Градостроительная политика в условиях рынка
О причинах и последствиях изменения градостроительной политики властей и ее влиянии на взаимоотношения госорганов, организаций инвестиционно-строительного комплекса и конечного потребителя говорили на конференции «Градостроительная политика и жилищное строительство», проходившей в рамках Всероссийского жилищного конгресса. Организатор – ГК «Бюллетень недвижимости».
Эксперты привели примеры влияния градостроительной политики на объемные, структурные и ценовые показатели предложения на жилищном рынке и сделали выводы о необходимости мониторинга инициатив в инвестиционных и потребительских целях.
Синхронизация полномочий
Ленобласть и Петербург ждут закон о совместной подготовке документов территориального планирования. Заместитель председателя Комитета по градостроительству и архитектуре Ленинградской области Владимир Демин рассказал в ходе конференции об инновациях в градостроительном законодательстве региона.
«Ленобласть и Петербург ожидают поправок в федеральное законодательство, касающихся совместной подготовки документов территориального планирования. Этот документ на сегодня прошел первое чтение в Госдуме, но пока окончательно не принят. Как только это произойдет, Петербург и область приступят к созданию нормативных актов по совместной работе над документами терпланирования, – отметил Владимир Демин. – Система подготовки градостроительной документации в Ленобласти кардинально отличается от Петербурга. Если в городе есть один генплан, то у нас их 200, а также 17 схем территориального планирования по каждому из муниципальных районов и одна схема терпланирования в целом для Ленобласти. Эта документация оказывает комплексное влияние на жилищное строительство».
Значительная часть области испытывает на себе влияние мегаполиса. К границам города примыкают 24 муниципальных образования. «Эта зона активного градостроительного освоения, – отметил Владимир Демин. – Сейчас мы находимся в стадии корректуры региональных нормативов градостроительного проектирования (РНГП), принятых в Ленобласти, приведения их в соответствие со 131-ФЗ, который определил состав и содержание РНГП. Параметры будут преобразованы, тем не менее мы будем стремиться к тому, чтобы параметры по плотности застройки были сохранены».
Кроме того, Владимир Демин обратил внимание собравшихся на то, что Заксобрание региона приняло в первом и третьем чтениях законопроект, согласно которому полномочия в сфере градостроительной деятельности в регионе с 1 января 2015 года будет исполнять субъект Федерации.
Этот законопроект был подготовлен как ответ на наблюдающуюся в Ленобласти разбалансированность и несогласованность территориального планирования.
Принятие закона Ленобласти, наделяющего полномочиями по утверждению градостроительной и строительной документации субъект Федерации, стало возможным благодаря внесению в конце мая поправок в 131-ФЗ о местном самоуправлении, прописанных в 136-ФЗ. В соответствии с этими изменениями сельские поселения потеряли все полномочия в сфере градостроительства, одновременно было введено право субъекта Федерации своим законодательным актом перераспределять эти полномочия.
Согласно закону, разработка документов территориального планирования остается на уровне муниципальных образований, которые принимают решение о подготовке генерального плана поселения, проекта планировки территории (ППТ), градостроительного плана и т. д. Однако утверждаться эти документы с 1 января будут на уровне правительства Ленинградской области или профильных комитетов. Кроме того, на уровень субъекта Федерации переходит право выдачи разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию объектов, которые подлежат экспертизе в соответствии со ст. 49 Градкодекса.
В соответствии с новым законом постановлениями правительства Ленинградской области будут утверждаться схемы территориального планирования районов и изменения в них, местные нормативы градостроительного проектирования для каждого поселения (как сельского, так и городского), генеральные планы поселений.
В полномочия Комитета по архитектуре и градостроительству (КАГ) войдет утверждение Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) поселений, градостроительных планов земельных участков, проектов планировки территории, разрешения на условно разрешенные виды использования земли, отклонения от предельных параметров в рамках ПЗЗ. Комитет госстройнадзора и экспертизы наделяется правами по выдаче разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию, а также их продления, внесения изменений, прекращения действия этих документов и т. д.
К региональному закону о перераспределении градостроительных полномочий будет разработано большое количество подзаконных актов, а также определен порядок прохождения всей документации.
«Мы отрабатываем сейчас порядки взаимодействия, представления документов, состав документов, причины отказа, – подвел итоги Владимир Демин. – Необходимо сделать эту систему абсолютно прозрачной. Многое будет зависеть от качества представляемых муниципалитетами документов, и в первую очередь срок их рассмотрения».
Дорога к дому
Об инициативах по развитию транспортной доступности застраиваемых территорий рассказал Валентин Енокаев, заместитель директора АНО «Дирекция по развитию транспортной системы Петербурга и Ленобласти».
