Севастопольские коммуналки: пациент скорее жив, чем мёртв
Когда речь идёт о «коммуналках», сразу представляется квартира в несколько комнат, где живут совсем не родственники. Жильцы вынуждены занимать очередь в туалет, пользоваться одной кухней, терпеть соседство иногда неадекватных соседей и не обращать внимания на крики детей.Такие красочные картины коммунальной жизни описаны в прозе и поэзии, а также часто можно их увидеть в советских фильмах. В общем–то, это жуткий пережиток прошлого, который остался и процветает на рынке недвижимости. Не сказать, что эти «цветы» дорого и хорошо пахнут, но, тем не менее, они имеют свою цену.
Так, за 2023 год отдельные комнаты в коммунальных квартирах в среднем за год по стране подорожали на 10,6%, подсчитали специалисты федеральной базы данных «Мир квартир» (при поддержке Российской гильдии риэлторов, РГР). Из 70 исследованных городов только в девяти стоимость на коммуналки немного снизилась, а в 61 городе цены выросли. Комнаты дорожают вслед за всей остальной недвижимостью.
Комнаты – самый бюджетный товар на рынке недвижимости. Если сравнивать стоимость комнаты и любой квартиры, даже студии, в сходных домах и одном районе, комната всегда будет дешевле.
Напомним, как формировался исторический рынок коммунальных квартир и комнат, которые теперь продаются и покупаются. Термин «коммунальная квартира» появился после Октябрьской революции. Ещё до того, как революция свершилась, Ленин утверждал, что не дело людям жить в больших квартирах, а надо потесниться. Новая власть назвала такое притеснение «уплотнением».
Было объявлено об изъятии квартир из частной собственности. В 1918 году Центральный комитет издал декрет, отменяющие права частной собственности на недвижимость, и это ударило прежде всего по крупным промышленным городам. В квартиры подселяли жильцов в принудительном порядке. Такая участь не миновала даже комнаты. Нормы проживания становились всё меньше и меньше.
Этот хаос продолжался до тех пора, пока не появились «хрущёвки», кардинально изменившие жизнь людей.
Примерно тогда же, в 20-х годах прошлого века, партийное общество всерьёз рассматривало строительство общежитий как идеальный во всех отношениях вариант жилья для советского человека. Коллективные условия быта даже оправдывались идеологически: считалось, что при таком ведении хозяйства гражданин будет меньше отвлекаться на частное и больше думать об общественном благе – о строительстве коммунизма.
Таким образом, по всему Советскому Союзу появились общежития – комнаты, где ютилось от 2 до 8 человек, из расчёта 6 метров на душу, общая кухня, прачечная и туалет на этаж. Общежития классифицировались на студенческие, рабочие и малосемейные.
Последние отличались небывалым комфортом, ибо семье предоставлялись не метры в комнате, а отдельная комната целиком. Вообще, общежития довольно быстро перестали быть пределом мечтаний даже для советского человека и стали позиционироваться как временное жилье. Но тысячи людей живут в них десятилетиями и поныне.
С распадом СССР пришла приватизация и появилась возможность стать собственником комнаты, которая досталась бесплатно. Рыночные отношения породили кучу возможностей – дарить, завещать, сдавать, продавать квадратные метры советского реализма.
По словам продавцов недвижимости, в 90% случаев в «коммуналках» продают отдельные комнаты, намного реже квартиры реализуются целиком. Чаще всего продавцы — это собственники, получившие комнату в наследство, люди, которые приобрели эту недвижимость для сдачи в аренду, или же те, кто ранее купил комнату для жизни, а теперь накопил на собственную квартиру.
Например, в Севастополе до сих пор люди проживают в тех самых рабочих общежитиях на птичьих правах, а кому-то удалось узаконить право собственности. Власти города, между тем, видят колоссальную проблему в том, что в таких общежитиях люди просто незаконно занимают комнаты – не платят ни за жильё, ни за коммунальные услуги, а Госжилфонд, в управлении которого находятся эти помещения, не имеет средств на судебные разбирательства с ними.
«Это совершенно несчастная организация, которая имеет огромнейшие долги, огромнейшую кредиторку, и единственное, что они могут себе позволить, это платить зарплату своим сотрудникам, и никаких доходов от тех общежитий, которыми они управляют, они не имеют. Все доходы получает ДИЗО», – считает депутат Заксобрания Севастополя Татьяна Щербакова, которая много лет занимается проблемой севастопольских общежитий.
