Несносный район
Почему в регионах буксуют проекты развития застроенных территорий
В подмосковном городе Люберцы есть микрорайон «Красная горка», который должны были снести уже много лет назад, а все никак не могут. Годы идут, жители жалуются в разные инстанции, дома ветшают, и жить в них становится все менее комфортно… Это тем более странно, что в последнее время и на федеральном, и на региональном уровне постоянно ведутся дискуссии о комплексном развитии застроенных территорий и о ликвидации аварийного жилья за счет привлечения средств инвесторов. «Стройгазета» попыталась разобраться, почему же «модный» формат РЗТ не сработал в отдельно взятом люберецком районе.
Как все начиналось
Микрорайон со строительным названием 3-3А расположен на севере Люберец в границах улиц Красногорская, Володарского, Митрофанова и 2-го проезда Михельсона. Там находится сорок семь 2и 3-этажных домов общей площадью 57627 кв. м, построенных в 40-50-х годах прошлого века. В этих домах проживает 1370 семей (около 3 тыс. человек). Площадь участка составляет 28 гектаров.
История района началась еще в 2006 году, когда администрация Люберецкого района стала искать инвестора, который бы снес ветхие домишки и построил бы на этом месте современное жилье. На фоне строительного бума, охватившего в то время Подмосковье, это казалось совсем не сложной задачей. Власти подготовили для микрорайона 3-3А муниципальную адресную программу реконструкции и развития застроенной территории. Она успешно прошла общественные слушания и была утверждена решением Совета депутатов города Люберцы от 3 февраля 2011 года.
Однако после 2008 года конъюнктура рынка ухудшилась, и оптимизма у инвесторов поубавилось. С 2011 по 2014 год власти несколько раз объявляли конкурсы на расселение и снос злосчастного микрорайона с последующим развитием территории, но все они были признаны несостоявшимися либо по причине отсутствия заявок от потенциальных инвесторов, либо из-за того, что инвесторы не были готовы выполнить условия конкурса, в частности, взять на себя строительство социальных объектов.
Наконец, в 2014 году конкурс был признан состоявшимся, а победителем его объявили ООО «Мастер Хауз». С компанией был подписан договор о развитии застроенной территории (ДРЗТ) микрорайона 3-3А со сроком реализации до 2020 года. Проект прошел все публичные слушания, которые были признаны состоявшимися. Планировка нового микрорайона была утверждена распоряжением Министерства строительного комплекса Московской области от 19 апреля 2017 года.
Слишком медленно
На реализацию проекта у компании «Мастер Хауз» было три года, и поначалу работы вроде бы начались. Была снесена старая котельная, располагавшаяся на 1-й Красногорской улице. И глава городского округа Люберцы Владимир Ружицкий заявил в эфире местного телеканала, что на этом месте будет построен стартовый дом для переселенцев из 3-3А. Это очень воодушевило жителей микрорайона, но, увы, стартовый дом так и не был построен. К моменту истечения срока действия ДРЗТ компании удалось немного. Как следует из справки самого «Мастер Хауза», по состоянию на 27 декабря 2019 года было расселено шесть домов по улице Краснгорской, признанных аварийными (№№1, 2, 3, 4, 5, 6). По сведениям «СГ», расселение производилось путем предоставления жителям квартир в других районах. Кроме того, в рамках реализации договора взамен водопроводной насосной станции (ВНС-9) на улице Михельсона, подлежавшей демонтажу и сносу, была построена ПВНС (насосная станция высокого давления — «СГ») на Красногорской улице. По данным застройщика, на это было затрачено порядка 100 млн рублей.
Когда застройщику оставалось расселить в первых шести домах всего лишь 11 квартир, действие ДРЗТ закончилось. Руководство «Мастер Хауза» обратилось к люберецким властям с просьбой о продлении действия договора, но получило отказ. Не помогло и обращение в Арбитражный суд, который своим решением от 16 сентября 2019 года отказал в «удовлетворении исковых требований о продлении сроков реализации договора».
Ждите, пожалуйста, ответа!
С формальной точки зрения придраться тут не к чему. Однако если учесть, что большого числа желающих участвовать в реализации проекта в «Красной горке» не наблюдалось, такая принципиальность городских властей выглядит несколько странной. Тем не менее, и до сегодняшнего дня власти города продолжают держаться озвученной ранее версии — договор с ООО «Мастер Хауз» был расторгнут, так как инвестор не уложился в сроки. Старожил района 3-3А, пенсионер МВД Анатолий Потехин, много лет ведет переписку с властями, пытаясь выяснить причины остановки проекта, и раз за разом получает примерно одинаковые ответы. Вот, например, в письме с исходящим номером 369/11-10 от 21 сентября 2020 года за подписью заместителя главы городской администрации Эдуарда Рыжова снова говорится: «После истечения сроков реализации ДРЗТ договор считается расторгнутым». Однако в этом же письме есть слова, проливающие свет на истинные причины пробуксовки: «Одновременно с этим реализация договоров о развитии застроенной территории в Московской области признана экономически неэффективной.
В настоящее время администрацией проводится мониторинг существующего состояния жилого фонда г. о. Люберцы с целью принятия решения о включения жилых домов в программу реновации Московской области, администрацией составлен адресный перечень домов, подлежащих реновации, в число которых включен микрорайон 3-3А г. Люберцы». Звучит неплохо, но надо учитывать, что программа реновации в Московской области — это пока проект, и когда он обретет статус закона — неизвестно.
Так почему не повезло жителям квартала 3-3А? Тому, видимо, есть несколько причин. Проект реновации, инициированный в середине 2000-х, когда высокая маржинальность жилищных проектов позволяла решать многие задачи, сегодня экономически не очень интересен инвесторам из-за значительных обременений (социальная инфраструктура). Возможности решить проблему исключительно за счет средств регионального или городского бюджета (как в Москве) нет. Свою роль, видимо, сыграло и то обстоятельство, что в момент истечения ДРЗТ на федеральном уровне развернулась дискуссия вокруг законопроекта о новых механизмах развития застроенных территорий. Какими будут эти новые механизмы, как будут решаться вопросы финансирования в рамках проект РЗТ, пока до конца не ясно. Возможно, в связи с этим городские и областные власти заняли выжидательную позицию. К сожалению, в этой ситуации жителям остается только надеяться, что все будет так, как написано в письме заместителя главы городской администрации Эдуарда Рыжова №ГР-3469/20 от 20 июля 2020 года: «После окончания сроков реализации договора установленным порядком будет разработана новая программа реализации застроенной территории и заключен договор с новым инвестором».
Справочно:
На месте сносимых домов в квартале 3-3А застройщик должен был построить 380 тыс. кв. м жилья, планировалось, что высота домов составит от 9 до 24 этажей. Также договор предполагал строительство детских садов на 1115 мест (три по 180 мест, один на 350 мест и один на 225 мест) и общеобразовательной школы на 1475 учащихся, а также детской и взрослой поликлиник на 360 посещений в смену и паркинга на 7687 машиномест