Как семейная ипотека может сыграть против однокомнатных квартир
Сейчас больше половины строящихся квартир (1,02 из 1,93 млн) и более трети по площади жилья (36,9 тыс. из 97 тыс. кв. м) - однокомнатные. Увеличенные лимиты кредитов для семей с детьми могут изменить эту долю, считает гендиректор ДОМ.РФ Виталий Мутко. Семьи хотят жилье большего размера. Опросы показывают, что 85% россиян, планирующих покупку жилья в ближайшие пять лет, хотели бы купить двух- или трехкомнатное жилье площадью 55-70 кв. м, говорит руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг: "Расширение программы "Семейной ипотеки" позволит частично удовлетворить этот спрос. Вкупе с другими мерами по развитию ипотеки и восстановлением доходов населения это поспособствует росту спроса на многокомнатное жилье в России и увеличению доли таких проектов в текущем портфеле строительства".
Лимиты льготной ипотеки в регионах позволяют купить вполне просторное жилье.
В городе Струнино Владимирской области трехкомнатная квартира в новостройке стоит около 3 млн рублей, во Владимире - от 3,5 млн на окраине до 5 млн в центре города. С учетом новых условий льготной ипотеки можно увеличить долю многокомнатных квартир в строящихся домах на 15-17%, считает владелец компании "Дом Лазовского" Максим Лазовский. Однако квартирам придется конкурировать с домами: для большой семьи в городах, где нет транспортных проблем, как в столице, свой дом предпочтительнее, считает он.
В то же время компактные квартиры - самые ликвидные. И в доступных по цене проектах они по-прежнему будут преобладать, так как бюджет целевой аудитории таких проектов ограничен, отмечает директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев. Изменение условий семейной ипотеки подстегнет спрос определенной категории клиентов, но будет ли эта доля существенна - пока неясно. Многие из них могли уже воспользоваться льготной ипотекой.
Квартирография меняется только при условии возникновения долгосрочных сдвигов в спросе, говорит эксперт тематической площадки ОНФ "Жилье и городская среда" Николай Алексеенко. Вполне возможно, что расширение семейной ипотеки наряду с освобождением от НДФЛ семей с детьми при продаже недвижимости (ранее президент Владимир Путин предложил освободить семьи, в которых больше двух детей, от уплаты налога с продажи жилья, если они пустят эти средства на новое жилье) сместят тренд в сторону увеличения доли многокомнатных квартир. Обилие однокомнатных квартир со временем может привести к тому, что, когда люди задумаются об увеличении жилплощади, просторных квартир будет не хватать, считает Алексеенко.
Об изменении планировок в домах, где квартиры уже продаются, речи не идет: средний срок реализации проекта около 3-4 лет, а изменения проекта требуют повторной экспертизы, что занимает несколько месяцев, говорит управляющий партнер компании "Метриум" Мария Литинецкая. Застройщику проще предложить объединить несколько мелких квартир в одну крупную при наличии спроса на большую площадь, чем переделывать проект.
Росту спроса на многокомнатное жилье, даже с учетом семейной ипотеки, мешает снижение доходов населения и возможностей семей оплачивать кредиты, говорит гендиректор сервиса "Синица" Наталья Шаталина. Весь последний год ипотека поддерживала спрос на небольшие квартиры, маловероятно, что после распространения семейной ипотеки на семьи с первым ребенком ситуация изменится. К тому же, семейная ипотека действует для семей с совсем маленькими детьми (до 3,5 лет), а расширение жилплощади наиболее актуально для семей детьми-школьниками.
Семей с маленькими детьми на рынке не так много, чтобы стимулировать застройщиков перерисовывать квартирографию в пользу больших квартир, говорит гендиректор "СМУ-6 Инвестиции" Алексей Перлин. По данным "Сбера", с начала года в рамках "семейной ипотеки" банк выдал 13 тысяч кредитов, отмечает он, так что в целом программа не оказывает масштабного влияния на динамику спроса. Едва ли застройщики будут наращивать предложение больших квартир, во всяком случае этот процесс не будет ярко выраженным и тотальным. При сокращении лимитов на ипотеку с господдержкой можно говорить не о росте, а, скорее о сохранении спроса на квартиры со стороны семей с детьми.
Пандемия влияет на изменение планировочных решений куда больше, чем льготная ипотека, отмечает коммерческий директор ГК "РКС Девелопмент" Александр Коваленко. Покупатели стали обращать внимание на места для занятий спортом, выгула собак, прогулок и работы на воздухе, наличие коворкингов в доме. Изменять квартирографию в компании не планируют, а на "пандемийные" тренды обращают внимание.
После 1 июля программа ипотеки с господдержкой будет продлена на новых условиях. Лимит кредитов ограничивается 3 млн рублей, а максимальная ставка повышается до 7%. Одновременно смягчаются условия программы семейной ипотеки: оформить кредит по ставке до 6% смогут семьи при рождении первого ребенка в период с 2018 года. В прошлом году по семейной ипотеке было выдано около 80 тысяч кредитов, новые условия программы позволят выдать кредиты еще 100-120 тыс. семей, говорил вице-премьер Марат Хуснуллин. В целом ипотека с господдержкой и семейная ипотека дадут около 250 тыс. кредитов на 700-800 млрд руб., сообщил вице-премьер.