Крен в пригород: почему петербургские девелоперы заинтересовались Ленинградской областью?
Комфортные условия, понятные правила
Одна из причин, почему застройщики сегодня предпочитают «соседку», — наличие в регионе земельных ресурсов, перспективных для возведения новых жилых кварталов. В Северной столице уже не хватает простых участков для освоения, поэтому приходится либо намывать территории, либо «вписываться» в различные ограничения, либо заниматься реновацией.
Как отмечает директор по маркетингу группы компаний (ГК) «Полис» Ольга Ульянова, регион привлекает девелоперов тем, что здесь есть, где строить, — в отличие от Санкт-Петербурга, где дефицит участков под застройку ощущается уже давно. Сегодня в Ленобласти кроме популярного северо-восточного направления (Янино, Новосаратовка, Бугры, Девяткино и Мурино) строители активно осваивают южные территории. Тосненский, Гатчинский и Ломоносовский районы скоро станут зонами интенсивного жилищного строительства: по плану здесь на площади более 2,5 тыс. гектаров должны появиться новые микрорайоны.
Девелоперы объясняют свой интерес к работе в Ленобласти и тем, что в регионе созданы более комфортные условия для оформления градостроительной документации и выстроена гибкая экономическая политика администрации. Так, например, еще недавно проблемой региона была недостаточно развитая транспортная инфраструктура, автомобильные пробки здесь были привычной картиной, что отпугивало покупателей. В этом году власти субъекта привлекли 12 млрд рублей из федерального бюджета для строительства дорог и инженерной инфраструктуры — на обход Мурино в створе Пискаревского проспекта, на новый выезд из Кудрово на Мурманское шоссе, реконструкцию Колтушского шоссе. Эксперты «Стройгазеты» подчеркивают, что это как раз те адреса, где возводятся или уже построены новые жилые комплексы (ЖК). Вот и будущей зоной интенсивной урбанизации власти Ленобласти называют 57 муниципальных образований, расположенных также в районах объектов транспортной инфраструктуры — между кольцевой автодорогой (КАД) и трассой А120 «Санкт-Петербургское южное полукольцо». Как сообщил заместитель председателя правительства Ленинградской области Евгений Барановский, будущее второе кольцо будет новым драйвером развития территорий на карте региона. Потенциал новой территории эксперты оценивают в 4 млн кв. метров. Повлияют на рост строительства в области и такие проекты, как прокладка Восточного скоростного диаметра, расширение трассы «Скандинавия», появление нового аэропорта в Левашово.
«Оседлав» застройщика
А вот в Санкт-Петербурге пошли по другому пути, предложив девелоперам за собственный счет обеспечивать свои проекты необходимой транспортной инфраструктурой. По оценкам Минтранса РФ, строить дороги — дело весьма затратное: стоимость строительства одного километра однополосной дороги обходится в 56-101 млн рублей. Застройщикам проще продавать дешевле жилье, чем подводить к нему дороги. Однако чиновники так не считают, и без строительства объектов инфраструктуры (как социальной, так и транспортной) не дают разрешение на возведение жилья. В конце октября три застройщика (Setl Group, группа ЦДС и группа «Самолет») подписали соглашение с Региональным агентством транспортной инфраструктуры о сотрудничестве при проведении предпроектного этапа строительства трамвайной линии Новосаратовка — Петербург. Стоимость предпроектных работ оценивается в 25 млн рублей, весь проект строительства — в 18 млрд. Вклад застройщиков в будущую трамвайную линию будет соразмерен застраиваемой площади, предпроектные работы начнутся в этом году. Также за счет средств девелоперов была построена трамвайная сеть в Красногвардейском районе, планируется построить скоростную трамвайную ветку из Купчино в микрорайон «Славянка». Никто не спорит, что новые кварталы должны иметь современные дороги, но чиновники, переложив эти затраты на застройщиков, а те, вложив их в стоимость «квадрата», рискуют проиграть, потеряв покупателей.
В условиях ценовой конкуренции
Аналитики между тем отмечают: покупатели, приценившись к жилью на петербургском рынке, в последнее время предпочитают покупать квартиры в области, где по цене «однушки» или студии в ближайших пригородах можно приобрести частный дом. А возможность работать в удаленном режиме, живя за городом, только прибавила популярности такому выбору. Большая часть из общего объема жилья, построенного за полгода в Ленобласти, приходится именно на объекты индивидуального жилищного строительства (ИЖС) — 1,4 млн «квадратов». По прогнозам, количество новых загородных объектов ИЖС будет ежегодно расти на 10-15%. «Застройщики устремились в область, потому что вырос покупательский спрос на такое жилье», — поясняет эксперт рынка недвижимости Сергей Портнов. По его мнению, в условиях ценовой конкуренции именно удовлетворение потребностей покупателей становится условием существования на рынке.
Доступность жилья в последнее время привлекает в Ленинградскую область и девелоперов из других регионов. Осенью о выходе на рынок пригородных новостроек объявил один из крупнейших московских застройщиков — ГК «А101». Объем инвестиций компании в развитие территорий составит почти 300 млрд рублей. Один из участков Лаголово Ломоносовского района будет осваиваться совместно с ГК «Самолет» — тоже москвичами, но уже успешно работающими в Петербурге и Ленобласти. Ранее «Страна девелопмент» из Тюмени приобрела в 47-м регионе два участка, на которых можно возвести до 1,4 млн. «квадратов» жилья.
Как отмечает большинство экспертов «СГ», приход региональных застройщиков предоставляет покупателям еще больше выбора и возможность ознакомиться с новыми планировочными решениями.
Закон сообщающихся сосудов в действии
Аналитики рынка любят сравнивать покупательский спрос с маятником. Сейчас маятник качнулся в сторону Ленинградской области. Как долго будет продолжаться этот крен, покажет время. Но, как считает директор по маркетингу компании Legenda Всеволод Глазунов, Петербург и Ленобласть — сообщающиеся сосуды: когда в городе доступных вариантов не остается, спрос перетекает в область; когда в области у покупателя сокращается выбор, а в Петербурге появляются новые интересные предложения, спрос уходит в город. Поэтому в этом вопросе выбор всегда остается за покупателем.
Евгений БАРАНОВСКИЙ, заместитель председателя правительства Ленинградской области:
«Регион развивается активно, сегодня мы существенно перевыполняем показатель национального проекта «Жилье и городская среда». Приоритетная задача — не допустить скачкообразного роста и поддерживать сбалансированное развитие населенных пунктов. В то же время фиксируем двукратный рост ИЖС: из-за пандемии горожане оценили плюсы жизни за городом, на своем участке»
Около 25 млн «квадратов» нового жилья планируется построить в Ленинградской области к 2030 году