Денег нет, квартиры — тоже. Как пенсионеры обманывают покупателей жилья

В России набирает обороты новая афера, которую проворачивают пожилые продавцы квартир, предупредили эксперты aif.ru. Остаться без жилья и денег рискует практически каждый покупатель.

В чем суть схемы?

В последние месяцы в судах все чаще появляются дела, где пожилые продавцы добиваются отмены сделок с недвижимостью. Они утверждают, что их ввели в заблуждение.

Картина выглядит почти одинаково: квартира продана, новый владелец оформил право собственности, а через некоторое время прежний хозяин обращается в суд. Заявляет, что подписал договор под давлением, не осознавал своих действий, а иногда и вовсе считает, что стал жертвой мошенников. Суд признает сделку недействительной, квартиру возвращают пенсионеру, а покупатель остается без жилья и без денег.

Конечно, по закону покупатель имеет право потребовать от продавца возврата своих денег. Но через несколько месяцев продавец подает на личное банкротство — долг перед покупателем просто исчезает. И вроде как все по закону.

Почему такое вдруг стало возможно?

Такие аферы именно от людей пожилого возраста проворачиваются проще всего, ведь таким продавцам легче сослаться на возрастные заболевания, забывчивость, непонимание происходящего. А обанкротиться пенсионеру сегодня и вовсе не составляет особого труда.

«Гражданский кодекс допускает признание сделки недействительной, если гражданин в момент ее заключения не мог понимать значение своих действий, — говорит кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданско-правовых дисциплин РЭУ имени Плеханова Наталья Свечникова. — Закон формально защищает людей, которые действительно стали объектом обмана или находились в состоянии, исключающем осознанное волеизъявление. После признания сделки недействительной применяется двусторонняя реституция: квартира возвращается прежнему владельцу, а деньги должны быть возвращены покупателю. Но на практике деньги уже потрачены, а продавец, становясь банкротом, просто списывает долг, ведь у него нет имущества. Юридически все чисто, но по факту покупатель теряет и квартиру, и вложенные средства».

И таких историй по всей стране — уже сотни. Прецеденты есть в Самаре, Бийске, Казани, Санкт-Петербурге и многих других городах России.

Как не остаться без квартиры?

Плохая новость в том, что нет стопроцентной гарантии, что спустя месяцы или даже годы собственнику квартиры «не прилетит» иск. Но снизить риски реально. Самое важное — убедиться, что продавец осознает сделку. Справки из диспансеров, нотариальное удостоверение, видеозапись сделки, фиксация добровольности — все это может стать доказательством того, что человек действовал осознанно.

Не стоит соглашаться на серые схемы и заниженную цену в договоре. Если суд решит, что покупатель сам способствовал нечистоплотной сделке, он потеряет статус добросовестного приобретателя. Лучше использовать безналичные расчеты и сохранять подтверждение всех переводов. Иногда добросовестный покупатель может рассчитывать на компенсацию от государства, если жилье все же будет истребовано решением суда. Но этот процесс требует времени и отдельного судебного разбирательства.

Основное внимание стоит уделять именно тщательной проверке продавца. Причем не формальной, а глубокой: изучать историю собственности, документы из ЕГРН, проверять наличие долгов и ограничений, узнавать о дееспособности, а при сомнениях настаивать на нотариальном оформлении. Кстати, из известных на сегодняшний день случаев с разворачиванием таких сделок нет ни одной, которую заверил нотариус.

«Если сделка происходит в простой письменной форме, то никто не проверяет ни юридическую чистоту сделки, ни дееспособность сторон, — объяснила вице-президент Московской областной нотариальной палаты, нотариус Подольска Лариса Бурмистрова. — И, в общем, за эту сделку никто не отвечает».

При удостоверении сделки нотариус несет за нее полную имущественную ответственность. В каждом случае он проводит правовую экспертизу: направляет запросы в МВД, ЗАГС, ЕГРН и другие реестры. Обязательно проверяет отсутствие ограничений прав (маткапитал, банкротство и т. д.), обременений имущества или иных обстоятельств, препятствующих совершению купли-продажи. Также он убеждается в дееспособности сторон, в том, что они понимают смысл сделки и ее последствия, не находятся под давлением. Для еще больших гарантий безопасности по желанию сторон можно провести видеофиксацию сделки. У нотариальных договоров закреплена повышенная доказательственная сила, оспорить их крайне сложно.

Можно ли наказать «стариков-разбойников»?

Привлечь к ответственности самого недобросовестного продавца можно лишь при доказанном умысле.

«Если суд признал, что человек не понимал, что делает, уголовного состава нет, — подчеркивает Свечникова. — Но если выясняется, что за схемой стояли родственники или посредники, которые заранее планировали оспорить сделку и вывести деньги, можно говорить о мошенничестве и фиктивном банкротстве. Однако доказать это сложно: нужен полный набор документов, переписка, аудио- и видеоматериалы, которые показывают, что продавец осознавал свои действия. Без них любая жалоба в полицию превращается в формальность».

«Правовая позиция Конституционного суда подчеркивает необходимость балансировать интересы потерпевшего и добросовестного приобретателя, — говорит адвокат Екатерина Тютюнникова. — В частности, не все действия, даже формально подпадающие под признаки хищения, автоматически свидетельствуют о том, что сделка шла по воле собственника. Если владелец жилья подтверждает свое намерение отчуждать имущество своими действиями, в том числе передачей или подписанием документов, то признание этих действий недействительными по уголовным основаниям не должно безусловно приводить к истребованию имущества у добросовестных приобретателей».

На это же указывают и риелторы. Ведь закон пока встает на сторону пострадавших от действий мошенников, но интересы добросовестного покупателя оказываются незащищенными.

«Если мошенники заставили взять человека кредит в банке и перечислить на "безопасные счета", то заемщику все равно придется платить заем, — говорит риелтор-практик Владимир Шмелев. — Но почему-то тут у нас совсем другая практика: люди купили квартиру, влезли в кредит. Однако из-за того, что сделка шла с так называемым ведомым продавцом, добросовестные приобретатели должны сразу отдать квартиру. И заново судиться с продавцом за свои деньги. Хорошо, если получится. А если нет? Получается, что вся ответственность лежит целиком на покупателе, и он оказывается беззащитным, в том числе перед целенаправленными манипуляциями со стороны продавца».