Алсу Садретдинова о строительной отрасли, эскроу-счетах и новом градосовете

Министерство строительства Ульяновской области подвело итоги работы отрасли за восемь месяцев 2019 года. Показатели весомые - план по вводу жилья перевыполнен на 10% процентов. Но поговорить с главой регионального Минстроя мы решили не столько о достижениях, сколько о текущих рисках и проблемах отрасли, переживающей не самые простые времена.  Страна под давлением иностранных санкций переживает сложный период, который, безусловно, влияет на отрасль. Каковы сегодняшние особенности функционирования строительной индустрии?  – Строительство играет ключевую роль в структуре экономики и кризисные явления ощущает на себе первой. И, наверное, в последнюю очередь оправляется от них. Это достаточно суровая реальность, в которой сегодня работают все профильные предприятия. При этом просто ждать улучшения конъюнктуры ошибочно, можно потерять время. Именно строительство должно в подобные периоды быть драйвером улучшения экономической обстановки. Локомотивом, который вытягивает другие отрасли и направления. Хорошо известная и верная пропорция: один рубль, вложенный в строительство, приносит в экономику четыре рубля. Неслучайно был запущен национальный проект “Жилье и городская среда”, ведь у него именно такая логика - необходимо вложить в отрасль максимум ресурсов, приложить максимум усилий как раз для того, чтобы “разогнать” отечественную экономику. Президент очень жестко поставил задачу, которую скептики считают невыполнимой – 120 млн. квадратных метров по стране до 2024 года. Для Ульяновской области это 1 млн 85 тысяч квадратных метров – честно говоря, очень непростая задача. Ведь нельзя забывать, что решаем мы ее в условиях пониженного спроса на жилье и в новых правовых условиях: с начала года долевое строительство в его прежнем виде перестало существовать, введены эскроу-счета и проектное финансирование. По итогам восьми месяцев мы сдали 504 тысячи квадратных метров, это на 10% больше, чем плановый показатель – я говорю и о многоквартирном, и об индивидуальном строительстве. По итогам 9 месяцев прогнозируется ввод жилья в объёме 610 тысяч квадратных метров, что на 6% больше плановых показателей. Губернатор Сергей Морозов очень жестко контролирует. Совет по реформам проходит практически ежемесячно, кураторы проектов несут персональную ответственность за их выполнение.    Широко обсуждается еще одна задача нацпроекта – переселение из аварийного жилья. Мера откровенно социальная, требующая серьезных вложений из бюджета, на состояние которого влияет экономическая обстановка. Есть риски, грозящие программе переселения?  – Мы должны до 2024 года расселить 95 тысяч кв. м аварийного жилья. Огромная цифра. Понимаю тех людей, которые ждут своей очереди и живут в ужасных условиях. Всего в этом году мы расселим 2,5 тыс. кв. м. Мало, мы бы, конечно, планировали больше, но есть ограничения. Мы ожидали, что федеральный центр уберет критерий признания аварийности до 1 января 2017 года, но этого не произошло. Поэтому в программу попали не все.  Всего у нас по программе на 2019 год выделяется 190 млн рублей. Участвуют пять муниципалитетов, Ульяновск в том числе. Потребность до 2024 года – 3,6 млрд рублей, а у нас всего 1,8 млрд – то есть практически в два раза меньше. Денег не хватает, мы ждем, что с 2020 года вышеозначенный критерий будет снят. Тогда общее количество аварийных домов, подпадающих под программу, будет увеличено, мы сможем рассчитывать на увеличение финансирования из федерального бюджета.  Также действует так называемая программа реновации – город готовит площадку под развитие застроенных территорий, делает проект межевания и выставляет на конкурс среди застройщиков. Компании, которые дают более выгодные условия, становятся победителями на развитие застроенной территории. Порядка 15 земельных участков уже готово, часть из них уже реализуется: улицы Автозаводская, Герасимова, Стасова, Героев Свири.  Расскажите подробнее о переходе на эскроу-счета, о котором вы упомянули. Некоторые эксперты ранее предрекали отрасли коллапс. Как на практике?  – Безусловно, столь серьезное изменение правил игры не может не сказаться. У застройщиков стало гораздо меньше финансовой свободы, переход на новые “рельсы” означает пересмотр всех привычных финансовых алгоритмов. Финансировать строительство стало гораздо сложнее – чтобы получить банковские средства, нужно иметь безупречную деловую репутацию и соответствовать достаточно строгим критериям. Далеко не все к этому готовы. По нашим оценкам, с регионального рынка может уйти половина застройщиков. Рассчитывать на то, что их место займут организации из других регионов, не приходится, стоимость квадратного метра не как в Москве: не 300 тысяч за квадратный метр, а всего лишь 38 тысяч рублей. В полной мере отрасль ощутит последствия принятых федеральной властью решений только в следующем году, так как в этом более 50 процентов реализуемых в регионе проектов были оформлены по старым правилам. Шесть крупных компаний получили проектное финансирование. И еще пять компаний в ожидании, подали документы. Так или иначе, переход состоится. Предстоит много работать для того, чтобы он оказался максимально быстрым и безболезненным – работать с банками, с застройщиками.  При этом важно не забывать о главном смысле этих нововведений – федеральное правительство полностью искореняет саму возможность появления обманутых дольщиков. Это безусловный плюс, который перекрывает все временные минусы.    