Граднормативы екатеринбургской вольницы

На радость девелоперам.

В конце 2023 года власти уральской столицы утвердили новые нормативы градостроительного проектирования. Как пояснили "Уралинформбюро" в Главархитектуре Екатеринбурга, цель документа - привести муниципальные нормативы в соответствие с аналогичным областным актом, принятым в августе прошлого года.

Но, судя по всему, это не единственная задача. Как сообщалось ранее, в 2022 году на градостроительной карте города появились так называемые уплотнительные подзоны – участки внутри градзоны Ж-5, где плотность жилфонда может превышать стандартные 15 тысяч "квадратов" на гектар. В Правилах землепользования и застройки (ПЗиЗ) Екатеринбурга сегодня насчитывается 39 подобных подзон.

Граднормативы допускают такую плотность жилья в кварталах, в них будут действовать общие для всех подзон ограничения: например, детсад в кварталах средней и многоэтажной застройки должен отстоять от жилых домов не далее чем на 300 метров, школа – не далее чем на 500. Кроме того, новостройки, отдаленные от линий общественного транспорта, должны иметь не менее одного парковочного места на 80 квадратных метров жилплощади. Иными словами, хочешь строить плотно – обеспечь жильцов соцобъектами в шаговой доступности и паркингами для автомобилей.

Мало построить высотку – нужно обеспечить жильцов вместительным паркингом

Может ли застройщик обойти эти требования и не приведет ли такая вольность к "ренессансу" точечной застройки в мегаполисе?

"По моему мнению, идея с подзонами, которые делаются под конкретный девелоперский проект, искажает изначальный смысл Правил землепользования и застройки, который заключается в установке единых правил игры, одинаковых параметров застройки для каждого участка в той или иной градзоне", - считает руководитель R1 Lab (архитектурное подразделение бюро R1) Евгений Волков.

"И в граднормативах, и в ПЗиЗ предусмотрена возможность более эффективного для города использования территории через подзоны, - уверен член комиссии по разработке Правил землепользования и застройки, архитектор Сергей Санок. - Например, в граднормативах есть подпункты, позволяющие увеличить плотность жилфонда на 25% и даже на 50% в зависимости от наличия поблизости от пятна застройки линий трамвая, метро, остановок общественного транспорта. Но как только увеличивается плотность жилья, вступает в действие другой градостроительный норматив – минимальное количество машиномест. Все это автоматически ставит перед городом задачу активно развивать общественный транспорт".

Большинство подзон в Екатеринбурге созданы под конкретные девелоперские проекты. В этом легко убедиться, сравнив карту подзон с картой заявленных новостроек.

Например, в подзоне № 1 (квартал улиц Машиностроителей - 40-летия Октября - XXII Партсъезда, разрешенная плотность жилфонда до 18 750 "квадратов" на гектар) осенью прошлого года стартовало строительство жилкомплекса "Астон. Время". Подзона № 6 (Карла Либкнехта – Малышева – Красноармейская) отведена под вторую очередь небоскреба "Высоцкий". Подзона № 5 (Цыганский поселок на ВИЗе) зарезервирована под проекты компаний "Астон" и "Фортис", № 7 – под строительство гостиничного комплекса "Радиус-2" компанией Павла Дацюка, а № 34 – под жилкомплекс "Брусники" на месте недостроенного бизнес-центра "Карнеол" на улице Энгельса.

Как дела на этих территориях с соблюдением граднормативов? По-разному. Например, жилкомплекс "Северный Химмаш" (застройщик ООО "СЗ Атом-Южногорская"), строящийся в подзоне № 22, детсадами, школами, парками и остановками общественного транспорта в шаговой доступности обеспечен, а вот паркинг для ЖК, судя по проектной декларации, будет вынесен за пределы территории строительства, на улицу Химмашевскую.

