Как меняется курортная недвижимость в России – три главных тренда

Российский рынок курортной и рекреационной недвижимости переживает фазу трансформации. Сегодня конкурентоспособность проектов определяется уже не масштабом, а разнообразием сценариев отдыха, бережной интеграцией в природную среду и новыми форматами.

Внутренний туристический поток в России стабильно растет: по итогам 2025 года он достиг 173,9 млн поездок. Как подчеркивалось в рамках архитектурно-девелоперской дискуссии на выставке MosBuild 2026, на фоне этого роста меняется сам туристический продукт. Путешественники больше не ищут просто «место для ночлега» — современные курорты становятся самостоятельными точками притяжения, ради которых планируется поездка.

Эксперты Группы «Мантера» и ведущие архитекторы России назвали тренды курортной недвижимости, которые станут определяющими для рынка в ближайшее десятилетие.

Тренд 1. Экосистема вместо отдельных зданий

Рынок постепенно уходит от модели разрозненной застройки. Конкурентоспособность курорта сегодня зависит от качества среды, удобной навигации и целостного пользовательского опыта.

Руководитель проектов «МЛА+» Михаил Степура отметил, что на больших площадках особенно важна продуманная структура территории: гостиницы, сервисы и общественные пространства должны быть логично связаны между собой. По словам эксперта, мастер-план также должен учитывать развитие территории на годы вперед: спрос и ожидания гостей меняются, поэтому проекту необходим запас гибкости без потери общей логики.

«Мы наблюдаем растущий спрос в курортном регионе на жилье по принципу «все включено», — рассказала коммерческий директор Группы «Мантера» Ольга Трояновская. — Концепция отдыха кардинально изменилась, людям недостаточно просто квартиры на море или в горах, необходима инфраструктура для любых сценариев отдыха и развлечений: семейного, молодежного, расслабленного и активного. Более 60% покупателей премиального жилья у моря ожидают от проектов выхода к собственному пляжу, наличия кофейни, ресторана, а каждый второй из них — CПА- и wellness-зон.

Подобный подход соответствует мировому тренду многофункциональных курортов, где резиденции, гостиничная инфраструктура, рестораны, спортивные и оздоровительные сервисы работают как единая среда.

Тренд 2. Архитектура впечатлений

По данным ВЦИОМ, туристы ищут в первую очередь культурно-событийную насыщенность, а также комфорт и возможность созерцательного отдыха. Архитекторы отвечают на запросы путешественников и меняют подход — от проектирования зданий к созданию сценариев отдыха.

Современный курорт больше не ограничивается размещением, он предлагает гостю разные форматы отдыха внутри одной экосистемы. Увеличивается популярность гастрономического, «сонного», эно- и других видов туризма.

Вместе с нарастающей усталостью от мегаполисов и постоянной включенностью 24/7 формируется устойчивый тренд на приватность, тишину и восстановление — не в формате массового отдыха, а через уединенные сценарии проживания на природе.

В рамках одного направления могут сочетаться разные сценарии отдыха. В портфеле Группы «Мантера» такие форматы реализованы на горном курорте Красная Поляна: комплексы апартаментов предлагают гостям выбор между активным трекингом, восстановлением в банных комплексах, гастрономическими и социальными сценариями. Таким образом, в рамках одного курорта объединяются противоположные форматы: от активного отдыха в компании до полного уединения и восстановления.

Еще одним примером создания рекреационного кластера вокруг впечатлений, объединившего трекинг, релакс, местный колорит и культурный контекст, стал архитектурный концепт на Камчатке. Сюда едут не ради отелей, а ради вулканов, термальных источников и дикой природы. Поэтому архитектура здесь работает как часть общего сценария отдыха.

«Для современного гостя важен уже не только номер, но и опыт пребывания: утром — вид на вулкан, днем — активный отдых, вечером — тишина и восстановление. Именно такой подход становится одним из ключевых факторов конкурентоспособности новых курортов», — отметила руководитель и партнер архитектурного бюро FANTALIS Architects архитектор Анна Куликова.

Тренд 3. Локальная идентичность

Архитектура курортных проектов все реже бывает типовой: сильные решения рождаются из особенностей конкретной территории.

Например, перелетные птицы послужили метафорой для архитектуры нового комплекса Mantera Supreme в Сириусе. «Перед началом работы над проектом мы всегда изучаем контекст места: архивы, природные особенности, историю территории, культурные ассоциации. Из этого формируется концепция архитектуры, планировок, интерьерного дизайна, которая затем становится основой и для маркетинга объекта, — пояснила руководитель и сооснователь бюро дизайна и архитектуры AA Partners Анастасия Краттли. — Мы обнаружили, что Имеретинская низменность является орнитологическим заповедником, через который проходят пути миграции птиц. Эта концепция прослеживается и в работах художников Recycle Group: два панно высотой более пяти метров интегрированы в лобби отеля. Одно посвящено горным вершинам, второе — закатному морю. Сегодня важно выстраивать эмоциональную связь с гостем через все точки контакта: от фасада до событийной программы отеля». С высоты здание напоминает птицу с раскинутыми крыльями в форме буквы М, которая возвращается домой.

Принцип локальной идентичности проявляется и в других регионах. Так, в Калининградской области, где реализуется масштабный курорт «Белая дюна», архитекторы сохранили природный ландшафт: застройка отступает от пляжа, но остается проход к морю. «Идея пройти к морю по песку заложена прямо в расположение зданий и улиц. Здесь архитектура не спорит с природой — она встроена в нее», — рассказал Михаил Степура.

Мировой рынок курортной недвижимости развивается в направлении создания аутентичности проектов, основанной на характеристиках места, природных особенностях. Объекты не противопоставляются пейзажу, а интегрируются в среду. Показательный пример — Саудовская Аравия, где развиваются сразу несколько таких проектов. Среди них Desert Rock Resort, где комплекс буквально растворяется в скале, а также Shebara Resort, где виллы на воде выполнены в форме зеркальных сфер, отражающих море и небо и минимизирующих визуальное вмешательство в ландшафт.

Специалисты Группы Мантера отмечают, что успех современной курортной недвижимости зависит от точного анализа локации, сильного мастер-планирования, раннего взаимодействия с архитекторами и бережного отношения к контексту территории. По их оценке, в ближайшие годы выиграют проекты, предлагающие не просто размещение, а продуманную среду для жизни и отдыха.