Кстати, об обманутых дольщиках. К сожалению, эта тема никак не уйдет из региональной повестки. Почему?  – Потому что это объективно очень сложная ситуация, в принципе для любой власти, для любого региона. Нет волшебной палочки, чтобы взмахнуть и разрешить проблему. Нужно пройти достаточно тернистый путь, и для каждого проблемного объекта он свой. Всего в реестре у нас 7 домов. По каждому есть дорожная карта, есть понимание, какие работы нужны, в какой срок. К сожалению, ресурсов для быстрого решения у области недостаточно. Сейчас мы создали систему мониторинга всех крупных объектов, отслеживаем сроки сдачи; когда понимаем, что просрочка, сразу приглашаем застройщика, спрашиваем, в чем причина, чем помочь. По сути, ведем каждый большой дом. Сложная, повторюсь, ситуация, потому что в этих условиях мы должны быть очень гибкими.  Мы возлагали большие надежды на федеральный закон №214, который вышел в июле – он должен был определить правила финансирования проблемных объектов. В итоге он получился не совсем таким, как ожидалось: бюджетные средства могут быть выделены на достройку только тех объектов, которые принадлежат компаниям-банкротам. То есть, если нет статуса “банкрот”, финансирование невозможно. Но мы нашли выход из ситуации: региональный Фонд содействия обманутым дольщикам, созданный по инициативе губернатора, получил право становиться застройщиком проблемных объектов. Было принято соответствующее постановление, и уже есть один объект, который финансируется по данной схеме – это Красноармейская, 140, ввод в эксплуатацию которого планируется до 30 ноября 2019 года. На достройку выделено 23 миллиона рублей, но они поступят на счет подрядной организации только после того, как дом будет сдан в эксплуатацию. Таким образом, мы ускоряемся, и закон соблюдаем, и исключаем возможность мошенничества.    Улица Красноармейская, 140  Вы сказали, что строительство – приоритетная тема для руководства региона. В чем это проявляется? Какими конкретными делами и решениями?  – У нас действует несколько инструментов, различные программы по закупке жилья. Действует программа «Губернаторская ипотека» – это проект лично губернатора Сергея Морозова. Работники социальной сферы и IT-отрасли, учителя, врачи, бюджетники имеют право участвовать в этой программе. Она очень востребована, люди приходят. 28 млн рублей у нас в бюджете этого года, а мы все-таки просим на следующий год порядка 50 млн заложить, чтобы максимально обеспечить людей. Есть федеральные программы обеспечения молодых семей, детей-сирот. Мы максимально сейчас хотим финансировать те, которые направлены на стимулирование спроса на покупку жилья.  Но, пожалуй, самая серьезная стимулирующая мера – социальное строительство. Государство серьезно в него вкладывается - например, в микрорайоне «Юго-Западный» построили новый лицей за 650 млн рублей по федеральной целевой программе «Жилище». Там же построены два детских сада по 250 млн рублей. В микрорайоне «Искра» завершается строительство детского сада и школы – скоро она будет сдана в эксплуатацию и с третьей четверти начнет работать. В Заволжском районе в квартале «Центральный» завершается строительство «Кванториума», сданы в эксплуатацию еще два детских сада. Строится Центр художественной гимнастики в Засвияжском районе, ледовый дворец спорта в Железнодорожном. Одним действием решаем две задачи: и отрасль поддерживаем, и создаем востребованную людьми инфраструктуру.  Какова ситуация с возможным банкротством завода ЖБИ-4?  – Руководством завода решены все вопросы по банкротству. В настоящее время на предприятии работает 70 человек, появились заказы на железобетонные изделия и товарный бетон. Завод начал показывать стабильную работу.  В регионе возродили градостроительный совет, прошло его первое заседание, позже некоторые архитекторы, чьи предложения не были учтены, выступили с критикой. Как вы будете договариваться с ними?  - В городе долгое время не было градостроительного совета, органы архитектуры как-то ослабели, не стало главного архитектора, должность была размыта. Поэтому я вышла с предложением перезагрузить градостроительную политику, губернатор поддержал. Было принято решение возродить градосовет. Строить – не ломать, это всегда сложнее. Возможно, были какие-то шероховатости с точки зрения состава или реакции на те или иные предложения. Мы всегда открыты к диалогу, но вместо него получился демарш. Для меня это очень странно, ведь в числе недовольных есть Татьяна Тарасова и Рамиль Валюткин, которые долгое время работали во власти и прекрасно знают, насколько важно в подобных ситуациях стремление найти общий язык. И понимают, что иногда его найти очень трудно. Пока мы видим лишь отсутствие конструктивных предложений. Градосовет – это не закрытая организация, это живой организм: пожалуйста, приходите, высказывайтесь. Мнение столь опытных специалистов весомо. Хочу также подчеркнуть, что очень важно вовлечение в градостроительную политику молодых специалистов, архитекторов, коммунальщиков, урбанистов, людей с новым взглядом и видением, готовых к диалогу с властью и между собой. Поэтому если выбирать между ветеранами, которые уже внесли весомый вклад в наш сегодняшний архитектурный облик, и молодыми перспективными ребятами, желающими перемен в архитектурной среде, я буду настаивать на переменах, внимательно слушая при этом заслуженных профессионалов отрасли.  Кирилл Биджанов