Ставка на «вторичку». Эксперт Харитонов посчитал, как выгодно взять ипотеку
Оказалось, что низкая ставка по кредиту — не всегда хорошо.
Большинство покупателей жилья сегодня старается успеть оформить кредит с господдержкой — на вторичку ведь ставки в разы выше. Но, как оказалось, это не всегда оказывается действительно выгодным решением. Эксперт по вопросам покупки недвижимости Евгений Харитонов поделился сравнительными расчетами по нескольким крупным городам России.
Для анализа были взяты квартиры в Москве, Краснодаре, Новосибирске и Екатеринбурге. Сначала сравнили однокомнатные квартиры в Москве — одинаковой площади, но одна из них — в новостройке, а вторая — в сданном 1-3 года назад доме. На данный момент квартира в новостройке обойдется в 14 млн руб., а вторичная — примерно 10,9 млн руб. Таким образом, разница между сопоставимыми новостройкой и вторичкой составит 3,1 млн руб., или 22% от стоимости новостройки.
Чтобы понять выгоду ипотечных предложений, эксперт советует посмотреть на перспективы ипотечного кредитования на новостройку под 6% и на ипотечный кредит на вторичку под 16,5%. Для расчетов был взят период 15 лет.
Первое, о чем стоит задуматься, — это готовность жилья к проживанию. В случае с новостройками квартиры с самыми привлекательными ценами в Москве будут сданы только через два года. Это значит, что покупателю придется все это время платить за аренду, пока будет достраиваться дом. То есть чистые затраты при аренде в 40 тыс. руб. в месяц только на аренду составят 960 тыс. руб.
«Также необходимо учесть, что рыночная ипотечная ставка на вторичку — не константа, и ее легко можно рефинансировать примерно через год, — говорит Евгений Харитонов. — В прошлый раз высокие ключевые ставки ЦБ продержались примерно полгода. При условии дальновидности покупателя высокая ставка по ипотеке будет не более 8-9 месяцев. После этого периода ипотечная ставка для покупателя на вторичку может быть снижена до 7-8% годовых. И это уже вполне понятная выгода».
Следующий минус для покупателя новостройки по льготной программе состоит в том, что он может по новым условиям получить под 6% только лишь до 6 млн руб. А это значит, что ему придется вносить либо первоначальный взнос в размере 8 млн руб., либо брать смешанную ипотеку. Нужно будет вносить минимальный первоначальный взнос в размере 30% (в нашем случае это 4,2 млн), а на разницу в 3,8 млн получать такой же ипотечный кредит под 16,5%.
Получается, что при льготной и выгодной на первый взгляд ипотеке на новостройку под 6% годовых и с учетом арендных платежей за два года переплаты по этой операции составят 10 550 018 руб., а с ипотекой по «запретительным» 16,5% размер переплаты будет почти на 4 млн руб. меньше — 6 242 102 руб.
Понятно, что в разных городах ситуация неодинакова. Например, в Краснодаре объем переплат по ипотеке с господдержкой будет составлять 1 933 038 рублей, а по ипотеке на вторичку — 2 290 680 руб. А все потому, что похожая взятая для сравнения однокомнатная квартира во вторичке и в новостройке сейчас там продаются по одинаковым ценам примерно от 3,8 до 4,2 млн руб. Значит, сумма кредита не превысит лимит в 6 млн руб., и даже аренда такой же квартиры с суммой 480 тыс. руб. за два года не изменит положения.
«Похожие на Краснодар ситуации складываются на рынках недвижимости в Новосибирске и Екатеринбурге. А вот в Сочи сейчас покупатель боится брать новостройки, поскольку очень велик риск остаться без квартиры и с кредитом. Опасность возникла из-за многих остановленных администрацией строек и получения решений о сносе объектов», — резюмировал эксперт.