Аналитики оценили спрос на коммерческую недвижимость в России
Предложение коммерческой недвижимости в России в этом году выросло: в сегменте продажи — на 9%, в сегменте аренды — на 20%, рассказали «Известия» аналитики «Авито Недвижимости», которые провели исследование рынка с октября 2024 по октябрь 2025 года.
По данным аналитиков, положительная динамика отмечается во всех ключевых категориях: увеличился как выбор складов, офисов, так и торговой недвижимости, помещений свободного назначения.
Предприниматели значительно чаще выбирают арендовать необходимые для бизнеса помещения, чем приобретать их. Этот тренд особенно ярко прослеживается в отношении складской и офисной недвижимости (аренду выбирают в 89% случаев) и чуть реже — в помещениях свободного назначения и для торговли (77–78%).
С точки зрения спроса на коммерческую недвижимость, в этом году наблюдается корректировка рынка относительно 2024 года, который был отмечен рекордно высоким спросом. На этом фоне отмечается снижение спроса на 9% в сегменте продажи и на 14% — аренды.
Среди категорий положительная динамика спроса в широком смысле наблюдается только складской недвижимости и составляет по аренде +3% в среднем по стране (в продаже показатели аналогичны прошлому году). При этом в некоторых крупных городах России склады стали намного более востребованы. В Санкт-Петербурге и Ленинградской области продажи увеличились на 31%, Пермском крае — на 27%, в Москве и области — на 22%. Умеренный рост продаж заметен и в Ростовской (+6%), Тюменской (+2%) областях, Татарстане (+1%). Арендой складов больше интересуются в Санкт-Петербурге и Ленинградской области (+9%), Самарской (+5%), Ростовской (+3%) и Новосибирской (+2%) областях, Москве и области (+1%).
Отдельные позитивные тенденции по спросу на коммерческую недвижимость наблюдаются еще в нескольких регионах и сегментах рынка: по России заметно увеличился спрос на аренду коворкингов (+24%), и в небольшой степени — на покупку гостиниц (+1%). В столицах растут продажи практически всех ключевых видов коммерческой недвижимости. Так, в Москве и области торговую недвижимость приобретают на 25% чаще, чем в прошлом году, складскую — на 22%, офисную — на 17%, свободного назначения — на 12%. В Санкт-Петербурге и Ленинградской области покупки складов выросли на 31%, торговых площадей — на 17%, свободного назначения — на 11%. Спрос на покупку помещений свободного назначения вырос в Москве и области (+12%), Санкт-Петербурге и Ленинградской области (+11%), Новосибирской области (+8%). Арендовать такую недвижимость стали чаще в столичном регионе (+3%) и Нижегородской области (+1%). Приобретением офисов чаще, чем в прошлом году, интересуются в Москве и области (+17%), а также в Пермском крае (+13%);
«Предложение коммерческих объектов на российском рынке продолжает расти, и сильнее всего выбор увеличился в категориях офисной, складской и производственной недвижимости. Предприниматели значительно чаще снимают помещения для бизнеса, чем покупают. С точки зрения спроса как в сегменте продажи, так и аренды фиксируем снижение, но стоит учитывать, что во многом оно связано с эффектом высокой базы прошлого года, который стал рекордным по объему инвестиций в недвижимость на рынке. Даже в этих условиях рост демонстрируют столичные регионы, а также отдельные сегменты — среди них складская недвижимость», — пояснил управляющий директор категории «Коммерческая недвижимость» на «Авито» Олег Изотов.
«Говоря об ожиданиях на будущее, предполагаем, что рост объектов сохранится в первой половине 2026 года из-за переноса ввода в эксплуатацию некоторых проектов. Что касается спроса, ожидаем, что первая половина наступающего года покажет аналогичные началу 2025 тенденции, возможно, с незначительной коррекцией. Во второй половине года на рынке коммерческой недвижимости возможно оживление, но во многом это будет связано с прогнозом и реализацией политики ЦБ по ключевой ставке», — добавляет эксперт «Авито Недвижимости».
