Застройщики заново делят Екатеринбург. От «Брусники» и «Атомстройкомплекса» ждут слияний
Строительный рынок Екатеринбурга в 2018 году ждет если не масштабное потрясение, то знаковая перестройка точно. Аналитики сегодня говорят, что маржинальность сектора существенно снизилась – в 2017 году многие даже крупные застройщики уже столкнулись с финансовыми сложностями, а новой головной болью для участников рынка станет инициированный правительством отказ от механизма долевого строительства. «В итоге, новые правила игры смогут пережить далеко не все – рынок ждет укрупнение, а также активные слияния и поглощения», – полагают застройщики.
«Несмотря на рост числа сделок за 9 месяцев текущего года на 18%, что, в частности, связано со снижением ставок по ипотеке, объем квадратных метров на стадии строительства продолжает снижаться, а количество замороженных проектов увеличивается. Это говорит о том, что не все смогли пережить 3 года кризиса», – делится своей оценкой менеджер крупной строительной компании.
Заметную лепту в «зачистку» рынка вносят и изменения в 214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Новая волна законодательных новаций, как констатируют застройщики, вероятно, приведет к уходу с площадок перечня небольших игроков. «Уже сейчас у нас на долю 8 компаний приходится порядка 70% рынка. Небольшие игроки, если не смогут адаптироваться к изменениям, а сделать это будет очень сложно, либо уйдут, распродав за бесценок свой земельный банк, либо будут создавать разного рода альянсы. Не исключаю и всевозможных поглощений», – отметил собеседник издания среди региональных застройщиков.
Общий тренд на укрупнение рынка подтверждает и руководитель аналитического отдела «Уральской палаты недвижимости» Михаил Хорьков. «Пока вокруг изменений в 214-ФЗ больше гипотез, чем реального понимания, как федерация намерена трансформировать существующие механизмы. Однако общий тренд говорит об укрупнении рынка. Мы ожидаем сохранения высокой конкуренции в отрасли. Для этого есть все условия. Во-первых, предложение в текущий момент достаточно большое. При этом у застройщиков сохраняются ресурсы для запуска новых проектов. Именно высокая конкуренция будет сдерживающим фактором роста цен на жилье. Надо понимать, есть еще и политический момент. Не стоит ставить вопрос таким образом, «что все закроются, а цены вырастут в 1,5 раза». Государство в первую очередь в этом не заинтересовано. Доступность жилья – важный политический фактор. Его не зря включили в качестве одного из индикаторов оценки деятельности губернаторов. Скорее всего, будет какой-то мягкий вариант. Впрочем, смогут ли застройщики без потерь переложить на покупателей расходы, рост которых предполагает новый механизм, остается большим вопросом. По нашим оценкам, рост цен на жилье будет в пределах инфляции, возможно, чуть выше», – отметил в разговоре с «Правдой УрФО» Михаил Хорьков.
Впрочем, сами девелоперы ожидают куда более существенного роста. По оценке бывшего депутата Законодательного собрания Свердловской области и основателя строительной корпорации «Маяк» Владимира Конькова, переход на новую финансовую модель может привести к удорожанию квадратного метра в Екатеринбурге аж на 30%. О резком росте цен ранее говорил и управляющий по недвижимости «Группы ЛСР» на Урале депутат гордумы Владимир Крицкий. C известным в Екатеринбурге строителем согласны и коллеги по рынку. «В 2018 году точно будет увеличиваться стоимость жилья. Это связано с объективными причинами, в частности, с механизмом долевого строительства. Какие-то детали будут видны после того, как АИЖК и Минэкономразвития России представят «дорожную карту». Станет понятно, столкнемся мы с резким или постепенным ростом цен. По моим оценкам, увеличение стоимости может составить от 15 до 20%. Это просто стоимость денег, которые застройщик будет привлекать в банке», – отметил директор компании Prinzip Геннадий Черных.
