Ввод жилья по итогам 2019 года вырос за счет индивидуального жилищного строительства
Аналитики Циан подвели итоги ввода жилья по субъектам Федерации в 2019 году. Впервые за последние 3 года зафиксирован устойчивый рост объемов нового жилищного строительства в большинстве регионов. Точками роста для отрасли остаются крупные многоэтажные кварталы на окраинах растущих агломераций и строительство жилья населением.
В 2019 году в РФ было введено в эксплуатацию 80,3 млн кв м жилых помещений (на 5% больше, чем в 2018 году). Темпы роста ввода жилья населением (+14%) заметно опережают показатели для индустриального жилищного строительства (+3% в годовом выражении). Лидерами среди субъектов Федерации как и год назад стали Московская область, Москва и Краснодарский край. На топ-10 регионов-лидеров пришлось 45% от общестранового ввода жилья. Ввод жилья вновь растет, но до 120 млн кв м в год еще далеко. В 2019 году в РФ было введено в эксплуатацию 80,3 млн кв м жилых помещений (на 5% больше, чем в 2018 году). Это на 5% больше, чем год назад, но чуть меньше пиковых значений, которые демонстрировал строительный комплекс в 2014 и 2015 гг. (тогда объемы ввода были близки к 85-миллионному рубежу). В масштабе десятилетия отрасль продолжает расти. В 2010-2014 гг. в РФ было введено около 340 млн кв. м нового жилья, а в 2015-2019 гг. (несмотря на замедление экономического роста и стагнацию доходов населения) - более 400 млн кв. м. В ряде регионов (Коми, Мурманская и Ленинградская области, Карачаево-Черкессия, Чечня) на вторую половину 2010-х пришлось в 2 раза больше нового жилья, чем на период 2010-2014. Заметный (более, чем на 20%) спад зафиксирован лишь в Омской, Магаданской и Амурской областях, Забайкальском крае и Еврейской АО. До целевого значения в 120 млн кв. м (обозначенного в 2018 году в послании Президента) еще далеко. Соответствующие душевые показатели ввода (0.8 кв м на 1 жителя) по-прежнему фиксируются лишь в нескольких регионах РФ. Новое строительство жилья населением опережает рост ввода домов застройщиками. Один из драйверов развития жилищного строительства в последние несколько лет - рост индивидуального домостроения. В 2018 году на ввод жилья населением пришлось 42%, в этом году - уже 46% от общего объема нового строительства, а по сравнению с итогами 2016 года рост доли превысил 5,5 пп. Табл. 1. Динамика доли ввода жилья населением от общестрановых показателей жилищного строительства в 2010-е гг. Год Ввод жилья, млн кв. м Из них введено населением 2010 58,4 43,5% 2011 62,2 42,8% 2012 65,7 43,1% 2013 70,5 43,3% 2014 84,2 42,9% 2015 85,3 41,0% 2016 80,2 39,6% 2017 78,5 41,4% 2018 75,1 43,1% 2019 80,1 45,1% Источник: расчеты Аналитического центра Циан В некоторые летние месяцы ввод жилья населением опережает объемы строительства многоквартирных домов в РФ в целом. Высокая доля индивидуального жилищного строительства фиксируется не только в южных регионах, где она была традиционно высока и ранее, но и в регионах Центральной России, Поволжья и Урала. К примеру, в Белгородской и Ульяновской областях на ввод населением в 2019 году пришлось более 80% объема нового строительства. Эти относительно небольшие по численности населения регионы вводят более 1 млн кв жилья в год, опережая Волгоградскую и Омскую области, столицами которых являются города-миллионники. Более 62% от объемов ввода приходится на ввод населением в Тамбовской, Липецкой, Пензенской, Новгородской, Орловской, Курской, Псковской и Смоленской областях. В начале 2010-х годов доля индивидуального домостроения в этих регионах составляла в среднем 35%. 