Кризис? Эмиграция? Трещины? Почему в Риге упали цены на квартиры
Что со столичным жильем будет дальше? Газета "СЕГОДНЯ" обратилась за комментариями к экспертам рынка недвижимости.
Новость от Латвийской ассоциации недвижимости LAN?DA о том, что в октябре 2019 года значительно подешевели квартиры в микрорайонах Риги, взволновала наших читателей не на шутку. Что это — новый кризис? Последствия выезда латвийских гастарбайтеров за рубеж? Массовое строительство частных домов? Специалисты по недвижимости в разговоре с нами прокомментировали последние тенденции и рассказали, есть ли предпосылки для того, чтобы в ближайшее время цены упали еще ниже.
Отметим и такой момент: соцсетевые версии по этому поводу более радикальные — комментаторы ожидают серьезного падения цен.
Сколько сейчас стоит метр
Для начала немного цифр. В микрорайонах Риги на рынке вторичного жилья средняя цена квартир в октябре 2019 года по сравнению с предыдущим месяцем снизилась на 4%, утверждают в LAN?DA, где анализируют реальные сделки, совершенные тремя крупными латвийскими риэлторскими компаниями.
Остальная латвийская недвижимость дорожала и дешевела более умеренно. Так, квартиры в центре Риги подорожали на 0,4%, в Рижском районе их цена снизилась на 1%.
Квартиры в новых проектах в центре Риги за месяц подорожали незначительно — на 0,2%. Цены нового жилья в микрорайонах Риги, в Рижском районе и Юрмале не изменились.
В октябре средняя цена квадратного метра в квартире в новостройке в центре Риги составила 2485 евро, в микрорайонах Риги — 1405 евро, в Рижском районе — 950 евро, в Юрмале — 2756 евро.
На вторичном рынке цена квадратного метра в квартире в центре Риги — 1405 евро, в микрорайонах Риги — 800 евро, в Рижском районе — 540 евро.
Ассоциация сообщает, что статистика базируется на данных о ценах реальных сделок, предоставленных компаниями недвижимости Ober Haus, Latio и 1 Partner.
Народные версии: "Люди же уезжают!"
Новость о падении цен вызвала активное обсуждение в соцсетях и на порталах bb.lv и kriminal.lv. Приведем несколько характерных высказываний читателей, которые высказывают разные версии того, что могло бы вызвать колебание цен.
"Начнем с того, что цены на эти старые серийки на 300% увеличены", — заявил Виктор.
Александр согласен: "Ну не стоят "хрущи" и "литовки" в спальных районах того, что за них просят. Тем более что не каждый банк будет финансировать покупку жилья в сериях, у которых срок эксплуатации подходит к концу. Так что рано или поздно цены все равно упадут — и не на 4 процента".
Евгений, в свою очередь, мрачно смотрит на ситуацию: "Для кого строятся новые районы из новостроек? Народу нету… Налетай на старые квартиры?"
"Подешевело или нет, а вот подешевеет точно, нет покупателей, уже три раза на квартиру цену снижали в течение месяца", — указывает Наталья.
Марина же отмечает: "У нас в Кенгарагсе после открытия "Акрополиса", наоборот, подорожали!"
Владислав считает: "Подешевело, потому что уровень жизни начал позволять рабочей семье дом построить вдвое больше за эти деньги. Пошел обратный процесс — деурбанизация".
Сколько стоит дом построить
Этот момент вызвал отдельную дискуссию.
Артур недоумевает по поводу квартир в микрорайонах: "Как это вообще купить можно, еще и в кредит? Срок эксплуатации уже давно вышел, в любой момент сделают статус аварийный — и все: жить негде, а кредит висит. За 80 000 можно с легкостью построить дом на 120 квадратов, одноэтажный. В 10–15 км от Риги".
Игорь несогласен: "За 80 000 сейчас можно вряд ли что построить. Каркасник максимум при условии, что своими руками. Давно ли интересовались стоимостью проектов плюс подключений коммуникаций и т. д.? И это при условии, что эти деньги свои, так как банк стройку своими руками в сомнительных поселках огородного типа вам вряд ли профинансирует. А людям жить надо где–то, вот и покупают".