При условии роста цен существенное влияние на спрос будут оказывать ставки по ипотеке. «Сейчас рекордно низкие ставки, но даже это не стимулирует граждан массово брать ипотеку, поскольку жилье остается достаточно дорогим, а реальные доходы населения падают уже длительный период», – отметил в приватном разговоре с «Правдой УрФО» менеджер одного из госбанков.
По словам Михаила Хорькова, застройщики все-таки связывают большие ожидания со снижением ставки. «Мы же пока осторожно подходим к этому. Банки продолжают работать с низкобюджетным спросом. Большая часть запросов – это молодой заемщик, который приобретает первую квартиру за минимальную стоимость. Хотелось бы, чтобы объемы расширялись в сторону тех, кто намерен улучшить свои жилищные условия», – отметил аналитик УПН.
«Текущая ситуация может и резко поменяться. Есть конспирологическая версия, что низкие ставки продержатся только до выборов. Если будет так, это может привести к резкому падению спроса», – рассуждает ипотечный брокер.
Также эксперты ожидают в 2018 году сохранения тенденции по «переезду» проектов ближе к центральной части города. «Предложение будет постепенно смещаться с окраин к центральной части. Это, в свою очередь, может сыграть на объемах предложения жилья комфорт-класса. Резервы в первой ценовой зоне и центре еще есть. Новых проектов совсем в поле в ближайшее время не будет», – отмечает Михаил Хорьков.
О наличии достаточного числа потенциальных площадок говорит и Геннадий Черных. «Резерв в центральной части достаточно большой – это и оставленные промтерритории, и старый жилой фонд. Развитие окраин во многом будет зависеть от властей и их поддержки. Городу в таких случаях необходимо создавать инфраструктуру, что проблематично в условиях ограниченности бюджета. Тем не менее, надо понимать, что спрос четко делится на две категории. Тех, кому негде жить, и они ищут максимально дешевое жилье, и его расположение не имеет для них значения. И тех, кто хочет улучшить свои условия, и кому интересен центр. Но последних 15% от числа покупателей», – отмечает застройщик.
На вопрос реализации проектов в различных частях города может повлиять и укрупнение рынка. «Например, «Брусника» уже поменяла свою стратегию и укрепляет позиции в центральной части Екатеринбурга. У нее есть проекты на Московской, Печерской, Папанина. Были разговоры, что они поглотят какого-нибудь застройщика с участком на окраинах, где смогут реализовать отработанный ими уже в Тюмени и Новосибирске опыт комплексного развития территорий», – делится своим видением ситуации один из участников строительного рынка.
Другой собеседник издания подчеркивает, что помимо «Брусники», вероятных слияний и поглощений ожидают от «Атомстройкомплекса» («АСК») Валерия Ананьева и структур «Синары». «Безусловно, компании, у которых есть 1-2 участка, будут пытаться как-то реализовать свои проекты, будут объединяться. Причем будут искать соразмерного партнера. Поскольку выбирать партнера, который сильнее тебя, всегда опасно. Не исключено, что непростой ситуацией будут пользоваться и скупать уже существующие компании, – рассказывает один из екатеринбургских застройщиков. – Говорят, у «АСК» заканчивается земельный банк, поэтому они, естественно, присматривают новые участки. Со слов сотрудников, Ананьев серьезно озабочен этим вопросом, не исключаю, что они могут поглотить кого-то вместе с его землей, чтобы обеспечить дальнейшие развитие», – делится своим видением ситуации девелопер.
Глава «АСК» Валерий Ананьев
Фото: 66.ru
Отметим, что недавно в публичное поле попала информация о возможном альянсе «Брусники» и ГК «ПИК», которая также может оказать существенное влияние на рынок. «Будет очень интересно, если они сформируют своего рода альянс в Екатеринбурге. Тогда очень многим действительно придется серьезно подвинуться», – заключал осведомленный источник.
«Правда УрФО» продолжит следить за развитием событий на рынке Екатеринбурга.
Фото превью: Ural Geographic production, Альберт Гофпс