После 1 июля всё изменится. Стоит ли торопиться оформлять ипотеку?
Дорогое жильё, жёсткие условия по программам не мешают экспертам заявлять «торопитесь с оформлением ипотеки, ведь после 1 июля станет всё гораздо хуже».
Текущий год можно условно окрестить годом недоступной ипотеки. Мы с ужасом смотрим на двузначные рыночные ставки по жилищным кредитам. После «оттепели» 2020-2021 года это особенно шокирует. Но дорогое жильё, жёсткие условия по программам не мешают экспертам заявлять: «торопитесь с оформлением ипотеки, ведь после 1 июля станет всё гораздо хуже».
Стоит ли торопиться с ипотекой. Фото: imghub.ru
Что изменится в ипотеке после 1 июля?
Что же даёт право заявлять о том, что ипотеку нужно брать сейчас? С 1 июля 2024 года на ипотечном рынке будет сразу несколько изменений, которые заёмщикам не пойдут на пользу. Жилищные кредиты станут менее доступными.
Конец льготных программ
С 1 июля заканчиваются сразу две популярные льготные программы: семейная и с господдержкой. Что будет дальше, можно только гадать. Но надеяться на то, что программы станут доступнее, не стоит.
1. Ипотека с господдержкой. Уже сейчас кажется, что правительство ставит на программе крест: ставка выросла до 8%, первый взнос увеличен до 30%, а максимальная сумма сократилась до 6 млн. Всё это на фоне растущих цен на новостройки. Намёков на продление программы пока нет.
2. Семейная ипотека. Выступая перед Федеральным собранием, президент выступил в защиту семейной ипотеки. Это даёт право думать, что программа всё-таки продлится. Но на каких условиях? Сейчас ею могут воспользоваться все семьи с двумя детьми. Это большой сегмент населения. Нельзя исключать, что программу сделают более адресной.
Маленькие лимиты на льготные ипотеки
Сельская ипотека, IT-ипотека, дальневосточная ипотека никуда не денутся. Но на них не стоит сильно рассчитывать, поскольку лимиты, выделяемые правительством на поддержу, быстро заканчиваются.
Например, деньги на IT-ипотеку у банков закончились в первые 4 месяца года. Правительство добавило ещё несколько сотен миллиардов. Но это, вероятнее всего, не хватит до конца года.
Хотите льготную ипотеку — нужно брать, пока есть лимиты.
Ужесточение макропруденциальных лимитов
Если говорить проще, то с 1 июля Центробанк сможет ограничивать количество выдаваемых банком ипотек для рисковых заёмщиков.
Рисковые заёмщики — те, у кого низкий доход, высокая долговая нагрузка или маленький первый взнос. С 1 июля банки станут чаще отказывать им в жилищных кредитах.
Но мы пока не знаем, как ЦБ станет применять лимиты: на какие-то конкретные типы ипотек, на все, и останется ли лазейка для рискованных заёмщиков.
В любом случае нужно готовиться заранее: закрывать кредиты, повышать доход, копить первый взнос.
Ключевая ставка
Желающие взять ипотеку ждут, когда Центробанк смягчится и начнёт снижать ключевую ставку. Но Банк России пока непоколебим и с декабря прошлого года держит ключевую ставку на уровне 16%, утверждая, что инфляционные риски пока высокие — спрос не поспевает за предложением, что подталкивает цены вверх.
Динамика ключевой ставки. Инфографика6 «Выберу.ру»
Сигналов к быстрому снижению ключевой ставки пока нет. Даже если ЦБ и начнёт смягчать денежно-кредитную политику, то быстрого падения не стоит ждать. Соответственно, и банки не станут снижать ставки по базовым программам.
Все перечисленные факторы говорят в пользу того, что ждать положительных изменений в ипотеке не стоит и нужно оформлять жилищный кредит сейчас. После 1 июля останутся одиночные льготные программы и дорогая рыночная ипотека.
Однако однозначные советы — вредные советы. Мы предостерегаем от оформления ипотеки только из принципа «потом будет поздно».
Почему с ипотекой всё-таки можно не торопиться?
Первый вопрос, который нужно себе задать перед оформлением ипотеки: «смогу ли я её платить».
Интернет полнится шутками про бедных нищих ипотечников, которые все деньги отдают в банк, а сами питаются вермишелью быстрого приготовления и спят на газетке. Нам от этих шуток не смешно.
Платёж по ипотеке должен быть комфортным. Если расходы на обслуживание долга приближаются к половине дохода, а рост зарплаты не предвидится, то от затеи лучше отказаться.
Сейчас у заёмщиков почти нет выбора. Можно либо купить новостройку по льготной программе, либо вторичку по рыночной программе.
Оба варианта не очень выгодны. Новостройки либо дорогие, либо нужно ждать, пока достроится дом. Вторичка дешевле, но вариантов снижения ставки почти нет. То есть, как ни крути — дорого.
В данном случае можно только ждать: либо снижения ставок, либо падения цен.
Падение ставок. Рано или поздно это произойдёт. Строительство — драйвер развития экономики. С высокими ставками на жилищные кредиты рынок забуксует. Какие-то льготные программы будут. ЦБ тоже не может долго держать жёсткую денежно-кредитную политику. Всё-таки это сказывается на развитии бизнеса.
Падение цен. Есть такой популярный тезис «цены на недвижимость всегда растут». Но недвижимость — тот же товар. Цены зависят от рыночной обстановки. Если спроса нет, то цены не могут держаться на максимуме. Конечно, рассчитывать, что застройщики начнут давать дисконт в несколько миллионов не стоит. Но каких-то действий можно ждать, ведь если жильё будет стоять нераспроданным, то компания станет терпеть убытки.
Подытожив, можем сказать, что поторопиться с оформлением ипотеки нужно:
- Тем, кто продал своё жильё ради улучшения жилищных условий.
- Доходы позволяют обслуживать жилищный кредит.
- Есть первый взнос.
- Ситуация безвыходная и кроме как в ипотечной квартире жить негде.
Предостерегаем от ошибок с покупкой жилья
У застройщиков сейчас не очень завидное положение. На пике спроса девелоперы начали строить дома. Но условия по льготным ипотекам ужесточились. После 1 июля вообще непонятно, что будет с господдержкой. При этом квартиры распродавать нужно. Застройщики придумывают схемы. Прежде, чем ими пользоваться, взвесьте все «за» и «против».
1. Траншевая ипотека. Банк перечисляет застройщику деньги несколькими платежами. Соответственно, у заёмщика получается невысокий первый взнос и низкие платежи на первое время.
Риск: платежи резко вырастают после того, как дом сдаётся в эксплуатацию. Можно не расчитать свои силы.
2. Снижение ставки от застройщика. Применяются разные схемы: низкая ставка на первые годы ипотеки или дисконт на проценты. И то, и другое делается только за счёт увеличения стоимости жилья. То есть вы не экономите.
Риск: дорогое жильё становится ещё дороже. Вы не сможете продать квартиру и вернуть все расходы по ней.
3. Ремонт от застройщика. Удобно въезжать в чистую квартиру, где не нужно укладывать ламинат и клеить обои. Но ремонт от застройщика не бесплатный, к тому же его включают в ипотеку и, соответственно, начисляют проценты.
Риск: вы переплачиваете за посредственные работы и лишаетесь возможности выбрать дизайн и качество материалов.
В прошлом году принят законопроект, который ограничивает количество льготных ипотек в одни руки. Сейчас можно воспользоваться льготной программой только один раз. То есть к выбору жилья стоит подойти ответственно, а не покупать первую попавшуюся студию под предлогом «с 1 июля всё станет хуже».