объекта застройщик предоставляет дольщику:
- разрешение на ввод в эксплуатацию;
- документ, на основании которого присваивается почтовый адрес;
- заключение о соответствии положениям техрегламентов и проектной документации.
Чтобы оценить подъезд и квартиру на предмет наличия или отсутствия недостатков, на приемку с собой стоит взять:
- блокнот для пометок о выявленных несоответствиях;
- лист бумаги. Бумагу обычно используют для проверки того, как работает вентиляция;
- маркер либо мел, чтобы отмечать выявленные в квартире несоответствия;
- рулетку либо дальномер для расчета площади отдельных помещений и определения перепадов на стенах или потолках при их наличии;
- прибор для определения электроточек, например, индикаторную отвертку;
- телефон или фотоаппарат, чтобы фиксировать недостатки, если они будут.
При приемке дольщик при отсутствии замечаний подписывает акт приема-передачи. Если есть какие-то замечания, их обязательно фиксируют. Дефекты могут отображаться в самом акте приема-передачи или в отдельном документе, который называют актом о несоответствии либо дефектным актом. Застройщик, со своей стороны, должен исправить все недостатки в срок, указанный в ДДУ либо в отдельном документе.
Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «Мир квартир», напоминает: «Девелопер может прямо указать в ДДУ положение о том, что дольщик может не подписывать акт приема-передачи до тех пор, пока не будут устранены выявленные недостатки. Но даже если в договоре такого пункта нет, право не ставить подпись есть в силу закона – застройщик не может заставить подписать акт при наличии каких-либо дефектов».
Актов приема-передачи должно быть на один больше, чем дольщиков — все они понадобятся при регистрации права собственности. Если актов не будет хватать, можно оформить дополнительные копии и заверить их у нотариуса – они будет иметь такую же юридическую силу, как и оригиналы.
Как зарегистрировать право собственности
Подписанный акт приема-передачи и договор долевого участия не подтверждают, что дольщик владеет квартирой в новостройке. Чтобы считаться владельцем, нужно зарегистрировать право собственности. В ходе процедуры данные о самом объекте и всех его собственниках вносятся в единый реестр.
Зарегистрировать право собственности можно только после того, как дом поставят на кадастровый учет. В среднем сроки постановки занимают до шести месяцев, но часто девелопер сдает дольщикам квартиры в доме, который уже стоит на кадастровом учете. Точную информацию лучше уточнить у представителей компании застройщика при приёмке.
Для регистрации права собственности можно обратиться в МФЦ, подать заявку онлайн на сайте Росреестра либо воспользоваться услугами банка, в котором оформлена ипотека для покупки квартиры.
Понадобятся такие документы:
- договор, который дает основание основание права требования квартиры. Обычно это договор долевого участия в строительстве, но в иногда дольщики предоставляют договор уступки. Это документ, подтверждающий продажу квартиры еще на стадии ее строительства — когда от первоначального дольщика право требования квартиры переходит к другому человеку;
- оригиналы акта приема-передачи, либо оригиналы и копии, заверенные у нотариуса, если оригиналов недостаточно;
- ипотечный договор и его копия, если квартиру брали в кредит;
- паспорта всех, кто указан дольщиком в ДДУ;
- свидетельство о браке, если квартира оформляется в совместную собственность супругов;
- квитанция об оплате государственной пошлины;
- дополнительное соглашение об отмене закладной, если оно оформлялось.
Если документы направляются через МФЦ, сотрудник многофункционального центра после принятия документов выдает расписку, где указан номер принятого заявления.
Как долго регистрируют право собственности
Максимальный срок регистрации права собственности — 9 рабочих дней. Если обращаться напрямую в Росреестр, право собственности должны зарегистрировать быстрее — в течение 7 дней.
Если после подачи документов нужно уточнить статус регистрации, можно позвонить в МФЦ. Номера телефонов обычно указывают в расписке.
Что выдают после регистрации права собственности
После прохождения процедуры и внесения данных в реестр выдают:
- выписку из ЕГРН;
- акты приема-передачи по количеству собственников с отметками о регистрации права собственности
Чтобы получить документы, не обязательно приходить сразу всем собственникам. Если владельцев несколько, каждый может прийти в любое удобное время и получить свои экземпляры документов.
Что делать после приемки ипотечной квартиры
После приемки квартиры, которая была приобретена с помощью ипотечного кредита, важно сделать следующее:
- Предоставить в банк, в котором вы оформляли кредит, копию акта приема-передачи. Сделать это нужно в течение срока, указанного в ипотечном договоре — может быть предусмотрен разный срок, к примеру, он может составлять шесть месяцев.
- Заказать отчет об оценке. Такой документ необходим для определения рыночной стоимости квартиры. Обычно банки предлагают своим клиентам список оценочных организаций, с которыми они сотрудничают и оценке которых доверяют, поэтому можно обратиться в одну из них. Независимо от того, обращаетесь ли вы в компанию, рекомендованную банком, или другую, стоит проверить ее наличие в реестре саморегулируемых оценочных организаций.
- Застраховать квартиру. Страхование квартиры – обязательная процедура. Таким образом заемщик защищает себя от рисков повреждения квартиры или ее полного разрушения, в результате которого объект невозможно будет восстановить. Например, среди страховых случаев, предусмотренных полисом, есть: пожар, землетрясение, потоп. Если произойдет страховой случай, компания выплатит банку остаток текущего долга. Если от страховой выплаты что-то останется, разницу между ней и текущим долгом в банке получит заемщик. Договор можно заключить на ограниченный срок, например, один год, и потом продлевать — до тех пор, пока не будет погашен кредит и снято обременение.
- Предоставить в банк документы: выписку из ЕГРН, отчет об оценке стоимости квартиры и полис страхования жилья.
При сборе необходимого для банка учтите: если предоставить документы позже указанного в ипотечном договоре срока, могут начислить неустойку.
Если квартира приобреталась с использованием материнского капитала, нужно выделить доли ребенку или детям, если в семье их несколько. До того момента, пока квартира не будет принята и не будет зарегистрировано право собственности, сделать это нельзя. Но важно учесть крайние сроки процедуры: выделить доли детям нужно не позднее шести месяцев с момента регистрации права собственности.
Если квартира приобреталась в ипотеку и кредит еще не погашен, максимально возможный срок выделения долей считают от снятия обременения — он также составляет шесть месяцев. Если доли детям не будут выделены, родителей могут привлечь к ответственности, а в некоторых случаях и заставить вернуть маткапитал, использованный с нарушением закона.
Как вернуть часть денег от покупки жилья
Покупатели недвижимости могут возвращать налоговый вычет — часть денег, потраченных на приобретение объекта. Дополнительно можно вернуть и часть денег, которые потрачены на погашение процентов по кредиту.
Но максимальная сумма вычета ограничена и составляет:
- 260 тысяч рублей за средства, потраченные на покупку жилья;
- 390 тысяч рублей за средства, которые потрачены на погашение процентов по ипотеке.
Возможность вернуть налоговый вычет есть у покупателей, с заработной платы которых уплачивается подоходный налог.
Кроме общих ограничений по сумме есть и ограничения, связанные с размером уплаченного налога на доход — за год можно вернуть не больше суммы перечисленного налога, но за один объект можно возвращать деньги в течение трех лет.
Если недвижимость куплена в браке, то каждый из супругов может отдельно вернуть максимально возможную сумму. Таким образом всего супруги смогут получить 1,3 миллиона рублей — за покупку жилья и за выплату процентов по кредиту.