«Один из аспектов деятельности дирекции – развитие транспортной доступности новых проектов комплексного освоения территорий. Ряд застройщиков крупных территорий столкнулись с тем, что, вложив инвестиции, они не получают отдачи от государственного партнера. Дело в том, что комплексное освоение вышло за границы города и распространилось на Ленинградскую область. Но численность населения области сравнительно небольшая, и налогооблагаемая база недостаточна для того, чтобы за бюджетные средства создавать транспортную и инженерную инфраструктуру в требуемых объемах. Так, например, и начинается транспортный коллапс», – обрисовал проблему Валентин Енокаев.
Решать проблему приходится сообща. Например, в Девяткино несколько застройщиков объединились в группу для решения проблем транспортной доступности своих строящихся кварталов. «Они обратились в дирекцию, мы смогли найти федеральную заинтересованность в решении этого вопроса и разработали проект повышения транспортной доступности района. Сейчас он находится на согласовании в Росавтодоре, и думаю, что к концу года мы сможем его согласовать и приступить к реализации строительства развязки на КАД. Застройщики готовы вкладывать средства в подготовку документации и даже частично в строительство таких проектов, поскольку понимают, что за них никто эту проблему не решит», – отметил Валентин Енокаев.
Подобные инициативы прорабатываются для улучшения транспортной доступности строящихся кварталов в Кудрово, Сертолово, пос. Свердлова и др.
«У многих застройщиков накоплен солидный земельный банк, проекты рассчитаны на 10-20 лет, и без системного решения вопросов транспортной доступности при непосредственном участии застройщика их реализовать будет просто невозможно», – резюмировал Валентин Енокаев.
Между доступностью и необходимостью
О комплексной застройке как прогрессивном пути освоения территорий рассказал Алексей Гусев, коммерческий директор ООО «Главстрой-СПб». По его мнению, комплексная застройка – сегодня единственный путь создания доступного для граждан жилья. Одно из преимуществ КОТ – снижение себестоимости проекта за счет масштаба на 20-30% по сравнению с точечной застройкой.
«Существуют разные подходы к определению проекта комплексной застройки, но, на наш взгляд, сбалансированный проект КОТ с учетом инфраструктурной составляющей – это не менее 0,5 млн кв. м, – считает Алексей Гусев. – На сегодня немногие проекты КОТ могут похвастаться качественной сбалансированной средой, включающей жилую, коммерческую, инфраструктурную составляющую и места приложения труда. Однако застройщик всегда ограничен ценой квадратного метра – чрезмерный объем объектов инфраструктуры, навязанный застройщику, может обернуться тем, что цена квартир перестанет быть доступной для населения».
По словам Алексея Гусева, доля проектов КОТ на рынке Петербурга и Ленобласти сегодня возросла до 60%, а к 2016 году увеличится до 70-80%.
По оценке руководителя консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольги Трошевой, объем находящегося сегодня в реализации жилья в Петербурге и пригородных территориях составляет около 9 млн кв. м.
«Доля КОТ в общем объеме рынка составляет порядка 50%, – отметила Ольга Трошева. – И их количество увеличивается. Так, по итогам 2014 года, скорее всего, доля КОТ увеличится до 65%. Ежеквартально на рынок выводится порядка 1 млн кв. м. Причем в доле объема спроса проекты КОТ уже сейчас занимают 65%, а по отдельным районам доля КОТ занимает и более 70%. Этот показатель также будет расти».
Финансовые инструменты
О ситуации в ипотечном кредитовании рассказала Татьяна Хоботова, начальник отдела ипотечного кредитования центра ипотечного кредитования ЗАО «ВТБ24». «По данным Росреестра, более 26% всех сделок на рынке жилья в первом полугодии 2014 года проходили с использованием ипотечного кредита», – сообщила Татьяна Хоботова.
По словам эксперта, самый надежный путь для аккредитации застройщика банком – это их совместная работа, то есть проектное финансирование. «Банк выделяет средства на финансирование объекта и выдает ипотечные кредиты на приобретение квартир в этих домах. Это выгодно и застройщику, и банку. Возможен гибкий подход к применению схемы взаиморасчетов с партнерами – это может быть и аккредитивная форма расчетов, и безналичная форма расчетов, и индивидуальные тарифы, и гибкий подход к рассмотрению заемщиков. Также возможно установление лимита на инвестиционные операции. Такие лимиты устанавливаются на крупных застройщиков. Здесь возможно согласование различных схем реализации объектов (ДДУ, ЖСК, предварительный договор купли-продажи). Возможно снижение требований к этажности, установка удаленного рабочего места на территории застройщика и ряд других преференций».
Выступая на конференции, руководитель департамента корпоративного финансирования ИК «ВЭБ Финанс» Людмила Вайнер рассказала о ситуации, складывающейся сегодня в проектном финансировании и инвестиционном кредитовании в сфере жилой недвижимости. По ее словам, из-за осложнившейся экономической ситуации в стране и неблагоприятного инвестклимата многие банки вынуждены сворачивать направления проектного финансирования. Те же банки, что продолжают работать в этой сфере (в основном такие гиганты, как Сбербанк, Газпромбанк, Россельхозбанк, ВТБ и др.), значительно ужесточают условия кредитования проектов.
