Аварийное жилье: переселенцам по госпрограмме предложат софинансировать новые дома?

Доля аварийного жилья увеличивается в России, в то время как число переселенцев, которые могут улучшить жилищные условия при помощи государства, падает. После расселения основной части аварийного муниципального жилья, власти поменяют подход. Новая инвестмодель будет опираться на средства нового госфонда и граждан. Юлия Сунцова, Наталья Сейбиль Данные Росстата показывают, что в России ежегодно общая площадь аварийного жилья увеличивается, а доля тех, кто при помощи государства может улучшить жилищные условия, сокращается. Официальные лица в то же время заверяют, что в большинстве регионов программа расселения идет с опережением графика, и в 2023 году якобы должна успешно завершиться. На деле это кажется невозможным, аварийное жилье появляется быстрее, чем расселяется. 20 лет назад в России аварийными были признаны 9,5 млн кв.м. жилья, в 2015 году показатель возрос до 19,6 млн кв.м., на май 2021 года он перевалил за 26 млн. кв. м. В 2000 году доля аварийного жилья составляла 0,5% от всего жилищного фонда России, сегодня эта доля выросла почти в 1,5 раза. В том же 2000 году новое жилье по программе расселения получили более 250 тысяч семей. К 2021 году, по последним данным Росстата, число семей, улучшивших свои жилищные условия, сократилось в 2,5 раза. По оценкам «Фонда содействия реформированию ЖКХ», к 2030 году площадь аварийного жилья увеличится по сравнению с 2020-м в полтора раза. Нарастающий кризис в строительной отрасли, почти двойное удорожание стоимости стройматериалов и работ, ставят под вопрос дальнейшее исполнение федеральной программы с уже утвержденными сметами и сыгранными конкурсами. Проблема зреет с подрядчиками, исполнителями контрактов. Из-за снижения выдачи ипотеки – почти на 50% упал потребительский спрос, соответственно строителям сложнее планировать новое строительство. - По программам расселения деньги идут регионам из федерального бюджета, и они реально доходят. Далее работает тендерная система на право освоения территории, застройщики участвуют в конкурсах на право заключить контракт. Проблема в том, что между участием в тендере и началом строительства может пройти 1,5-2 года и больше. За это время цены разгоняются, и это касается сейчас любых тендеров. Проблема встала еще в коронавирусные годы: тендер выигран, а исполнить его невозможно, потому что затраты на строительствос за это время ожидания старта становятся выше, чем платит государство по контракту, - говорит исполнительный директор департамента рынков капиталов компании «Универ-Капитал» Артём Тузов. Пересмотр стоимости тендерных контрактов, доплаты от государства на исполнение контрактов в изменившихся условиях – всё это практически не работает. Все эти пересчеты – достаточно сложная история, которая привлекает внимание правоохранительных органов, которые начинают искать сговор и коррупцию, поэтому чиновники идут на это с большой неохотой. Не хочет чиновник полгода в проверках сидеть по одному контракту. Таким образом, получаем: если материалы дорожают на 40%, никакая маржинальность ни в каком секторе эти издержки не покрывает. Что делает застройщик? Пока он не знает, что будет завтра, окупит ли его закупки материалов деньги, которые придут от государства, при чем с гарантированной прибылью. А раз не знает – в тендере не участвует, подчеркивает эксперт. Застройщики в целом уже рапортуют о спаде жилищного строительства. По итогам августа 2021 ввод нового жилья увеличился в годовом выражении на 26,4% против почти 32% в июле и 35% в июне. Темпы ввода жилья у застройщиков жилья совершенно точно снизятся. Но случится это не в этом году, а в 2023-2024 гг. Сейчас достраиваются дома, которые продавались в 2020-2021 гг., тогда был бум продаж из-за введения эскроу-счетов. А вот дальнейшее строительство - "зависший вопрос", если ЦБ не снизит ключевую ставку до 10%, что-то уже может быть и не достроено. Строительство домов для переселенцев - это те же новостройки, тех же застройщиков. Застройщики любили такие проекты, потому что стройку полностью финансирует государство, а они свою прибыль получают за счет увеличения этажности расселенного дома, то есть их прибыль - это сколько угодно коммерческих этажей сверх тех, куда будут расселены жильцы по госпрограмме, - комментируют "НИ" эксперты. Какое-то время удастся выезжать на старых запасах стройматериалов, также конечную стоимость квадратного метра жилья можно будет частично сбалансировать за счет упавших цен на металл, комментируют участники рынка. - Цены на металл упали до уровня начала года, арматура даже ушла в цены конца 2020 года. Часть тендеров можно попробовать исполнить за счет этого падения. У нас сейчас возник переизбыток предложения по металлам в связи с тем, что у металлургов отвалился экспорт в Европу. Пока логистика не позволяет перенаправлять объемы в другие страны, из-за этого на внутреннем рынке - временный переизбыток предложений. Среди прочих факторов - локдаун в Китае, который тоже снижает спрос. Но это касается только металлов. Примерно такая же ситуация будет с пиломатериалами - Европа планирует отказаться от них в конце третьего квартала. Но строительство жилья - это не только металл и пиломатериалы, но еще и бетон, цемент. Не надо забывать, что в стоимость материалов перетекает инфляция. Что из этого всего получится в комплексе, пока не ясно, - отмечают участники рынка. В настоящее время до 2025 года расселяется аварийный жилищный фонд, признанный таковым до 1 января 2017 года. По действующему федеральному проекту «Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда» из аварийного жилья запланировано переселить около 530 тыс. человек. Президент РФ поручил завершить текущую очередь досрочно - в 2023 года. Однако с 2019 года по 1 сентября 2021 года расселено только 3,7 млн кв. м. из запланированных 9,54 млн кв.