Обзор рынка жилой недвижимости Португалии: иностранный спрос способствует росту цен на жильё

Последствия глобального финансового кризиса 2008 года докатились до Португалии лишь в 2012 году, но рынок недвижимости этой страны быстро оправился, и цены начали повышаться уже в 2013-м. Скорому восстановлению во многом способствовал сильный спрос на местную недвижимость со стороны иностранных покупателей, а также введение «золотых» виз осенью 2012 года.

Спрос на жильё увеличивается

Вследствие кризиса с 2009 по 2013 годовое количество сделок купли-продажи жилья в Португалии сократилось на 30 %. Однако уже с 2014 года их число начало расти (+ 5 % за год).

«В Лиссабоне активно ведутся проекты строительства и реконструкции, почти весь центр города уже отреставрирован. Квартиры в строящихся кондоминиумах здесь продаются ещё до окончания строительства, особенно в инвестиционных проектах, которые приносят гарантированный доход от сдачи в аренду туристам (обычно 4 % годовых)»,— говорит Надежда Якименко, управляющий партнёр компании Cascais Real Estate.

Особенно силён спрос со стороны иностранцев, доля которых на рынке столичного региона, по словам Надежды Якименко, достигает 90 %.

По данным исследования британского портала Rightmove, среди иностранных покупателей недвижимости в Португалии преобладают британцы, американцы, китайцы, шведы и французы. Большинство (73 %) из них старше 55 лет.

На Лиссабонской ривьере (Costa de Lisboa) недвижимость предпочитают покупать бразильцы, французы, британцы и шведы. В Алгарви (Algarve) жильё приобретают преимущественно британцы, но за последние годы этот регион набирает всё большую популярность у ирландцев, немцев, голландцев, шведов и французов.

С 2012 года португальский рынок жилья привлекает всё больше покупателей из Китая, России и стран Ближнего Востока благодаря программе Golden Residence Permit, которая позволяет получить вид на жительство (так называемую «золотую» визу) при покупке недвижимости стоимостью от 500 тыс. евро (или от 350 тыс. в малонаселённых районах), а также при вложении 1 млн в ценные бумаги или 250 тыс. евро в национальное наследие страны. За время существования программы большинство таких ВНЖ (90 %) выданы покупателям недвижимости. Почти 80 % инвесторов, получивших «золотую» визу в Португалии,— китайцы. За ними следуют бразильцы (около 5 %) и россияне (3 %). С октября 2012 по июнь 2016 иностранные покупатели недвижимости получили более 3,4 тыс. «золотых» виз, в совокупности приобретя жильё стоимостью 1,9 млрд евро. Средняя сумма инвестиций по программе составила около 580 тыс. евро.

Во что инвестировать

На рынке жилой недвижимости Португалии и у иностранцев, и у португальцев больше всего востребованы квартиры. По данным исследования Rightmove, на этот тип жилья приходится 67 % запросов покупателей.

«Наибольшим спросом у покупателей пользуются новые или отреставрированные квартиры стоимостью от 500 тыс. евро, новые или отреставрированные виллы стоимостью от 1 млн до 2,5 млн, а также квартиры в самых дорогих домах стоимостью от 3 млн до 5 млн. Впрочем, очень дорогие виллы продаются не так хорошо. Для покупателей важен вид на океан (такие объекты редки из-за особенностей рельефа) или близость к нему»,— говорит Надежда Якименко.

Примечательно, что минимальный бюджет для получения «золотой» визы в популярных у инвесторов локациях также составляет 500 тыс. евро. Согласно исследованию Rightmove, которое описывает по большей части предпочтения европейских покупателей, средний бюджет покупки составляет 143 тыс. евро для квартир и 245 тыс. евро для домов.

В Алгарви спрос превышает предложение, клиенты буквально выстраиваются в очередь за недвижимостью, и покупка желаемого объекта становится большой проблемой. По словам Ирины Кипнис, квартиры с одной или двумя спальнями и видом на океан по цене 100−160 тыс. и виллы по цене от 400 тыс. до 2 млн евро продаются здесь в течение недели.

Цены на недвижимость растут

В отличие от Греции и Испании, португальский рынок недвижимости пережил кризис 2008–2009 годов с меньшими потерями. Жильё здесь подешевело в среднем с 1 178 евро/м² в мае 2010 (пик цикла) до 981 евро/м² в марте 2013 (дно). Общий спад составил 17 %, тогда как разница между ценами в периоды пика и дна в Греции и Испании достигла примерно 40 %.

На самых востребованных рынках Португалии — в Лиссабоне и Алгарви — спад был более выраженным: с 2010 по 2013 жильё тут подешевело на 21 %. По состоянию на июнь 2016 цены на жильё в Португалии на 8,5 % выше, чем в период дна, и на 9,5 % ниже пикового значения. Это значит, что рынок находится примерно в середине цикла, и у цен ещё есть потенциал роста.

По словам Надежды Якименко, в столичной зоне наиболее востребованы курорты Кашкайш (Cascais), Монт-Эшторил (Monte Estoril) и Эшторил (Estoril). В португальской столице популярны районы Шиаду (Chiado), Байша-Шиаду (Baixa Chiado) и Лапа (Lapa), а также недвижимость поблизости от улицы Авенида-да-Либердаде (Avenida da Liberdade). Квартиры в Лиссабоне стоят в среднем 1 291 евро/м², а цены на элитную недвижимость, согласно информации Savills, составляют около 5 тыс. евро/м².

Согласно исследованию Rightmove, в Алгарви у инвесторов популярны такие курорты, как Албуфейра (Albufeira), Виламора (Vilamoura), Карвоэйру (Carvoeiro), Лагуш (Lagos), Ольян (Olhão), Прая-да-Луш (Praia da Luz) и Тавира (Tavira). Стоимость жилья в Алгарви варьируется в зависимости от локации. По данным Immovirtual.com и Knight Frank, в Лагуше квартиры стоят в среднем 1 950 евро/м², дома — 2 497 евро/м², элитная недвижимость — от 2,5 тыс. до 5 тыс. евро/м². В Тавире цены на квартиры составляют 1 502 евро/м², на дома — 1 901 евро/м², на элитное жильё — от 3 тыс. до 4,5 тыс. евро/м². Одним из самых дорогих курортов Алгарви считается Кинта-ду-Лагу (Quinta do Lago), где, по данным Knight Frank, объекты премиум-класса продаются по цене от 8 тыс. до 10 тыс. евро/м².

Новостройки продаются в несколько раз дороже вторичной недвижимости, требующей ремонта. «Разброс цен на жильё под реконструкцию и ремонт в регионе Лиссабона и Кашкайша очень большой — от 1 тыс. до 4 тыс. евро в зависимости от местоположения. В новостройках центральных районов квадратный метр стоит от 5 тыс. до 10 тыс. евро»,— говорит Надежда Якименко.

Что ожидать от португальского рынка недвижимости

Для потенциальных покупателей недвижимости в Португалии наступил выгодный момент для входа на рынок, поскольку до кризиса 2008 года здесь не было пузыря, цены не сильно просели за время рецессии, при этом сейчас жильё стоит дешевле, чем на многих других европейских рынках.

Согласно прогнозу Trading Economics, в ближайшие годы тенденция умеренного роста цен на жильё в Португалии сохранится, и к 2020-му недвижимость здесь подорожает на 4,5 %. Повышению цен будет способствовать и сохранение экономического роста в стране на уровне не менее 1 % в год.