50% новых домов приходится на 13 регионов. В топ-5 регионов по объемам ввода вошли (как и год назад) - Московская область (8,6 млн кв. м), Москва (5,0 млн кв. м), Краснодарский край (4,5 млн кв. м), Санкт-Петербург (3,5 млн кв. м) и Татарстан (2,7 млн кв. м). Столица в этом году вышла на второе место; по сравнению с прошлым годом ввод жилья в Москве вырос на 42% (более высокий прирост по отношению к прошлому году зафиксирован лишь в 2 регионах). Это связано как с началом активной реализации программы реновации, так и с завершением строительного цикла у первых очередей крупных проектов освоения московских промзон. Многие из них стартовали в 2015-2016 году и получили разрешения на ввод во второй половине 2019 года. Всего же на коммерческое жилье в столице пришлось более 80% от общего метража корпусов, сданных в прошлом году. В Санкт-Петербурге и Ленинградской области объемы ввода, напротив, снизились (на 12 и 8% соответственно). Пик запуска новых проектов в агломерации северной столицы был до кризиса 2014-2015 гг., в связи с этим, и объемы ввода нового жилья в этом году ниже, чем в 2017 и 2018 гг. Доля 10 ключевых регионов по объему нового строительства остается стабильной. В 2019 году на них пришлось 44,7%, что на 0,8 пп выше, чем годом ранее. Табл. 2. Динамика жилищного строительства в регионах-лидерах по объемам нового жилищного строительства в 2019 году. Регион Ввод жилья в 2018 году, млн кв. м Ввод жилья в 2019 году, млн кв. м Динамика 2018/2019, % Московская область 8,8 8,6 -2% Москва 3,5 5,0 42% Краснодарский край 4,4 4,5 2% Санкт-Петербург 4,0 3,5 -12% Республика Татарстан 2,4 2,7 11% Ростовская область 2,3 2,6 11% Ленинградская область 2,6 2,4 -8% Свердловская область 2,1 2,4 15% Республика Башкортостан 2,3 2,4 4% Воронежская область 1,7 1,9 11% Источник: расчеты Аналитического центра Циан В 2019 году объемы ввода жилья выросли в 63 регионах, снизились в 19 субъектах Федерации. Среди регионов-лидеров по вводу жилья (тех, где было сдано более 1 млн квадратных метров) заметнее всего выросли объемы строительства в Тюменской области (+17%), Ставропольском крае (+27%) и Липецкой области (+38%). Лишь в 19 субъектах Федерации объемы нового строительства упали по сравнению с 2018 годом. Заметное снижение (более, чем на 10 пп) зафиксировано лишь в 5 регионах (Коми, Ингушетии, Ямало-Ненецком АО, Ивановской и Тульской областях). Табл. 3. Соотношение числа регионов с ростом и снижением ввода жилья в годовом выражении в 2010-е гг. Число регионов, в которых ввод жилья увеличился к предыдущему году Число регионов, в которых ввод жилья снизился к предыдущему году 2011 год 69 12 2012 год 65 16 2013 год 74 7 2014 год 77 4 2015 год 59 23 2016 год 39 43 2017 год 38 44 2018 год 39 43 2019 год 63 19 Источник: расчеты Аналитического центра Циан Примечание: статистика по Ненецкому АО объединена с Архангельской обл., по Чукотскому АО с Магаданской обл., данные по Крыму и Севастополю в 2015-2018 гг. давались без разделения на субъекты «Рост объема ввода нового жилья по итогам 2019 года не может не радовать, – комментирует Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Показатель увеличился в подавляющем большинстве регионов, стабильно растут объемы строительства жилья населением. С другой стороны, достижение целевого показателя (120 млн кв м в год) может быть осложнено особенностями перехода рынка новостроек на продажи через эскроу-счета. Число новых проектов, выходящих в реализацию, в последние несколько месяцев стабильно сокращается. Это может привести как к уменьшению активного предложения уже в ближайшие кварталы, так и объемов ввода в эксплуатацию для многоквартирных жилых домов через 2-3 года. Только за счет индивидуального жилищного строительства или реализации государственных программ по реновации жилого фонда увеличить в 1,5 раза ввод жилых домов будет сложно». Приложение