Покупка мини-отеля за рубежом

Многие россияне, решившие открыть свое дело за рубежом, подумывают о том, чтобы приобрести мини-отель. Действительно, при грамотном подходе такой бизнес может принести хорошую прибыль. Помимо этого, в большинстве стран владельцы собственного предприятия имеют право на ВНЖ.

Мини-отель — это гостиница, в которой есть не больше 10–15 номеров. Обычно такие заведения предоставляют услуги по системе Bed and Breakfast — «проживание и завтраки». 3 из 4 американцев предпочитают останавливаться в мини-отеле, а не большой гостинице по данным опроса BedandBreakfast.com. Многие чувствуют себя комфортнее в уютных маленьких гостиницах с домашней атмосферой, чем в больших гостиницах, поэтому популярность мини-отелей растет.

Мини-отель — это не только простые инвестиции, но и работа

Прежде, чем решиться на покупку мини-отеля, нужно честно ответить самому себе на вопрос: «Хочу ли я заниматься гостиничным бизнесом?» Не стóит надеяться, что все заботы по ведению этого непростого дела возьмет на себя кто-то другой. Профессиональные управляющие компании не будут заниматься отелем, в котором меньше 150 номеров. Конечно, можно нанять менеджера, но без личного участия владельца все равно не обойтись.

Случай из практики: Три года назад российская семья приобрела мини-отель в Австрии с помощью одного из партнеров «Транио». Будущие отельеры сначала рассматривали объекты в Альпах, но в итоге сделали выбор в пользу живописного городка в Нижней Австрии. Их маленькая гостиница выгодно расположена рядом с центром и туристическими достопримечательностями, привлекает многих туристов и имеет высокий рейтинг на портале Booking.com. Отель приносит новым владельцам доход, но поручать его управление профессиональной компании не имеет экономического смысла. Владельцы вкладывают в свой Австрийский отель много времени и средств, не прекращая при этом заниматься их основным бизнесом в России. В качестве следующего этапа развития своего австрийского предприятия владельцы запланировали большую реконструкцию и перестройку старого номерного фонда в индивидуальные апартаменты. Они будут проданы инвесторам, по системе buy-to-let. Кроме дополнительного дохода от продажи номеров, владельцы обеспечат свою семью постоянным бизнесом в Австрии по управлению обновленного апарт-отеля.

Как выбрать мини-отель

При покупке мини-отеля необходимо учитывать множество факторов, оказывающих влияние на бизнес такого типа.

Местоположение. Мини-отель должен быть расположен в популярной туристической местности. Мини-отели, которые расположены на популярных туристических направлениях (морские или горнолыжные курорты) страдают от сезонного фактора. Владельцы получают львиную долю прибыли в пиковые сезоны, что не отменяет круглогодичную работу по обслуживанию гостиницы. Также важна развитая инфраструктура. Хорошо, если постояльцам будет легко добраться до знаменитых достопримечательностей, развлекательных заведений, вокзалов и аэропортов. Есть смысл обратить внимание на мини-отели в Германии: немцы очень любят путешествовать по своей стране. Также можно рассмотреть предложения в теплых краях, где любят проводить отпуск россияне: в Испании, Италии Черногории. Несомненный плюс работы с клиентами-соотечественниками — отсутствие языкового барьера. Если позволяют средства, можно прицениться и к мини-отелям на альпийских горнолыжных курортах.

Если гостиница располагается в крупном городе, то сезонный фактор ей не грозит, но новичок бизнеса столкнется с жесткой конкуренцией со стороны местных операторов. В любом случае, перед приобретением отеля необходимо изучить местных конкурентов.

Здание. Выбрав местность, нужно найти там отель в хорошем состоянии. Лучше купить новое и красивое здание, за проживание в котором люди будут готовы платить хорошие деньги. Старое здание, во-первых, принесет меньше прибыли, во-вторых, все равно потребует лишних расходов на текущий ремонт.

Вместе с тем, существуют примеры успешной реконструкции и управления такими отелями. Например, дом XVI века в Испании отреставрировали и превратили в мини-отель с двумя просторными номерами. Многие туристы хотят провести отпуск в таком необычном здании, в котором очарование старинного особняка сочетается с современными технологиями. Плата за одну ночь в номере такого отеля составляет 250 евро. Хозяева не забыли учесть и расположение: гостиница находится в Каталонии, в живописном городе Херона. Отсюда легко добраться и до Барселоны, и до горнолыжных курортов Испании. Приобретение подобного объекта рекомендуется в случае, если цена достаточно низка и у покупателя есть средства для полной реконструкции.

