Из одной УК в другую: в Казани обкатали новую схему «дойки» собственников квартир?
Массовая миграция домов в УК «Анкар» заинтересовала Госжилинспекцию и полицию: возбуждено уголовное дело о подделке документов
«Мертвые души» в протоколах общих собраний, подделка подписей и «на сладкое» две квитанции ЖКХ в почтовый ящик и вмешательство полиции — таков итог свалившегося как снег на голову перехода нескольких домов в Казани под управление некоего ООО «Анкар». Опрошенные «БИЗНЕС Online» эксперты говорят о системных проблемах: схема перехода может быть и мошеннической, но доказать что-либо через суд непросто, а деньги тем временем капают на счета инициативных управленцев.
«УПРОЩЕННАЯ» СХЕМА ПЕРЕВОДА С ПОДПИСЯМИ «мертвых душ»
Сомнительная схема перевода жилья из-под управления одной управляющей компании в другую стала источником проблем для владельцев квартир в домах Приволжского района. В конце апрелявступило в законную силу решение Приволжского районного суда Казани, отказавшего ООО «Управляющая компания «Анкар» в жалобе на определение казанской жилищной инспекции. Последняя не стала привлекать к ответственности ООО «АДС Приволжский» за не передачу документации на многоквартирные дома, уже включенные в лицензию УК «Анкар». В ходе судебного разбирательства, которое длилось с января 2020 года, выяснилось, что с переходом домов к УК «Анкар» было не все гладко.
Как стало известно «БИЗНЕС Online», в конце прошлого года УК обратилась в госжилинспекцию (ГЖИ) РТ с заявлением о получении лицензий на управление домами № 2, № 4, № 8 по ул. Академика Завойского и № 1 по ул. Кул Гали. Основанием для этого стали документы общих собраний собственников жилья с решением отказаться от управления ООО «АДС Приволжский», к которому возникло немало вопросов.
«Так, инициатором общего собрания собственников помещений дома № 1 по ул. Кул Гали выступило лицо, не являющееся собственником помещений в данном доме, — сообщили в госжилинспекции РТ. — В реестры собственников помещений всех вышеуказанных домов включены не соответствующие действительности сведения о помещениях, их собственниках, а также о долях в праве общей собственности на помещение».
Все это выяснилось после того, как владельцы квартир неожиданно для себя обнаружили переход управления. Они направили в ГЖИ РТ жалобы о фальсификации их подписей в решениях общих собраний по переводу домов. А также подчеркивали, что не выступали их инициаторами, председателями, секретарями. В бланках обнаружили и фамилии тех, кого на момент голосования уже не было в живых. Таких домов оказалось около десятка. Жителям четырех домов удалось «отбиться» от забот «Анкара» уже на этапе выдачи лицензии — ГЖИ из-за нарушений вынесла отказ. А собственники домов № 20 по ул. Ак. Завойского и № 35 по ул. Габишева узнали о переходе, получив две квитанции: от старой и новой УК. Они пошли в суд. В октябре и ноябре прошлого года Приволжский суд Казани признал решения общих собраний этих домов недействительными. В основу судебного решения положено возбужденное в отношении ООО «УК «Анкар» уголовное дело по ст. 327 УК РФ «Подделка, изготовление или оборот поддельных документов». Установлено, что протоколы общих собраний в домах № 20 по ул. Ак. Завойского и № 35 по ул. Габишева, а также домов № 62, № 68, № 72 по ул. Юлиуса Фучика изготовлены неизвестно кем: говоря языком юристов, неустановленными лицами. Кроме того, есть жалобы на давление на людей, которые отказываются признавать поддельные подписи под протоколами как свои: кому-то разбили окна, к чьим-то детям на детской площадке подошли некие взрослые дяденьки — поговорить: такое вот совпадение.
«БИЗНЕС Online» обратился в ООО «УК «Анкар» с просьбой прокомментировать ситуацию. На момент публикации ответа получено не было. Учредителями ООО «УК «Анкар» являются Александр Алыкин и Максим Столовин — он же директор. Согласно данным «Контур.Фокус», компания активно судится: в качество ответчика проиграно 61% дел, в качестве истца выиграно 34% процессов, проиграно 22%. За все время существования «УК «Анкар» вчинили исков на 9,3 млн рублей, треть из которых — за последние 12 месяцев. В основном претензии предъявляли коммунальщики: за воду и электроэнергию.