В итоге такие дома ветшают, придомовой территорией никто не занимается, весь ужас в том, что они находятся в самых лучших районах города, где безумно дорогая земля.
Самый лучший выход – это переселить тех, кто там проживает и прописан в новое бюджетное жильё, а здания общежитий снести и построить современные дома, и это окупаемая экономическая возможность кардинально решить вопрос. В итоге наблюдаем обшарпанные фасады и убогие дворы там, где можно было бы сделать достойные благоустроенные территории.
За примерами далеко ходить не надо. Например, в бухте Стрелецкая продаётся комната за 1,8 млн руб. общей площадью 11,6 млн руб.
Комната в Стрелецкой бухте за 1,8 млн руб.
Этот дом построен из инкерманского камня в общем массиве застройки микрорайона «хрущёвками» в 60-е года прошлого столетия. Сама по себе конструкция достаточно крепкая, но внутри просто хуже не придумаешь.
Комната требует ремонта
Комната требует ремонта, да и цена не такая уж маленькая – почти 2 млн руб. А потом надо идти на кухню и там устраивать свой быт, не ссорясь с соседями.
Общая кухня
Кухня не видела ремонта с прошлого века, и никакая косметика не поможет.
Санузел
Санузел повидал многое, находиться там страшновато.
Комната находится в шестикомнатном отсеке, где проживают соседи и не по одному человеку. В результате образуется довольно шумная соседская тусовка, к которой ещё надо привыкнуть. Правда продавец утверждает, что соседи не пьющие и за чистотой следят.
В качестве позитивных стимула указывается развития инфраструктура, где есть пляжи, парки и социально-культурные объекты, но вряд ли они будут решающими факторами в приобретении жилья. И даже в инвестиционных целях трудно будет убедить арендатора в выборе такой локации для длительного проживания.
Ещё один вариант продажи комнаты в общежитии коридорного типа, где более качественный ремонт и как следствие более высокая цена.
Комната площадью 17, 6 кв. м продаётся за 3,5 млн руб.
Комната за 3,5 млн руб.
С соседями обязательно придётся встречаться, так как санузел, душевая и кухня общие.
Душевая
Для жизни вполне пригодно, но при желании можно к 3,5 млн добавить денег и купить отдельную квартиру, хотя бы и в ипотеку. Однако, возможности и обстоятельства у всех разные, а поэтому покупатель вполне может найтись.
Ещё один вариант покупки комнаты – это доля в квартире, хотя такие локации встречаются довольно редко.
Например, в двухкомнатной квартире продаётся 1/4 доли (10, 7 кв.м) за 1,6 млн руб.
Комната за 1,6 млн руб.
У второго собственника соответственно остаётся 3/4 доли. Доля не выделена, комнаты смежные.
Не самый удачный вариант покупки, но цели могут быть разные, например, для прописки. Напомним также, что в России с 1 сентября вступил в силу запрет на дробление жилья на микродоли. Продать или купить в квартире площадь менее шести квадратных метров теперь не получится. Мера призвана помогать в борьбе с чёрными риэлторами и так называемыми «резиновыми квартирами». Но в целом, запрет о продаже доли в квартире третьим лицам, будет актуален в борьбе с таким уродливыми рыночными отношениями, когда чужие люди могут поселиться с вами совсем неожиданно, если вы не договоритесь с родственниками.
Рынок комнат в Севастополе очень ограничен, так как фактически идёт распродажа старого фонда, а нишу занимают квартиры-студии и апартаменты, как альтернатива пережитку прошлого – квартирам коммунального типа.
По альтернативным данным «Авито. Недвижимости», в целом по России в декабре количество комнат, выставленных на продажу, сократилось на 18% в сравнении с тем же месяцем 2022-го. Однако спрос за указанный период на платформе ослаб на 2%, а средняя стоимость комнат повысилась на 30,8%, с 650 000 рублей до 850 000 рублей, в том числе из-за того, что более доступные по цене варианты быстрее раскупаются и уходят из экспозиции. Средний метраж комнат в продаже за год не изменился и равен 17 кв.м.
«Коммуналки — узкий рынок, на него приходится порядка 2% от числа объявлений, интереса покупателей и сделок», - отмечает руководитель «Циан. Аналитики» Алексей Попов.
Фото: архив «ИНФОРМЕРа»
Скриншоты: https://www.avito.ru/sevastopol/nedvizhimost