Арвид готов поспорить: "А это вы зря. Есть вполне хорошие варианты, и если есть кусок земли и коммуникации, то за 30–35 тысяч можно неплохое жилье себе построить. Да, небольшое, но если не идет речи о полной семье — то вполне хорошо".
Игорь несогласен: "Ок, только еще добавьте к вашей очень сомнительной цене земельный участок и коммуникации и посчитайте итог. Если так рассуждать, то если есть квартира в старой серийке, то можно ее продать и добавить 30–35 тысяч и купить квартиру в новостройке. Хоть кто–то бы показал этот мифический дом, который с землей и коммуникациями обошелся в 80 тысяч. У меня у родителей такой вариант, но там 99% строилось своими руками и заняло это не один год, да и цены на все выросли давно как минимум в пару раз, поэтому сейчас это уже миф, а не реальность. Я не пытаюсь никого переубедить, просто сам озадачен этим вопросом и знаю, сколько нынче стоит подключить газ, водопровод и канализацию. И сколько строители берут за свою работу".
Артур пишет: "Ну, удачи вам. Продал квартиру за 40 и уже живу в доме на 208 квадратов, плюс гараж мастерская на 70 квадратов в поселке в 6 км от Риги. Да, приходится многое делать самому, но усилия полностью окупаются радостью детей и массой плюсов".
Эксперты о ценах–2020
Мы попросили прокомментировать октябрьские данные ассоциацию LAN?DA. Что значат эти цифры? Неужели началось падение цен? И. о. руководителя жилищного отделения компании Latio Эвия Дзените пояснила, что пока делать выводы о падении цен рано.
— Это может быть тенденцией только одного месяца. В октябре цены упали, а в следующем на те же 4% могут и вырасти. Все зависит от сделок, которые в этом месяце совершаются. Не скажу, что это указывает на что–то глобальное. Скорее нужно смотреть в разрезе полугода–года, какие тенденции. Но что очевидно: банки по–прежнему осторожны с выдачей кредитов. Хотя в объявлениях они и зовут, и приглашают: приходите, берите кредиты. Но на самом деле получить кредит не так просто. Возможно, в этом одна из причин падения. Кроме того, если мы говорим о серийных домах советской постройки, некоторые банки уже издали внутренние распоряжения, что для конкретных серий кредиты больше не выдаются.
— Если же смотреть на более глобальные тенденции, то они таковы: цены хоть по чуть–чуть, но все же растут. Несмотря на то что все ждут нового кризиса, пока мы ничего такого не видим, — поясняет г–жа Дзените.
Что касается "направления на деурбанизацию", то специалисты пока не видят массовости явления.
— Наши исследования и с банками, и с экономистами показывают, что свои дома строит очень небольшая часть населения. Все равно все постепенно движутся в сторону города. И в основном в Ригу, где и так фактически проживает значительная часть населения Латвии. И квартир всем не хватает.
Так что пока нет никаких предпосылок, что цены на квартиры в Риге рухнут.
Квартир всем не хватает
Исследование Latio за первую половину 2019 года показывает, что 77% клиентов при покупке недвижимости выбирают квартиры — и только 23% отдают предпочтение частным домам. 60–69% купили квартиры в серийном доме старше 20 лет. Самые популярные города для покупки жилья: Рига, Лиепая, Вентспилс, Елгава, Даугавпилс, Валмиера.
Для инвестиций растет интерес бизнесменов к зданиям, которые можно переоборудовать под служебные гостиницы или разбить на квартиры с маленькой жилплощадью.
В новостройках спрос растет на квартиры эконом–класса, поэтому все чаще девелоперы строят здания с доступными квартирами бюджетного класса.
Из–за роста расценок строительства часть проектов не реализуется до конца, так как цена превышает возможности населения купить квартиры. На строительные расценки влияет нехватка рабочей силы, краткосрочности планирования проектов, финансируемых ЕС, а также постепенный выход из теневой экономики.
В городах ощущается большой дефицит квартир в аренду.
Тревоги добавляет то, что часть домов советской постройки износилось и срок эксплуатации подходит к концу. Министерство экономики заказало углубленное изучение конструкций и стабильности домов 464–й серии (литовский проект). Результаты и выводы ожидаются к концу года.
Николай КУДРЯВЦЕВ.