м. Чиновники всё же утверждают, что программа будет закончена с опережением графика – это сложная задача, но ее намереваются выполнить за счет «перебрасывания» финансирования из средств, заложенных на 2022-ой и последующие годы. Далее, после этого этапа в регионах должны начать расселять следующую очередь - 663 тыс. человек из 11,7 млн. кв.м. – жилья, признанного аварийным до 1 января 2021 года. Однако уже ясно, что не все регионы справятся с поставленной целью – территории с большими объемами аварийного фонда «хвостом» переходят на 2024 год. Таких регионов шесть: Якутия, Пермский край, Архангельская, Самарская, Свердловская и Кемеровская области. Еще у четырех регионов - Тывы, Еврейской автономной области, Ленинградской и Омской областей – серьезное отклонение по графикам, и тоже возникает риск перехода на 2024 год, отмечает гендиректор Фонда содействия реформированию ЖКХ (Фонд ЖКХ) Константин Цицин. У Республики Тыва, к примеру, самый низкий процент расселения – из аварийного жилья съехали всего 16,4% семей. Еще сложнее ситуация с «ветхим фондом», которого раньше было, как минимум, в три раза больше, чем «аварийного». В 2016-2017 годах его насчитывалось около 65 млн кв. м., позже само понятие было исключено из законодательства и заменено на «жилье ограниченной работоспособности». В настоящее время реестр жилья с износом свыше 70% только создается, и масштаб бедствия пока не определен. Чиновники планируют частично реконструировать такое жилье, частично – переселять. «Неторопливость» региональных властей – огромная проблема. В субъектах России не спешат признавать жилье аварийным, даже если оно таковым является по всем параметрам. Ко всему прочему, чтобы признать дом аварийным, сами жильцы должны проявить недюжинную инициативу. Процедура сильно усложняется тем, что собственники многоквартирного дома, не будучи экспертами в теме, должны предоставить множество «доказательств» непригодности помещения для проживания, причем действовать они должны единым фронтом. У чиновников, в свою очередь, своя сложная система отбора, нацеленная в первую очередь не на помощь людям, а на экономию бюджетных средств. Ежегодный прирост только аварийного фонда по стране – 2 млн кв.м., и проблема кажется бесконечной. Однако в последнее время чиновники заговорили о необходимости менять подход к решению проблемы со старым жильем. Когда программа только запускалась, муниципального аварийного жилья было больше, чем частного. Теперь пропорции начинают меняться, и программу дальше хотят поддерживать, в том числе, за счет внебюджетных источников и личных средств граждан. «Изменить подход» планируют путем введения механизма комплексного развития территорий (КРТ). По этим проектам объемы построенного жилья могут в 20 раз превышать объемы по нуждам «переселенцев». По КРТ госкорпорация Фонд содействия реформированию ЖКХ (Фонд ЖКХ) может финансировать только до 25% переселения. Также рассматривается возможность введения льготной ипотеки для самостоятельного переселения жителей аварийных домов. - Частные инвестиционные проекты могли бы стать наиболее действенным способом решения проблемы ветхого и аварийного жилья в России. Однако, если смотреть глазами инвесторов, в текущих реалиях экономического эффекта для них практически нет. Инвестирование в реконструкцию жилья, к примеру, выгодно региональным властям, выгодно самим переселенцам, а вот инвестору нет. Баланс интересов может быть достигнут путем введения разного рода льгот, программ и прочего, что достаточно развито за рубежом. В России для самого инвестора финансирование этих проектов убыточно, так как нет отдачи от реконструированного здания и ждать таких нововведений не приходится. Вдобавок, дороговизна строительных материалов, высокий процент коррупции, наличие строительных фирм-однодневок и т.п. - все эти факторы создают массу препятствий для работы эффективной инвестиционной модели в сфере аварийного и ветхого жилья, - отмечает юрист Виктория Данильченко. Таким образом, необходима поддержка инвесторов для достижения баланса интересов. Тем временем сотни тысяч людей в России живут в жутких условиях, с риском для жизни и здоровья. Напомним, в настоящее время расселяют только тех, чей дом был признан аварийным, то есть непригодным для жизни еще до 1 января 2017 года. Многие при этом вообще не могут добиться от властей принятия соответствующих постановлений по их домам. Кто-то, надеясь на помощь государства, годами стоит в очередях на расселение. Дома-призраки - без горячей воды и отопления, с просевшими крышами и полами, со старой опасной проводкой и протекающими стенами часто разрушаются еще до переселения жильцов. В августе 2021-го в Тамбове обрушилась стена аварийного дома 1917 года постройки — по счастливой случайности, никто не пострадал. В июле 2017-го в Петропавловске целый подъезд двухэтажного дома рухнул через несколько дней после расселения людей. В октябре 2021 на жителей дома в Уфе обрушился потолок — он не смог выдержать ливень. Здание было признано аварийным еще в 2013 году, однако мер по расселению не принималось. В октябре 2021 года в Курске в коридоре коммуналки обрушилась потолочная плита. На месте происшествия играли дети, за несколько минут до аварии они по счастливой случайности успели спастись. Дом на тот момент даже не был признан аварийным. Осенью 2021-го в Ярославле жильцов аварийного дома попросили входить в свои квартиры через окно в подъезде, потому как лестничный пролет полностью разрушился. В апреле 2022-го в Ижевске обрушилась наружная стена аварийного жилого дома. Таких случаев в России – масса. Но даже трагедии с человеческими жертвами не заставляют чиновников шевелиться.