Как кризис отразился на стрит-ретейле в Москве: новый антирекорд
Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подготовили предварительные итоги 2020 года и прогноз на 2021 год на рынке стрит-ретейла Москвы. Совокупный объем площадей формата street retail составил 587 тыс. кв. м, средний размер помещений – 194,4 кв. м. Лидером в структуре арендаторов по профилю деятельности является сегмент общепита. Доля свободных площадей на торгово-пешеходных улицах Москвы составила 12,9 проц, что является рекордно высоким показателем с 2015 года . Более 50 проц помещений на всех типах улиц имеют площадь до 300 кв. м. В структуре арендаторов на пешеходных улицах лидирует общепит с долей 47,6 проц.
По предварительным данным, суммарный объем площадей формата street retail в 2020 году составляет 587 тыс. кв. м, а средний размер помещений достигает 194,4 кв. м, прирост нового предложения составил 0,5 проц. Объем торговых площадей на центральных пешеходных улицах столицы насчитывает 110,8 тыс. кв. м, прироста нового предложения за год не зафиксировано. На центральных транспортно-пешеходных и магистральных торговых коридорах города за год объем нового предложения составил 1,4 тыс. кв. м и 2 тыс. кв. м соответственно. Стоит отметить, что порядка 15 тыс. кв. м площадей стрит-ретейла находятся в зданиях, проходящих реконструкцию (ул. Никольская, ул. Арбат).
В структуре площадей арендаторов наибольший объем помещений на транспортно-пешеходных улицах и крупных магистралях приходится на объекты площадью в диапазоне 100-200 кв. м – 25% и 27% соответственно. Более 50% помещений на всех типах улиц имеют площадь до 300 кв. м. Прирост долей на всех типах улиц отмечен в диапазонах площадей 200-300 кв. м и 300-500 кв. м.
В структуре арендаторов по профилю на пешеходных улицах лидирует общепит с долей 47,6 проц (снижение за год на 8 п.п.). На fashion-операторов приходится 23,9 проц от общего объема площадей (прирост 6 п.п.), на подарки и сувениры – 4,6 проц. Доли арендаторов остальных профилей не превышают 4,5 проц.
Операторы общественного питания на пешеходных и транспортно-пешеходных улицах понесли больше всего убытков в результате пандемии и принимаемых карантинных ограничений в Москве – за первое полугодие 2020 года значительно сократилась их доля в составе арендаторов. На пешеходных улицах Москвы их объем уменьшился на 8%. Среди сетей, сокративших свои точки, можно выделить рестораны «Две палочки» и кофейни «Кофе Хауз». Также закрывались несетевые кафе и рестораны – «Brasserie Мост» на Кузнецком Мосту, несколько операторов на Арбате. На транспортно-пешеходных улицах прекратили свою работу заведения сетей «Шоколадница», «Джон Джоли», Prime, «Хлеб и Вино», «Жан-Жак». Значительное количество ресторанных концепций закрылось на Маросейке, Мясницкой, Покровке и Пятницкой.
Продуктовые магазины, наоборот, увеличили свое присутствие на пешеходных улицах столицы на 2 проц. Среди новых открытий – магазины «Вкусвилл», «Добрынинский», «Пятерочка», «Мираторг», «Аленка» и «Пират-Мармелад».
Вакансия
По итогам первого полугодия 2020 года ввиду серьезных ограничительных мер зафиксировано значительное увеличение вакантных помещений формата street retail практически на всех торговых коридорах Москвы. Больше всего пострадали пешеходные и транспортно-пешеходные улицы, на которых был сосредоточен туристический и бизнес-трафик, а профиль арендаторов был преимущественно представлен предприятиями общепита и магазинами непродовольственных товаров (одежда, обувь и т. д.).
• В 2020 году максимальное увеличение (на 5,5 п.п.) отмечено на транспортно-пешеходных улицах, где доля вакантных помещений составила 12,9 проц против 7,4 проц на конец 2019 года. Среди центральных транспортно-пешеходных улиц Москвы существенные изменения произошли на Маросейке, Мясницкой, Покровке и Пятницкой. На Мясницкой стало свободным каждое четвертое помещение.
• Уровень вакантности на пешеходных улицах и транспортно-пешеходных улицах вырос на 6,5 и 5,2 п.п. соответственно. Среди основных пешеходных улиц столицы больше всего доля свободных площадей возросла на Арбате, где показатель увеличился до 16%, что на 13 п.п. выше уровня конца 2019 года.
• На текущий момент общий объем вакансии в торговых помещениях стрит-ретейла города составляет около 107,7 тыс. кв. м, что в целом соответствует размерам двух торговых центров большого формата.
Ставки
• По итогам первого полугодия 2020 года наиболее высокие запрашиваемые ставки аренды соответствуют помещениям, расположенным на улице Кузнецкий мост и в Столешниковом переулке. Минимальный размер ставок в первом полугодии 2020 года не изменился и составил 30 тыс. руб. за кв. м в год.