Схема «упрощенного» перевода, если реализовать ее без согласия собственников, есть ничто иное как способ «поиметь» деньги с жильцов, полагают собеседники «БИЗНЕС Online», знакомые с практикой жилищно-коммунального хозяйства. Ежемесячно собственник квартиры платит за оказание жилищных услуг в среднем 1 тыс. рублей. Пока идет суд, жители вынуждены платить эти деньги новой УК — либо не платить никому! Таким образом, ежемесячно компания может получить с дома на 200 квартир под 200 тыс. рублей (конечно, при условии соблюдения всеми платежной дисциплины). За полгода судебных процессов получается сумма в районе 1 млн рублей. Если таких судов девять-десять, то выручка может оказаться в районе 10 млн рублей. Качество жилищных услуг заметно падает или они оказываются по минимуму, например, по предписаниям ГЖИ или в результате потока жалоб от самих владельцев квартир. Ну и, наконец, для льготников это огромная проблема: с появлением задолженности соцзащита не выплачивает субсидии и не производит обязательные выплаты.
«В ИТОГЕ ЛЮДЯМ НАЧИНАЮТ МОТАТЬ НЕРВЫ: ПОЛУЧАЮТ ПО ДВЕ ПЛАТЕЖКИ, ДВОРНИК СТАРОЙ УК УЖЕ УШЕЛ, А НОВоЙ НЕ ПРИШЕЛ»
Работоспособной эта схема стала благодаря несовершенству 44 приказа минстроя России от 28 января 2019 года и постановлению № 938 правительства РФ, которое регламентирует процесс передачи жилого дома от одной УК в другую. Как пояснил «БИЗНЕС Online» начальник государственной жилищной инспекции РТ Сергей Крайнов, ранее при наличии судебного спора по поводу смены управляющей компании, ГЖИ отказывала заявителю во внесении изменений в реестр до тех пор, пока управляющие компании не разберутся между собой в суде. Затем Верховный суд РФ признал это основание недействующим. И теперь при наличии полного пакета документов ГЖИ обязана согласовать смену управляющей компании. Поэтому ранее по нескольким домам ГЖИ вынужденно приняла такое решение, допустив ООО«УК «Анкар» к их управлению. После того, как собственники через суд доказали подделку подписей, материалы передали в правоохранительные органы, ООО «УК «Анкар» лишили лицензий на управление этими домами.
Но все это, увы, частный случай: проблема это системная. «Система такова, что подлинность протоколов общих собраний собственников никто не проверяет, — говорит исполнительный директор НП „Региональный центр общественного контроля в сфере жилищно-коммунального хозяйства РТ“ Дмитрий Романов. Оказалось, что в центр за помощью в борьбе с „Анкаром“ в центр обратились 30 человек. — У госжилинспекции нет ни прав, ни полномочий по проверке подписей. А выяснять начинают только тогда, когда собственник квартиры увидел в этом „протоколе общего собрания“ подпись, которую не оставлял».
Как работает «упрощенная» схема? Все начинается с покупки в Росреестре данных о собственниках помещений. Узнать фамилию, имя и отчество владельца можно по адресу. Объявление о проведении общего собрания вывешивается на информационном стенде, фотографируется, а затем его можно и снять (пока никто не видел). Бюллетени заполняются неизвестными лицами, ими же оформляются сомнительные протоколы. Далее документы подаются в ГЖИ, которая не имеет законных оснований на отказ в случае подозрений. Во-первых, на проверку качества оформления документов отводится всего 10 дней. За такой срок просто не успеет организовать почерковедческую экспертизу, даже если есть сомнения, а если задержать сроки, то потенциальные УК запросто обвинят чиновников в волоките. Если у собственников появляются сомнения в подлинности подписей под такими протоколами и бюллетенями очно-заочного голосования, то необходимо направить заявление в полицию. Органы внутренних дел должны решить, есть ли основания для возбуждения в отношении лицензиата уголовного дела по статье 327 УК РФ «Подделка, изготовление или оборот поддельных документов». «Но ведь еще нужно доказать, что это сделала именно УК», — говорит Романов. Ведь самой УК при этом вполне можно сослаться на физлиц — «инициаторов собрания». Дескать, ну, принесли нам готовые протоколы от активных жильцов, там есть кворум. Почему мы не можем взять дом в управление? Мы же за честную конкуренцию и качество управления, и вообще, все законно!
Чтобы «отмотать назад» выданную таким путем лицензию на управление домом, людям приходится обращаться в суд. Вопросы к протоколам могут возникнуть и у тех, кто их действительно подписывал. Например, собственники проголосовали за решение двух вопросов, а в протоколе их больше — и один из них касается смены УК.
«Переход дома от одной УК в другую проходит тяжело, — продолжает Романов. — Вся документация на дом, ключи должны быть переданы в течение трех рабочих дней после перехода. Но этого не происходит. В итоге жителям начинают мотать нервы: они получают по две платежки, дворник старой УК уже ушел, а новой не пришел. В итоге ухудшается качество оказания жилищных услуг».
