Итоги года на первичном рынке бизнес-класса Москвы
По данным «Метриум», по итогам 2022 года на первичном рынке бизнес-класса в реализации находилось 138 проектов. Суммарный объем предложения на конец декабря составил около 19,3 тыс. лотов, из них 15,5 тыс. – квартиры и 3,8 тыс. – апартаменты. Количество экспонируемых лотов за год увеличилось на 38,8%.
Динамика предложения на первичном рынке недвижимости бизнес-класса по кварталам, количество лотов
Источник: Метриум
Продажи стартовали в 32 проектах (в 20 жилых комплексах и в 12 комплексах апартаментов) как от небольших, так и крупных девелоперов.
Новые проекты на первичном рынке недвижимости бизнес-класса в 2022 г.
№
Название
Девелопер
Объект продаж
1
Верейская 41
ГК Самолет
апартаменты
2
Берег Яузы
Хлебозавод №9
апартаменты
3
Покровка, 29
Частный девелопер
апартаменты
4
TWICE
Управление делами президента Российской Федерации
квартиры
5
Nametkin Tower
ГК ОСНОВА
апартаменты
6
MYPRIORITY Dubrovka
ГК Гранель
квартиры
7
Champine
TOUCH
квартиры
8
Преображенская площадь
ГК Регионы
квартиры
9
WOW
Страна Девелопмент
квартиры
10
UNO. Головинские пруды
ГК ОСНОВА
квартиры
11
Parkside
Группа ЛСР
квартиры
12
Air Space
TPI Company
апартаменты
13
1-й Нагатинский
Prime Life Development
квартиры
14
Клубный дом Full House
Холдинг Sezar Group
квартиры
15
Дом на Большой Серпуховской 38к8
Aurora Group
апартаменты
16
Интеллигент
Мосреалстрой
квартиры
17
Дмитровское небо
Группа ЛСР
квартиры
18
Malevich
Концерн КРОСТ
квартиры
19
MirrorЗдание
ГК МИЦ
апартаменты
20
Лофт Центросоюзный
Частный девелопер
апартаменты
21
Инсайдер
РКС Девелопмент
апартаменты
22
Loft Рижская
Частный девелопер
апартаменты
23
Петровский парк II
РГ-Девелопмент
квартиры
24
ОМ
СЗ Доходный дом
квартиры
25
Мираполис
ГК ОСНОВА
апартаменты
26
Portland
ПИК
квартиры
27
Moments*
ПИК
квартиры
28
Королева 13
Патек Групп
апартаменты
29
The LAKE
ГК ФСК
квартиры
30
Stories на Мосфильмовской*
October Group
квартиры
31
Soul*
ПИК
квартиры
32
Level Академическая
Level Group
квартиры
* бронирование
Источник: Метриум
Рейтинг округов в структуре предложения бизнес-класса по количеству лотов претерпел изменения. На первое место вышел ЮАО (20,4%, без изменений). ЗАО, лидер по итогам прошлого года, занял второе место (18,5%, -3,2 п.п. за год).
Структура предложения квартир и апартаментов бизнес-класса по округам г. Москвы, количество лотов
Источник: Метриум
По стадии строительной готовности большая часть предложений на конец 2022 года сосредоточена в корпусах на этапе монтажа (53,8%, +9,6 п.п. за год).
Структура предложения бизнес-класса по стадии строительной готовности, количество лотов
Источник: Метриум
Как и в массовом сегменте, в бизнес-классе наблюдается тенденция к увеличению количества компактных лотов – студий и однокомнатных вариантов. В декабре 2022 года студии занимали 16,8% рынка, что на 4 п.п. больше, чем годом ранее. Доля однокомнатных квартир и апартаментов увеличилась на 1,2 п.п. и составила 30,4%. Доля двухкомнатных вариантов уменьшилась, но все еще составляет значительную часть рынка (32,5%, -1,5 п.п.).
Структура предложения квартир и апартаментов бизнес-класса по типу комнатности, количество лотов
Источник: Метриум
Максимальный объем предложения в бизнес-классе по-прежнему реализуется без отделки (66,8%, +11,1 п.п. за год). Квартиры с отделкой white box занимают 21,2% экспозиции (-5,5 п.п.). С чистовой отделкой предлагается 12% лотов (-5,7 п.п.).
Структура предложения квартир и апартаментов бизнес-класса по типу отделки, количество лотов
Источник: Метриум
По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра в квартирах бизнес-класса на конец 2022 года составила 432,7 тыс. рублей (+9,8% за год), в апартаментах – 369,2 тыс. рублей (+8,3% за год). Средневзвешенная цена по всем типологиям составила 423,2 тыс. руб. за кв. м (+9,5% за год). Округом с самой дорогостоящей недвижимостью остается ЦАО (479 тыс. рублей за кв. м). Здесь реализуется 12 проектов, ряд из которых по своим качественным характеристикам тяготеет к проектам премиум-класса. Наиболее бюджетные проекты сконцентрированы в ЮВАО (361 тыс. рублей за кв. м).