• Снижение верхней границы ставки аренды было отмечено в большинстве ключевых торговых коридоров города – на 4-26 проц, в зависимости от улицы.
• Увеличение верхней границы ставки аренды было зафиксировано на ул. Никольская, Патриарших Прудах, Новом Арбате. Увеличение нижнего порога зафиксировано на Кузнецком мосту, Никольской, ул. Петровка, Новом Арбате и в Камергерском переулке. Рост показателя обусловлен выходом на рынок помещений более высокого класса.
Прогнозы
• В течение 2020 года ключевое влияние на текущее и будущее развитие ретейлеров в торговых коридорах Москвы оказали ограничительные меры по предотвращению коронавирусной инфекции:
Ограничения на работу предприятий общественного питания: укороченный режим работы, увеличение нормативов по посадке.
Ограничения на работу предприятий индустрии красоты.
Отсутствие иностранного туристического потока.
Снижение посещаемости центральных районов столицы.
Снижение количества сотрудников, работающих в офисе.
• Ирина Козина, директор направления стрит-ретейла Knight Frank, отмечает, что снижения доли свободных помещений на основных торговых улицах Москвы до докризисного уровня можно ожидать не ранее середины 2021 года, а при более пессимистичном прогнозе – не ранее конца 2021 года: «Это связано, во-первых, с уменьшением «пропускной» способности объектов из-за новых мер безопасности, а во-вторых, с изменением покупательского поведения – это и естественная осторожность после прошедших месяцев, и снижение доходов населения. Тем не менее, портрет арендаторов основных торговых улиц останется прежним – на месте закрывшихся ресторанов уже сейчас открываются новые, то же самое касается и остальных профилей».
• В 2020 году планировалось благоустроить более 40 улиц и других общественных пространств, однако из-за эпидемии коронавируса в Москве пока приостановлены расходы на новые проекты благоустройства. В частности, на этот год по программе «Моя улица» планировалось благоустройство Ленинского проспекта, Профсоюзной улицы, улицы Красная Пресня, проспекта Андропова, шоссе Энтузиастов, переулков, расположенных между Старым Арбатом и улицей Пречистенка. При этом часть контрактов, заключенных до начала карантина, не была приостановлена. Но по некоторым из них срок выполнения основных работ перенесен на 2021 год. В частности, не отменены контракты на благоустройство шоссе Энтузиастов, Липецкой улицы и Пролетарского проспекта, парка Кусково, набережных Тараса Шевченко и Бережковской.
• Несмотря на реализацию плана городских властей по созданию комфортной городской среды в более поздний срок, она окажет влияние на дальнейший рост пешеходных потоков. Свободные площади транспортных магистралей постепенно будут сокращаться. Вакантные площади займут операторы, ориентированные на потребителей, проживающих в ближайшей доступности – продукты питания, банки и сервисные услуги.
• Стартовавшая к концу 2018 года новая программа Правительства Москвы «Мой район» по благоустройству спальных районов, удаленных от центра города, а также развитие транспортной инфраструктуры (метрополитен, МЦК, Московские диаметры) и, как следствие, благоустройство прилегающих к станциям территорий будут являться значимыми факторами роста нового предложения площадей стрит-ретейла. Помещения небольшого формата в спальных районах будут набирать популярность у операторов и потребителей, так как на фоне текущей эпидемиологической ситуации население будет выбирать магазины в ближайшей доступности от дома.
• Ирина Козина, директор направления стрит-ретейла Knight Frank: «По итогам десяти месяцев 2020 года мы наблюдаем рост числа вакантных помещений, а также снижение верхних границ ставок аренды на центральных торговых коридорах и основных магистралях города. Безусловно, в первую очередь это связано с пандемией коронавируса и введенными ограничениями, которые в той или иной степени продолжают действовать сегодня. Наиболее пострадавшей отраслью являются предприятия общепита, деятельность которых была ограничена одними из первых, и новые меры, введенные с 13 ноября, не позволят ресторанам дополучить значительную часть прибыли, которую приносили новогодние мероприятия. На этом фоне несколько лучше дела обстоят у сегментов fashion и drogerie, которых серьезные ограничительные меры коснулись лишь в первую волну коронакризиса. Также нельзя не отметить, что продуктовые ретейлеры и аптеки не только переживают коронакризис с наименьшими потерями, но и укрепляют свои позиции на рынке. В структуре арендаторов по профилю деятельности по-прежнему лидируют предприятия общепита, несмотря на сокращение числа точек. Мы наблюдаем сохранение спроса и открытие новых ресторанов, баров и кафе. Сейчас сложно говорить о сроках восстановления рынка, так как эпидемиологическая обстановка в стране и мире остается нестабильной. При оптимистичном прогнозе возвращение к докризисным показателям можно ожидать не ранее середины 2021 года, а при пессимистичном – не ранее конца 2021 года».
Фото: FashionUnited