ВОТ ТЕБЕ, УПРАВЛЯЮЩИЙ, И «ЮРЬЕВ ДЕНЬ»: ЖИЛИЩНИКИ МЕЧТАЮТ О ГАРАНТИЯХ
Участники рынка управления недвижимым имуществом отмечают, что в переводе домов из одной УК в другую ранее было замечено ООО УК «Райдэн», которое в равных долях принадлежало председателю татарстанского отделения ПАРНАС Марселю Шамсутдинову и главе отделения «Открытой России» в Татарстане Илье Новикову. Последний занимал в ней должность гендиректора. В июне 2017 года МВД РТ заподозрило «Райдэн» в хищению 500 тыс. рублей, предназначенных на капитальный ремонт и 1,6 млн рублей, предназначенных на текущий ремонт жилого дома. Уголовное дело возбудили статье 159 УК РФ «Мошенничество», обыски прошли как в управляющей компании, так и в доме Шамсутдинова. Новиков назвал расследование политическим и покинул страну.
Компания управляла коммерческими предприятиями и четырьмя домами по ул. Фучика, Хади Такташа, Магаданской и Толстого. После ухода «Райдэна» в одном из них жители создали ТСЖ, в двух домах образовался ТОС. Дом № 72 по ул. Фучика вернулся под крыло «УК ЖКХ Приволжского района», но им заинтересовался «Анкар».
Как нашему изданию рассказал сам Шамсутдинов, в августе 2019 года ему вернули все ранее изъятые материалы, документы и оргтехнику. Но уголовное дело не прекращено — следствие настаивает на допросе Новикова, который остается за границей. Сам Шамсутдинов в сентябре 2018 года ушел с поста председателя татарстанского отделения ПАРНАС, но продолжает заниматься политикой. «Подозрения были в том, что мы якобы украли деньги на текущий ремонт. Но все работы были выполнены, есть все акты о приеме-сдачи, — говорит Шамсутдинов. — Установлены новые козырьки, окна, крыши. Все это есть. Если ремонт называется кражей, то в этом можно обвинять каждую УК!»
В истории с переходом домов от одной УК в другую Шамсутдинов ссылается на закон, который предусматривает то, что если 51% собственников высказались за переход в другую компанию, то решение считается принятым. «Когда дома переходили к нам, у нас было по семь-восемь судов. И мы доказали, что собрания были правомочны, что по закону достаточно 51 процента, а не сто процентов. Не согласны с решением? Агитируй других, собирай 51 процент!» — сказал Шамсутдинов. При этом он подчеркивает, что вопросов к подлинности подписей жильцов в их случае не возникало. Шамсутдинов считает, что на рынке должны быть небольшие компании. «Чем выше конкуренция, тем больше выбор у людей, тем лучше работают УК, — говорит Шамсутдинов. — Люди почему к нам переходили? Потому что до нас — деньги собирают, а ремонта нет! Наше руководство раз в неделю встречалось с жителями, бабушки нас знали, быстрее реагировали на замечания. Небольшие компании борются за свой источник дохода. А у нас созданы огромные монстры, которые управляют сотнями домов».
Иное мнение у других профессионалов рынка. В частности, генеральный директор ООО «Управляющая компания «Уютный дом» Марат Нуриев считает, что такие переходы ни к чему хорошему не приводят. «К нам тоже обращаются по легитимности протоколов собраний, бывают проверки, суды. Делаем все по закону, тем более за такие нарушения есть наказания вплоть до лишения свободы», — сказал он.
Переход из одной УК в другую — одна из главных проблем ЖКХ, считает Нуриев. «Действующее законодательство позволяет собственникам хоть каждый месяц менять управляющую компанию, любой собственник может инициировать собрание и перевести дом в другую компанию, — продолжает генеральный директор ООО «Управляющая компания «Уютный дом». — Поэтому вложения управляющей компании в дом довольно чреваты, ведь есть опасения, что он перейдет в другую УК и в этом случае компания получит убытки. Дело в том, что сборы жильцов в основном идут на эксплуатацию, их не хватает на проведение крупных работ, поэтому управляющая компания берет заемные деньги, чтобы поддерживать дом в хорошем состоянии. Мы провели в доме ремонт, а на следующий день собственник проводит собрание и управляющая компания останется один на один с заемными средствами».
Поэтому эксперты полагают, что для смены управляющих компаний надо установить какое-то ограничение. «Был же когда-то „юрьев день“, когда крепостные могут сменить хозяина? — шутит один из экспертов. — Вот и здесь так же. Управляющая компания должна четко понимать, на какой срок она пришла, чтобы можно было и технику покупать, и предлагать людям какие-то усовершенствования. А иначе нет никаких гарантий, инвестиции не защищены. Установить бы, допустим, какой-то период — раз в год, раз в три года собственники жилья вправе сменить УК. И тогда будет гораздо больше порядка. Президента же страна выбирает раз в шесть лет, а не каждый месяц!».