Что поменялось на рынке ИЖС в России?

В 2021 году в России было введено 92,6 млн кв. м жилья — это исторический рекорд. Во многом его обеспечило индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) — доля частных домов в общем вводе впервые превысила половину и составила, по данным Росстата, 53%. По темпам роста ввода в годовом выражении сегмент ИЖС обгоняет многоквартирные дома — 23% против 12%. Об этом рассказывается в материале РБК.
Одно из главных событий в сфере законодательства об ИЖС состоялось в самом конце 2021 года — был принят закон № 476-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Этот закон, который вступит в силу 1 марта, распространяет на поселки ИЖС, реализуемые застройщиками, нормы долевого строительства многоквартирного жилья.

«Среди главных нововведений — обязанность застройщика ИЖС по формированию объектов инфраструктуры и общего имущества поселка в соответствии с проектной документацией; передача построенных индивидуальных жилых домов только при условии их подключения к инженерным коммуникациям; применение механизма защиты прав граждан с размещением денежных средств на счетах эскроу до ввода в эксплуатацию поселка и его инфраструктуры; обязательная государственная регистрация договоров о строительстве (аналог ДДУ) и применение механизмов проектного финансирования застройщиков», — поясняет заместитель управляющего директора «Дом.РФ» Олег Комлик.

Закон не запрещает строить поселки и без эскроу, но, считают участники рынка, наличие дополнительных механизмов защиты покупателей будет конкурентным преимуществом. К тому же новые правила позитивно скажутся на качестве малоэтажного девелоперского продукта: проекты поселков ИЖС станут более проработанными.

В результате внедрения описанного механизма реализации малоэтажных жилых комплексов гражданам будет гарантирована передача качественного индивидуального жилья, обеспеченного всей необходимой инфраструктурой.

По его словам, это повысит и ликвидность объектов ИЖС как предметов залога по ипотеке — а значит, банки будут охотнее кредитовать покупку и строительство частных домов.

Закон повысит прозрачность рынка (этому будет способствовать наличие эскроу-счетов), дольщики частных домов получат такую же защиту, как и покупатели квартир в новостройках. И для девелоперов, и для банков это тоже хорошо.

Настороженность банков относительно потенциальной ликвидности частных домов, действительно, долгое время тормозила развитие ипотеки в сегменте. Сейчас ситуация меняется: в 2021 году льготные ипотечные программы распространили на ИЖС — «Семейная ипотека» (с 28.04.2021) и «Льготная ипотека» (с 18.10.2021). Благодаря этому по итогам 2021 года объем выданных ипотечных кредитов на ИЖС, по оценкам «Дом.РФ», вырос примерно в четыре раза, а доля жилищных кредитов на ИЖС в общем объеме выданных — примерно втрое по сравнению с 2020 годом.

Распространение льготной ипотеки на частные дома стало важным событием для этого сегмента. Меры поддержки также включают субсидирование долга по ипотеке на приобретение еще не достроенного дома — на сумму не более 450 тыс. руб. при рождении третьего или последующего ребенка в период с 1 января 2019 года по 31 декабря 2022 года.

«Семейная ипотека»: до 6% годовых, взнос от 15%, срок до 30 лет, сумма до 12 млн руб., распространяется на семьи с единственным ребенком, родившимся не раньше 1 января 2018 года;

«Сельская ипотека»: ставка до 3% годовых, первый взнос от 10%, срок до 25 лет, сумма до 3 млн или до 5 млн руб. в зависимости от региона;

«Дальневосточная ипотека»: до 2% годовых, взнос от 15%, срок чуть более 20 лет (242 месяца), сумма до 6 млн руб., действует в Бурятии, Якутии, Забайкальском, Камчатском, Приморском, Хабаровском краях, в Амурской, Магаданской, Сахалинской областях, Еврейской автономной области и Чукотском автономный округе;
льготная ипотека с госсубсидированием: до 7% годовых, взнос от 15%, срок до 20 лет, сумма до 3 млн руб.