Финансовое состояние. При покупке владелец должен предоставлять бухгалтерскую и финансовую отчетность гостиницы. Для этого необходимо написать письмо о намерениях (LOI — letter of intent), в котором покупатель заявляет о желании приобрести недвижимость.

Ключевым показателем эффективности гостиничного бизнеса является так называемый индекс RevPAR (Revenue per Available Room Per Day) — отношение средней стоимости номеров к их средней заполняемости.

Кадры. Вне зависимости от того, что вы решили открыть — бутик-отель или недорогой пансионат, важнейший козырь маленького отеля заключается в внимательном отношении к каждому клиенту. Многие постояльцы снова и снова останавливаются в одной и той же мини-гостинице именно потому, что чувствуют себя в ней желанными гостями. Поэтому сотрудники, которые общаются с клиентами, должны быть компетентными и вежливыми, а также необходимо знание английского языка, даже если это не государственный язык страны. Нельзя экономить на зарплате людей, от которых зависит впечатление об отеле. Очень важен хороший управляющий: желательно, чтобы оплата его труда зависела от общей прибыли гостиницы,— это лучший стимул для сотрудника. Во многих мини-отелях расходы на персонал и особенно на управляющего составляют значительную статью бюджета, но это оправданные траты.

Типы мини-отелей

Гостевые дома обычно меньше отеля и состоят из 10–12 номеров, но это не единственное отличие. К примеру, в Великобритании хозяева гостевых домов могут выбирать постояльцев, в отличие от гостиниц, которые обязаны предоставить свои номер всем, кто готов за них заплатить.

Прибрежные гостиницы часто являются небольшим семейным бизнесом в популярных курортных зонах у моря. Такой бизнес часто зависит от сезонного фактора.

Загородные клубы-отели представляют собой комплексы, состоящие не только из высококлассных номеров, но и множества развлечений: ресторан, бассейн, спа, спортзалы, ипподром.

Бизнес-отели обычно расположены на окраинах крупных городов. Такие гостиницы привлекают деловых туристов, поэтому в них важна не обеспеченность развлечениями, а близость к ключевым транспортным узлам города.

Гибридные гостиницы сочетают в себе черты двух предыдущих типов гостиниц. Как правило, они располагаются в уникальных зонах, где в зависимости от сезона можно встречать либо поток отдыхающих, либо деловых туристов.

Бутик-отели — это новый тип гостиниц, который появился относительно недавно. Бутик-отели отличаются шикарной внутренней отделкой номеров и фурнитурой, нестандартными дизайнерскими решениям и расположены обычно в самом центре города. Владельцы таких гостиниц делают ставку на эксклюзивность.

Хостелы — это тип отеля, пользующийся особой популярностью среди молодежи и путешественников. Эти гостиницы обеспечивают самый минимум необходимых удобств — спальное место, как правило, на очень короткий срок. Обычно они расположены в крупнейших городах мира, где цены на гостиничные услуги столь же высоки, сколь и потоки туристов

Особенности приобретения мини-отеля

Мини-отель — это не просто объект недвижимости, а функционирующий бизнес. Поэтому при покупке такого бизнеса необходимо учитывать нюансы, имеющие место в разных странах.

В разных странах Европы существуют особенности в приобретении и управлении мини-отелями. Во Франции потенциальный покупатель имеет право получить отчеты о доходах и расходах бизнеса за последние 3 года, а также получает «в наследство» все лицензии от прошлого владельца. По соглашению сторон в договор можно добавить положение о предотвращении конкуренции (clause de non-concurrence). Покупатель может попросить продавца не использовать, к примеру, наработанную клиентскую базу или не открывать аналогичный отель в округе.

В Италии вопросы гостиничного бизнеса регулируются местным законодательством, а в Испании эта сфера настолько бюрократизирована, что испанцы открывают мини-отели в собственных домах.

В Великобритании мини-отели участвуют в оценке наряду с крупными сетями гостиниц, поэтому даже самый маленький гостевой дом получает свои «звезды».

•

Все больше людей предпочитают останавливаться в небольших гостиницах, а не крупных отелях. От мини-отелей постояльцы ждут домашний уют и внимательное отношение, а также разумные расценки. Таким образом, мини-отель — перспективный объект инвестиций, который зачастую требует вложения немалого количества денежных и временных ресурсов.