Значительный рост цен на квартиры был зафиксирован в I квартале, после чего динамика замедлилась. Апартаменты росли в цене до III квартала 2022 года, затем произошло небольшое снижение средневзвешенной цены из-за выхода в продажу новых проектов.
Средневзвешенная цена предложения на первичном рынке бизнес-класса по кварталам, руб. за кв. м
Источник: Метриум
Средний бюджет предложения на первичном рынке бизнес-класса за год вырос на 3,3%, а сами лоты в среднем стали меньше по площади на 5,6%. Такая динамика наблюдается в первую очередь за счет увеличения числа компактных студий и однокомнатных квартир. По отдельным типологиям изменения средней площади были несущественными.
Стоимость квартир на первичном рынке бизнес-класса в зависимости от типологии
Кол-во комнат
Площадь, кв. м
Цена кв. м, руб.
Стоимость квартир, руб.
мин
ср
макс
мин
ср
макс
мин
ср
макс
СТ
12,7
27,3
56,3
213 800
418 880
963 515
4 690 000
11 455 510
29 676 875
1К
31,3
44,9
98,9
212 500
426 370
943 625
7 763 850
19 143 470
61 430 000
2К
40,3
69
138,1
209 250
414 600
948 900
12 977 640
28 627 490
77 418 000
3К
62,1
94,7
193,2
204 400
426 270
910 185
17 654 296
40 378 610
149 343 145
4К+
75
131,1
338
256 250
452 680
938 925
26 414 820
59 367 300
174 641 705
Итого
12,7
61,1
338
204 400
423 240
963 515
4 690 000
25 845 620
174 641 705
Источник: Метриум
Рейтинг самых доступных предложений квартир бизнес-класса в декабре 2022 года:
– Parkside: студия площадью 21,5 кв. м за 6,7 млн руб.– «Дмитровское небо»: студия площадью 22,2 кв. м за 7,4 млн руб.
– Stellar City: студия площадью 30,8 кв. м за 7,9 млн руб.
Рейтинг самых доступных предложений апартаментов бизнес-класса в декабре 2022 года:
– «Loft Рижская»: студия площадью 12,7 кв. м за 4,7 млн руб.– «Лофт Центросоюзный»: студия площадью 13,2 кв. м за 4,9 млн руб.– «Берег Яузы»: студия площадью 17,2 кв. м за 5,2 млн руб.
В 2022 году совокупное количество зарегистрированных ДДУ в проектах бизнес-класса составило 13 тыс. штук [1]. Это на 39% меньше, чем в 2021 и 2020 годах. Год стал менее успешным даже по отношению к 2019 году, когда было заключено около 16,1 тыс. сделок. Падение спроса произошло в апреле, после чего количество регистрируемых ДДУ так и не вернулось к прошлогодним значениям.
Количество сделок по ДДУ в проектах бизнес-класса по годам, количество лотов
Источник: Метриум
Основные тенденции
«Характерный в 2022 году рост экспозиции затронул и проекты бизнес-класса: за 12 месяцев количество лотов в продаже увеличилось на 38,8%. Рынок пополнили 32 новых проекта, – подводит итог Наталья Сазонова, директор по развитию компании «Метриум». –Отмечается тренд на увеличение числа небольших студий и однокомнатных лотов, в первую очередь в сегменте апартаментов. Минимальная площадь лота бизнес-класса сократилась до 12,7 кв. м («Loft Рижская», ЦАО).
Рост цен на квартиры и апартаменты был сдержанным. По итогам года удорожание квадратного метра в среднем составило 9,5%, что даже ниже уровня инфляции (11,9% в 2022 году).
Рынок недвижимости бизнес-класса существенно пострадал от падения спроса. Несмотря на сдерживание цен, внедрения программ субсидирования ипотечной ставки и предлагаемых во второй половине года скидок от застройщиков, продажи после резкого сокращения в начале II квартала не вернулись на уровень предыдущих лет.
С июня 2022 года среди покупателей наблюдался повышенный интерес к ипотечным программам. Доля ДДУ с ипотечным обременением составляла 61-76%, в то время как еще в начале года только половина договоров в бизнес-сегменте заключались с использованием ипотечных средств.
Таким образом, 2022 год для рынка недвижимости бизнес-класса сложился не лучшим образом. В продажу продолжали выходить новые объемы предложения. Рост цен по итогам года оказался ниже уровня инфляции, а повышенные скидки и различные акции делали проекты еще более выгодными для покупателей. Несмотря на это, спрос оставался нехарактерно низким. В 2023 году девелоперы будут продолжать прикладывать усилия для привлечения покупателей. Немаловажную роль в этой ситуации сыграют сохраняющиеся льготные условия ипотечного кредитования и прямые скидки». [1] По количеству договоров долевого участия с физическими лицами, исключая инвестиционные сделки (покупка трех и более квартир).