Так, требование к объему собственных средств застройщика в кредитуемом проекте возросло с 30 до 50%. Кроме того, серьезно выросли ставки. «Принято считать, что сегодня ставка по проектному финансированию составляет в среднем 14,5%. Но это уже почти неправдоподобный вариант. Реальные цифры – 17-18% и выше, – заявила Людмила Вайнер. – Банки продолжают работать с крупными постоянными клиентами, но «не пускают» к себе новых. Если застройщик имеет 3-4 небольших проекта и хочет получить кредит, скорее всего, он столкнется с серьезными проблемами».
Мнения:
Владимир Демин, заместитель председателя Комитета по архитектуре и градостроительству Ленинградской области:
– Ленинградская область выступила с законодательной инициативой, касающейся проектов планировки территорий. Смысл законопроекта следующий: эскиз застройки в составе проекта планировки должен быть в утверждаемой части. Это наша принципиальная позиция, мы за нее бьемся. Этот законопроект уже одобрен областным ЗакСом и передан в Госдуму. Кроме того, в июне текущего года внесены поправки в закон № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». В нем появилась существенная деталь: в садоводствах и огородничествах вместо проекта организации застройки вводится проект планировки территорий. Таким образом, градостроительная обоснованность развития таких территорий значительно усилена.
Эдуард Трутнев, научный руководитель направления «Рынок недвижимости» фонда «Институт экономики города»:
– «Институтом экономики города» по заказу Национального объединения застройщиков жилья подготовлен проект федерального закона о внесении изменений в Градкодекс РФ в части регулирования развития застроенных территорий. Действующий институт развития застроенных территорий (РЗТ) недостаточно широк. Основными новеллами законопроекта являются расширение области применения института РЗТ, в частности на территории, занятые индивидуальными жилыми домами, гаражами, дачами, а также введение нового института определения особых оснований для прекращения прав на недвижимое имущество в целях реализации проектов РЗТ. С проектом закона можно ознакомиться на сайте «Института экономики города».
О форуме
В Петербурге с 1 по 5 октября 2014 года проходил IX Гражданский жилищный форум (ГЖФ), объединивший значимые мероприятия для российского рынка недвижимости, строительства и ипотечного кредитования. Для профессионалов с 1 по 3 октября в рамках ГЖФ состоялся Санкт-Петербургский Всероссийский жилищный конгресс.
Более 40 мероприятий, свыше 1400 участников из большинства регионов России, стран дальнего и ближнего зарубежья – таковы итоги Всероссийского жилищного конгресса.
География участников конгресса существенно расширилась. Прибыли делегации из Северодвинска, Уфы, Кисловодска, Челябинска, Махачкалы, Новокузнецка, Сыктывкара, Калининграда, Красноярска, Норильска, Екатеринбурга, Омска, Южно-Сахалинска, Тюмени, Кемерово, Томска, Чебоксар, Йошкар-Олы, Нижневартовска, Абакана и многих других городов России. Зарубежные страны представляли участники из США, Германии, Испании, Италии, Франции, Македонии, Хорватии, Черногории, Греции, Кипра, Турции. Из стран ближнего зарубежья прибыли делегации из Эстонии, Латвии, Украины, Беларуси, Казахстана. Конгресс освещали более 120 представителей СМИ.
Программа Конгресса включала в себя более 40 тематических мероприятий: конференций, круглых столов, мастер-классов, бизнес-тренингов и бизнес-туров. На Конгрессе обсуждались вопросы градостроительства и жилищной политики, ипотечного кредитования, риэлторского бизнеса, малоэтажного загородного строительства, информационных ресурсов и технологий в сфере недвижимости, рынка арендного жилья и т. д.
На пленарном заседании руководители федеральных и региональных органов власти, а также профессиональных объединений обсудили текущее состояние и перспективы рынка недвижимости и строительства России. «Сегодня наша страна находится в непростой ситуации. Рассчитывать на кого-то, кроме себя, не приходится. Поэтому инвестирование в массовое строительство жилья эконом-класса является приоритетом государственной жилищной политики. Мы заинтересованы в формировании в регионах благоприятных правовых условий для социально ориентированных застройщиков», – отметил в своем выступлении заместитель председателя Комитета Государственной Думы по жилищной политике и ЖКХ Александр Сидякин.
По итогам конгресса за основу был принят меморандум. В частности, в нем говорится: «Основным показателем реализации жилищной политики должно стать не количество введенных квадратных метров, но качество и доступность возводимого жилья для различных слоев населения».
Организатором Гражданского жилищного форума выступила группа компаний «Бюллетень недвижимости».
С итогами мероприятия можно познакомиться на сайте жилконгресс. рф.