Итогами года в отдельных сегментах также поделились компании-лидеры в области офисной, складской и торговой недвижимости. Согласно данным CMWP, в категории офисов Москвы наблюдается увеличение объемов нового строительства объектов классов Prime, A и B: по итогам 11 месяцев год к году рост составил 11%. Увеличивается и доля свободных площадей: в ноябре 2025-го она составляла 4,9% (+1,1 п.п. по сравнению с прошлым годом). Средневзвешенная цена продажи в столице за год снизилась на 8% и составила 400 тыс. рублей за кв. м. В то же время аренда подорожала на 35%, до 31,5 тыс. рублей за кв. м в год.
По информации Nikoliers, 2025-й год стал рекордным по объемам ввода в сегменте складской недвижимости в России, показав динамику в 68% год к году и достигнув показателя в 7 670 тыс. кв. м. Это привело к увеличению вакантных площадей до 3,1% (+2,1 п.п. год к году) и стабилизации ставок аренды: снять склады стало дешевле на 5–8%, чем год назад, а текущие цены находятся в интервале от 9,3 до 11,8 тыс. рублей за кв. м в год.
Основной спрос на складскую недвижимость сконцентрирован в сегментах онлайн-торговли (доля: 34%), ритейла (23%), производства (17%) и логистики (16%). Год к году заметнее всего интерес к складам увеличился среди компаний, занимающихся онлайн-коммерцией (+15–20%) и обрабатывающим производством (+3–4%). По данным RRG, на сегмент торговой недвижимости заметное давление оказывает электронная коммерция. Новые условия ведения бизнеса делают критически важной адаптацию к рынку: торгово-развлекательные комплексы становятся многофункциональными, размывается жесткая классификация объектов, а торговая недвижимость конкурирует с другими инвестиционными инструментами и площадками.
В столичном регионе растет доля коммерческой инфраструктуры: на некоторых проектах она доходит уже до 30%. Дополнительно столичные власти с торгов продают еще 60–80 тыс. кв. м на первых этажах. Сами девелоперы также меняют стратегию по отношению к коммерческой недвижимости. Если раньше они предпочитали всё продавать, то теперь до 30% площадей у лучших продуктовых девелоперов остаются под внутренним управлением: происходят продажи внутренним инвесторам, участие в выборе арендаторов и комплексное управление.
Активно развивается направление готового арендного бизнеса (ГАБ): предложение на «Авито Недвижимости» год к году выросло на 23% (в Санкт-Петербурге — на 57%, Москве — на 30%, Тюменской области — на 31%, Московской области и Краснодарском крае — на 25% в каждом). Спрос на ГАБы в России прибавил 6%, при этом в отдельных регионах динамика заметнее: в Санкт-Петербурге за год рост составил 44%, в Московской области — 33%, Москве — 32%, Самарской области — 22%. Наибольшим интересом пользуются варианты от 21 до 150 кв. м, суммарно на них приходится 54% от всего спроса. Ключевыми трендами в этом направлении на будущий год, по данным «Академии Готового Арендного Бизнеса», станут развитие малых форматов продуктового ритейла площадью 150–200 кв. м, рост доли жестких дискаунтеров, дарксторов и e-grocery, кладовых помещений и мультибрендовых ПВЗ. Во многом это будет происходить за счет расширения географии проектов на малые населенные пункты с численностью населения до 50 тыс. человек.
20 ноября управляющий директор девелоперской компании «Корпорация Остров первый» Булат Шакиров отметил, что коммерческая недвижимость в 2026 году может подорожать на 5–10%. По его словам, пока нет каких-то факторов, что рост цен в следующем году будет какой-то лавинообразный. Шакиров добавил, что вся строительная отрасль сегодня живет в ожидании дальнейшего снижения ключевой ставки.
Все важные новости — в канале «Известия» в мессенджере МАХ