Места расположения наиболее крупных подзон Екатеринбурга, "размеченных" под конкретные девелоперские проекты

На практике такой подход чаще всего приводит к скоплению личного автотранспорта во дворах и дворовых проездах. Кроме того, выезд с территории "Северного Химмаша" на ближайшую автомагистраль (улица Славянская) в данный момент всего один – улица Южногорская, которая плотно застроена многоэтажными домами. Вариантов решения этой проблемы негусто: либо строить дополнительные выезды (они, кстати, предусмотрены Генпланом-2025), либо готовиться к дополнительным пробкам на дорогах Химмаша.

В подзоне № 12 (Уктус), где компания "Гринвич" (Погребинский-Заводовский) возводит ЖК "Ривер Парк", в указанном радиусе есть только одна частная школа на 30 мест. Ближайшая общеобразовательная организация (небольшая ГБОУ СО Екатеринбургская школа № 5) находится на Малой Караванной, почти в двух километрах от новостройки.

Требование размещать жилкомплексы на дистанции не более 500 метров от парков и скверов тоже соблюдается не везде. Так, между подзоной № 4, где строятся жилкомплексы "Космонавтов, 11" и "Космос", и ближайшими крупными парками (Основинским и имени Джавахарлала Неру) расстояние более километра.

Следует отметить, многие девелоперы, чтобы соблюсти "зеленый" пункт нормативов, размечают себе подзону у крупных лесопарковых массивов. Самый известный пример – ЖК "Каменные палатки" (подзона № 15), расположенный через дорогу от Шарташского лесопарка, но ближайшая школа от него находится почти в километре.

ЖК "Каменные палатки" строится всего в нескольких метрах от границы садоводческого товарищества имени Мичурина

Согласно Правилам землепользования и застройки, площадь подзоны, определенной под "Каменные палатки", составляет 11,5 гектара. А из приказа областного Минстроя от 28 марта 2017 года следует, что общая площадь территории, отведенной под этот проект (включая участки под жилыми домами, инженерной и транспортной инфраструктурой, территориями общего пользования и объектами местного значения), почти 16,7 га. Зона многоэтажной жилой застройки по приказу должна была занять 5,33 гектара, а по разрешениям на строительство и ввод в эксплуатацию очередей жилкомплекса общая площадь задействованных участков уже составляет 6,62 га!

Получается, граднормативы не гарантируют прозрачность девелоперского проекта, более того, они могут вступить в конфликт с ПЗиЗ?

"Конфликта быть не должно, - считает начальник отдела градостроительного проектирования филиала ЦНИИП Минстроя России "УралНИИпроект" Гульнара Родионова. - Подзону назначает городская администрация, глядя при этом на карту, дает разрешение на разработку проекта планировки и сама же потом его и утверждает. Но если подзона установлена, а часть объектов в ней не вполне соответствует параметрам, заложенным в граднормативах, тогда администрации нужно убедить застройщика скорректировать проект, например, разместить в пятне застройки небольшой парк или построить там детский сад, даже если в данной зоне это не обязательно. Решение в любом случае в руках администрации, она обязана следить, чтобы жители были максимально обеспечены всеми положенными по нормативу объектами".

То есть это – прямая обязанность мэрии Екатеринбурга, а вот как она ее будет реализовывать, зависит от субъективного отношения к застройщикам. В последнее время какие-то особые правила застолбил за собой хоккеист-девелопер Павел Дацюк. Ему позволяют и снос здания на Малышева, и самоуправство на Исети, и пробивку выезда на проспект Ленина.

"Вопрос нужно адресовать тем, кто эти граднормативы составлял и утверждал, - считает член экспертно-консультационного совета при областном отделении Союза архитекторов России Михаил Вяткин. - Нужно искать компромисс. Мы всегда говорим: если устанавливаете какие-либо "рамки", сначала посоветуйтесь с архитекторами, инвесторами, строителями, которые могли бы оценить данное решение".

Граднормативы утверждены главой города Алексеем Орловым. Всем остальным остается внимательно следить за несоблюдением установленных рамок девелоперами. Даже перечисленные в этой статье нестыковки требуют публичного ответа мэрии – почему "брусники", "гринвичи", "атомы" могут себе их позволить?

Евгений СУСОРОВ